Manual de Valoraciones Urbanísticas 2017 "(Dúo Papel + Ebook )"

RESUMEN
(Adaptado al Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015, al Reglamento de Valoraciones RD 1.492/2011 que lo desarrolla, y a las Sentencias 141/2014 y 218/2015 del Tribunal Constitucional)
La aprobación del Real Decreto 1.492/2011, de 24 de octubre, relativo al Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo 8/2007 y su Texto Refundido 2/2008, ha venido a constituir un hito en la historia de la valoración urbanística en España, pues se manifiesta como el primer desarrollo reglamentario de un tema tan controvertido y tan ampliamente establecido en las diferentes leyes de suelo españolas, con regulaciones y criterios, en casi todas las ocasiones diferenciadas. No obstante, recientes aprobaciones legislativas como son la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (en adelante L-3R), el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante T. Rdo. 7/2015) y la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras en lo que afecta a la modificación de la Disposición adicional Séptima relativa a las reglas para la capitalización de rentas en suelo rural, así como la promulgación de algunas Sentencias de Tribunal Constitucional (en concreto, la 141/2014, de 11 de septiembre, por la que se anula el inciso ?hasta el máximo del doble? del artículo 23-1-a), y la 218/2015, de 22 de octubre, por la que se anula el apartado 2-a) del artículo 25, ambos del T. Rdo. 2/2008) han ocasionado modificaciones importantes en el marco valorativo anterior que aconsejan la adaptación a las innovaciones sobrevenidas, así como la actualización del contenido y determinaciones del Manual de Valoraciones que los autores que lo suscriben elaboraron en la primavera del 2012. En cualquier caso, la aparente complejidad de los criterios y conceptos que la casuística valorativa comporta, la presumible dificultad que a veces conlleva la aplicación de fórmulas matemáticas e instrumentos económico-financieros dada la transversalidad profesional de los eventuales tasadores (arquitectos, ingenieros, economistas, etc?), aconsejan la actualización de un Manual, eminentemente práctico, en el cual resulte posible (y deseable) el trascender del limitativo lenguaje estrictamente jurídico del Reglamento y proceder a la utilización de criterios discursivos y explicativos amplios que faciliten su comprensión por los aplicadores del mismo, comprendiendo, por tanto, no sólo los antecedentes y definiciones de los conceptos que conforman la arquitectura legal de sus disposiciones normativas, sino que, desde la versatilidad inherente a cualquier Manual, complementa y propone criterios y propuestas no contempladas expresamente en el Reglamento, pero que la casuística que comporta las buenas prácticas aplicativas permite y aconseja plantear para su eventual utilización por los tasadores. En este sentido y con intencionada finalidad pedagógica, el Manual expone y desarrolla diferentes ejemplos aplicativos de las valoraciones para facilitar, aún más, la comprensión del mismo.

ÍNDICE
Prólogo11
Introducción al Manual25
Primera Parte
VALORACIONES DE SUELO RURAL
1.LA VALORACIÓN DEL SUELO RURAL EN LA LEY DE SUELO (TRLS 7/2015)29
1.1.INTRODUCCIÓN29
1.2.SUELO AGRARIO Y SUELO RURAL30
1.3.RENTA DE LA TIERRA VERSUS RENTA DE LA EXPLOTACIÓN31
1.4.CÁLCULO DE LA RENTA DE EXPLOTACIÓN33
1.5.RENTA REAL VERSUS RENTA POTENCIAL35
1.6.EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN, r, EN LA VALORACIÓN DEL SUELO RURAL. (I) LA DEUDA PÚBLICA38
1.7.EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN EL T. Rdo. 7/2015 ANTES DE LA MODIFICACIÓN QUE INTRODUJO LA LEY DE CARRETERAS40
1.8.EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN DE LA TIERRA DE USO AGRÍCOLA COMO RATIO RENTA/VALOR DE LA TIERRA41
1.9.DIFICULTAD DE DESARROLLAR LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA DA7 DEL T. Rdo. 7/201544
1.10.EL FACTOR DE CORRECCIÓN POR LOCALIZACIÓN48
1.11.EDIFICIOS E INSTALACIONES NO VINCULADOS A LA EXPLOTACIÓN49

2.LA VALORACION DEL SUELO RURAL EN EL REGLAMENTO DE VALORACIONES (RVLS 1942/2011)51
2.1.INTRODUCCIÓN51
2.2.VALOR DE SUSTITUCIÓN52
2.3.CONCEPTO DE EXPLOTACIÓN52
2.4.INSTALACIONES VINCULADAS O NO A GENERACIÓN DE RENTA DE EXPLOTACIÓN53
2.5.CONCEPTOS GENERALES DE CAPITALIZACIÓN53
2.6.RENTAS DE EXPLOTACIÓN. INGRESOS Y COSTES55
2.7.CLASES DE EXPLOTACIONES56
2.8.FORMULACIÓN GENERAL DE LA RENTA DE EXPLOTACIÓN57
2.9.TIPO DE CAPITALIZACIÓN58
2.10.CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA REAL O POTENCIAL EN EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS Y FORESTALES61
2.11.LA CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA EN LAS EXPLOTACIONES EXTRACTIVAS64
2.12.LA CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA EN LAS EXPLOTACIONES COMERCIALES INDUSTRIALES Y DE SERVICIOS EN SUELO RURAL65
2.13.CAPITALIZACIÓN EN CASO DE IMPOSIBLE EXPLOTACIÓN67
2.14.FACTOR DE CORRECCIÓN POR LOCALIZACIÓN67
ANEXO 1. Capitales de provincia, población, P1, P2, coeficientes, latitud y longitud69

