Guía Práctica de Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias "O Cómo Calcular o Cuestionar, un Método Residual Estático, un Comp

¿A qué fecha referir una valoración?, ¿Qué es el coeficiente K?, ¿Dónde está el beneficio industrial de un promotor en el método residual estático?, ¿Cuándo y cómo se aplica el coeficiente de localización en el método de capitalización de rentas?, ¿Cómo se valora el cese o extinción de una empresa?, ¿Cómo se valora un arrendamiento?, ¿Cómo se calcula el aprovechamiento?, ¿Cuándo hay que aplicar el 5% del premio de afección a un justiprecio?, ¿Cómo se valoran las vías de hecho?, ¿Soy técnico competente para hacer una valoración?, etc.

Damos respuestas rápidas y directas a estas y muchas más cuestiones esenciales para hacer una valoración perfecta.

Una guía imprescindible para todos los operadores que trabajan en expropiaciones y valoraciones.

ÍNDICE

01 Criterios generales a tener en cuenta en las valoraciones

1.1. Ámbito material de aplicación del Reglamento de Valoraciones
1.2. Ámbito temporal de aplicación del Reglamento de Valoraciones
1.3. Fecha a la que referir la valoración de los bienes a valorar
1.4. Normas de valoración preceptivas. Imposibilidad de libre estimación de valoración entre ciudadano y Administración
1.5. Competencias profesionales para realizar las valoraciones
1.6. Determinación de la superficie expropiada
1.7. Cuestiones generales sobre valoración de edificaciones, construcciones e instalaciones
1.7.1. Conceptos
1.7.2. Valoración de edificios que se ajustan a la legalidad
1.7.3. Valoración de edificaciones con licencia en situación de fuera de ordenación o asimilado
1.7.4. Regla general: Valoración de edificaciones, construcciones e instalaciones no ajustadas a la
legalidad y sin licencia. Excepciones
1.7.5. Edificaciones en situación de fuera de ordenación o asimilado por caducidad de la acción
de restauración de la legalidad
1.7.6. Valoración de usos y actividades sin licencia
1.7.7. Valoración de edificaciones sin licencia para terceros de buena fe conforme con lo
establecido en los arts. 11.5 y 28.4 del TRLSRU15
1.7.8. Valoración de edificaciones en ruina
1.7.9. Ilegalidad parcial de edificaciones, construcciones e instalaciones
1.8. Valoración de derechos reales
1.8.1. Servidumbre de paso aéreo de corriente eléctrica. Alcance y valoración
1.8.2. Servidumbre de paso subterráneo de gaseoducto
1.8.3. Concesiones de uso privativo de dominio público
1.8.4. Concesiones mineras
1.8.5. Valoración de una ocupación temporal
1.8.6. Demérito sobre la parcela no expropiada
1.8.7. Derecho de Vuelo
1.9. Distribución del justiprecio entre varios titulares de derechos reales que confluyen sobre un mismo
inmueble
1.9.1. Usufructo
1.9.2. Usufructo temporal
1.9.3. Usufructo vitalicio
1.9.4. Hipoteca
1.10. Valoración de arrendamientos rústicos
1.10.1. Fecha de los contratos
1.10.2. Conceptos valorativos (DA.1.a) y b) Ley 49/2003)
1.11. Arrendamientos urbanos
1.11.1. Principios básicos
1.11.2. Valoración de arrendamientos urbanos con destino vivienda
1.11.2.1. Contratos de arrendamientos urbanos celebrados antes del 9 de mayo de 1985:
a. Contrato con prórroga forzosa
b. Contrato sin prórroga forzosa
1.11.2.2. Contratos celebrados desde el 10 de mayo de 1985 hasta el 31 de diciembre de 1994
1.11.2.3. Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995
1.11.3. Arrendamientos para uso distinto de vivienda, o local de negocio
1.12. Indemnización por traslado de negocio
1.12.1. Principios generales
1.12.2. Valoración: conceptos indemnizables
1.12.2.1. Valoración del inmueble y/o arrendamiento
1.12.2.2. Gastos derivados del traslado de la industria a un nuevo emplazamiento
1.12.2.3. Gastos para el acondicionamiento de un nuevo local
1.12.2.4. Gastos de primer establecimiento
1.12.2.5. Pérdida de beneficios por paralización de la actividad económica durante el traslado
1.12.2.6. Pérdida de clientes
1.12.2.7. Pérdidas por transporte
1.12.2.8. Premio de afección
1.13. Extinción de empresas
1.14. Premio de afección

02 Distinción entre suelo urbanizado y suelo rural

2.1. Análisis del art. 21 del TRTRLSRU15 15: Suelo urbanizado y rural
2.2. Suelo urbanizado. Análisis de los requisitos del art. 21.3 del TRTRLSRU15 15
2.3. Integración en la malla urbana
2.4. Parcela urbanizada en ejecución del planeamiento
2.5. Tener instalados los servicios que se establezcan en la legislación autonómica
2.6. Parcelas consolidadas por la edificación
2.7. Núcleos rurales
2.8. Situación básica del suelo rural

03 Valoración en situación de suelo rural

3.1. El concepto de Renta. Renta real y Renta Potencial
3.2. Cálculo de la renta de explotación
3.3. El tipo de capitalización
3.4. El factor de localización
3.5. Comentarios sobre la metodología y su aplicación
3.6. Aplicación práctica. Clases de explotaciones rurales
3.6.1. Explotaciones agropecuarias y forestales
3.6.2. Explotaciones extractivas
3.6.3. Explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural
3.6.4. Capitalización de la renta en caso de imposible explotación
3.7. La valoración de otros bienes y mejoras distintos al suelo
3.7.1. El Arbolado, Plantaciones y cosechas pendientes
3.7.2. Valoración de Construcciones e instalaciones en suelo rural

04 Valoración en situación de suelo urbanizado

4.1. Artículo 19. Valoración en situación de suelo urbanizado
4.2. Artículo 20. Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no
edificado a efectos de valoración
4.3. Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo
4.4. Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado
4.5. Artículo 23. Valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación
4.6. Artículo 24. Tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación
4.7. Artículo 25. Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de
reforma o renovación de la urbanización
4.8. Artículo 26. Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación
4.9. Artículo 27. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas
4.10. Artículo 28. Indemnización por la pérdida de la facultad de participar en actuaciones de
nueva urbanización
4.11. Artículo 29. Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o
de edificación