Manual práctico de reclamación por defectos constructivos en la compra de vivienda

La presente obra pretende ofrecer, desde la experiencia profesional del autor como abogado en ejercicio ante los juzgados y tribunales, una guía práctica de los pasos a seguir para todo aquel profesional del derecho que afrente por primera vez una reclamación por defectos constructivos en vivienda de nueva construcción. Desde una perspectiva eminentemente práctica, se exponen las principales cuestiones, técnicas y prácticas, que deben tenerse en cuenta para el ejercicio de una acción de este tipo. Así, se analizan cuestiones tales como las diferentes regulaciones con que la fundamental la pretensión de reclamación, la reclamación previa y la modalidad de reparación elegida, la cuantificación de la reparación por equivalencia, la legitimación actica y pasiva, los plazos de garantía y de prescripción en la Ley de Ordenación de la Edificación, la interrupción de la prescripción, la redacción de la demanda y la priva de los defectos constructivos, entre otras. Todo ello con referencias a la jurisprudencia más relevante y reciente del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales en las materias que se exponen. Así mismo, se acompañan como anexos, entre otros, diversos modelos de escritos de reclamación previa y de demanda, donde se pretende plasmar los conocimientos técnicos y prácticos que se intentan ofrecer en este manual.

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

1. LA COMPATIBILIDAD DE ACCIONES PROCEDENTES DEL CÓDIGO CIVIL POR RAZÓN DE LA COMPRAVENTA, Y DE LA L.O.E., PARA LA RECLAMACIÓN POR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS. DEROGACIÓN TÁCITA DEL ARTÍCULO 1591 DEL C.C.

2. LOS DEFECTOS RECLAMABLES EN SEDE DE LA L.O.E. Y EN SEDE DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR SEGÚN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

2.1. Los defectos constructivos reclamables en sede de la L.O.E.: los plazos de garantía

2.1.1. Clases de defectos constructivos en la L.O.E.

2.1.2. Los plazos de garantía y su cómputo: conveniencia de probar la producción de los defectos constructivos dentro de su respectivo período de garantía

2.2. Los defectos constructivos reclamables en sede de las acciones derivadas del contrato de compraventa

3. LA PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES QUE NACEN DE LA L.O.E. Y DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. SU INTERRUPCIÓN

3.1. Prescripción de acciones que nacen de la L.O.E.

3.2. La interrupción de la prescripción de las acciones que nacen de la L.O.E.

3.3. Prescripción de acciones por razón de la compraventa

4. QUIÉN PUEDE RECLAMAR: LA LEGITIMACIÓN ACTIVA DEL ADQUIRENTE Y DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS

4.1. La legitimación activa del propietario y tercero adquirente para el ejercicio de las acciones de reparación de la L.O.E.

4.2. La legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para el ejercicio de las acciones de reparación de la L.O.E.

4.3. La legitimación activa del propietario y tercero adquirente para el ejercicio de las acciones de reparación contra el promotor vendedor derivadas del contrato de compraventa

4.4. La legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para el ejercicio de las acciones de reparación derivadas del contrato de compraventa

4.5. Texto del acuerdo adoptado en junta de comunidad de propietarios autorizando al presidente para el ejercicio de acciones para reclamar la reparación de defectos constructivos en elementos comunes y privativos

5. QUÉ SE PUEDE RECLAMAR: EL CUMPLIMIENTO ESPECÍFICO O POR EQUIVALENCIA. DERECHO DE OPCIÓN DEL PERJUDICADO

6. EL INFORME PERICIAL

7. A QUIÉN SE PUEDE RECLAMAR: LA RESPONSABILIDAD DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN

8. CÓMO RECLAMAR: RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL Y JUDICIAL. REQUISITOS DE LA DEMANDA Y DE LA PROPOSICIÓN DE PRUEBA

8.1. La reclamación extrajudicial

8.2. La demanda y la proposición de prueba. Requisitos

9. EPÍLOGO

ANEXO. FORMULARIOS

Modelo de punto del orden del día de convocatoria de Junta de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, y acuerdo de la misma, autorizando al presidente para reclamar por defectos constructivos en elementos comunes y privativos

Modelo de requerimiento extrajudicial dirigido al constructor en el que el perjudicado opta por reparación por equivalencia

Modelo de demanda reclamando la reparación por equivalencia ex L.O.E. al constructor de forma individual, a este y al director de ejecución de obra de forma solidaria, al arquitecto proyectista de forma individual, y al promotor como responsable solidario de todos los anteriores, acumulando de forma subsidiaria la acción derivada del incumplimiento contractual contra el promotor vendedor

Modelo de nota de proposición de prueba

BIBLIOGRAFÍA