3. CASOS PRÁCTICOS71
3.1.VALORACIÓN DE UNA PARCELA DE REGADIO EN LA PROVINCIA DE LÉRIDA (2015)71
3.1.1.Introducción71
3.1.2.Cálculo del valor de capitalización a partir de la renta real71
3.1.3.Valor de capitalización a partir de la renta potencial71
3.1.4.Valor de capitalización de la renta de explotación en función de la edad de la plantación75
3.2.VALORACIÓN DE UNA EXPOLOTACIÓN FORESTAL MADERERA EN CASTILLA-LEÓN78
3.3.VALORACIÓN DE UNA CASA DE CAMPO SITUADA EN UNA EXPLOTACIÓN DE SUELO RURAL EN CASTILLA LA MANCHA82
3.3.1.Introducción82
3.3.2.Características82
3.3.3.Cálculos82
3.4.VALORACIÓN DE UNA CANTERA EN LA PROVINCIA DE MADRID83
3.4.1.Introducción83
3.4.2.Marco legal83
3.4.3.Sistema de explotación83
3.4.4.Rendimientos84
3.4.5.Costes85
3.4.6.Rentas de explotación85
3.4.7.Capitalización de la renta anual de explotación86
3.5.VALORACIÓN DE UNA EXPLOTACIÓN FOTOVOLTAICA EN SUELO RURAL TIPO V87
3.5.1.Introducción87
3.5.2.Instalación88
3.5.3.Cálculo de la producción anual88
3.6.VALOR DE LOCALIZACIÓN92
3.6.1.Finalidad92
ANEXO 2. Número de habitantes en las poblaciones situadas a menos de 4 km, y entre 4 y 40 km, respectivamente94
Segunda Parte
VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN DE URBANIZADO Y DE ACTUACIONES SUJETAS A TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA
4.DISPOSICIONES Y DEFINICIONES GENERALES99
4.1.INTRODUCCIÓN99
4.2.REQUISITOS PARA LA CONSIDERACIÓN DEL SUELO COMO URBANIZADO99
4.2.1.Definición del Suelo Urbanizado en el T. Rdo. 7/2015 y en el Reglamento99
4.2.2.Comparación con el Suelo Urbano de la Ley 6/98101
4.3.CATEGORÍAS DE SUELO URBANIZADO103
4.4.USO Y EDIFICABILIDAD DE REFERENCIA107
4.5.EDIFICABILIDAD MEDIA DE UN ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO109
4.6.PARÁMETROS A CONSIDERAR PARA LA VALORACIÓN110
4.6.1.Determinaciones Relativas al Uso y Edificabilidad110
4.6.2.Determinaciones relativas al Valor de Repercusión del Suelo112
4.6.3.Determinaciones relativas a la Tasa Libre de Riesgo y a la Prima de Riesgo113
4.7.DEFINICIÓN DE LA ACTUACIÓN DE DOTACIÓN115
4.8.DEFINICIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR116

5.VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO NO EDIFICADO120
5.1.INTRODUCCIÓN120
5.1.1.Suelos con los Deberes y Cargas Urbanísticas Satisfechas120
5.1.2.Suelos con Cargas o Deberes Pendientes de Cumplir120

6.VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO EDIFICADO122
6.1.INTRODUCCIÓN122
6.2.REGLA GENERAL122
6.2.1.Tasación Conjunta122
6.2.2.Método Residual Estático122
6.3.TASACIÓN CONJUNTA POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN122
6.3.1.Método de Comparación122
6.3.2.Técnicas de Homogeneización123
6.4.TASACIÓN CONJUNTA SIN INFORMACIÓN ESTADÍSTICA SIGNIFICATIVA126
6.4.1.Capitalización de Rentas126
6.4.2.Explotaciones Económicas127

7.VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES DE REFORMA INTERIOR O DE RENOVACIÓN URBANAS128

8.VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES DE DOTACIÓN129

9.VALORACIÓN DEL SUELO EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS130
9.1.INTRODUCCIÓN130
9.2.PARCELA MÍNIMA130
9.3.NO ADHESIÓN A LA ACTUACIÓN131
9.4.INCUMPLIMIENTO DEL DEBER132

10.INDEMNIZACIONES RELATIVAS A LA PÉRDIDA DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR Y POR LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN DE LAS ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN133
10.1.INDEMNIZACIÓN POR SUPRESIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR133
10.1.1.Consideraciones Generales133
10.1.2.Aplicación del Sistema de Expropiación.133
10.1.3.Determinación de la Indemnización por la Facultad de Participar (IFP)134
10.2.INDEMNIZACIÓN POR LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN (IPP) DE ALTERACIONES DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN136
10.2.1.Costes de Iniciativa y Promoción136
10.2.2.Valoración de la Indemnización por el Grado de Ejecución137
10.2.3.Determinación Definitiva de la Indemnización por la Iniciativa y la Promoción (IIP)139
10.2.4.Distribución de las Indemnizaciones139
10.3.EJEMPLOS140
10.3.1.Ejemplo de Determinación de Edificabilidad Media de un Ámbito Espacial Homogéneo140
10.3.2.Ejemplo de Valoración de una Parcela Sometida a una Actuación de Dotación143
10.3.3.Ejemplo de Valoración de la Facultad de Participar en una Actuación de Nueva Urbanización148
10.3.4.Ejemplo de Valoración de Suelo Urbanizado Edificado151