Elementos comunes y privativos: Calificación, obras y uso

La calificación de los distintos elementos que componen un edificio es fundamental para poder determinar los derechos y obligaciones de la comunidad y de los propietarios, para, de este modo, poder delimitar la posibilidad de realización de obras, la asunción de responsabilidades o el destino de las propiedades.

Sin duda, este detallado estudio jurisprudencial nos ayudará a resolver cuestiones tales como quién debe reparar una tubería, cubierta, etc., si un propietario puede seguir utilizando un elemento común o realizar obras en las terrazas, así como el destino de cada uno de pisos y, locales o, incluso, de la vivienda de portería.

ÍNDICE
Calificación



Anejo

Común de uso privativo

Privativo

Ático/Azotea

Común

Privativo

Balcón

Común

Privativo

Buhardilla/Desván

Común

Privativo

Común de uso privativo

Cubierta

Común

Por naturaleza

Descrita en el título constitutivo

Nuevas construcciones

Común de uso privativo

Privativa

Descrita en el título constitutivo

Nuevas construcciones

Locales

Bajo cubierta

Común

Común de uso privativo

Privativo

Chimenea

Común

Privativa

Dependencia no descrita en el título

Común

Privativo

Escaleras

Hueco de la escalera

Común

Privativo

Rellano de la escalera

Común

Privativo

Fachada

Común

Edificio

Locales

Chalés

Privativa

Locales

Chalés

Forjado

Garaje

Común

Común de uso privativo

Jardín

Común de uso privativo

Privativo

Miradores

Muros

Común

Privativo

Pasillo

Común

Patio

Común

Común de uso privativo

Privativo

Portería/Vivienda del portero

Común

Privativa

Soportal

Sótano

Común

Privativo

Semisótano

Subsuelo

Terrazas

No cubiertas

Elemento común

Elemento común de uso privativo

Elemento privativo

Cubiertas

Terrazas a nivel

Trasteros

Común de uso privativo

Tuberías

Servicio común

De uso común dentro de la propiedad

Común

De uso particular dentro de la propiedad

Común

De uso particular fuera de la propiedad

General

Antes de la llave de paso

Común

Después de la llave de paso

Común

Privativo

Servicio privativo

Dentro de la vivienda

Privativo

Fuera de la vivienda

Privativo

Ventanas

Común

Privativa

Vuelo

Vías de acceso

Obras



En elementos comunes

Realizadas por los propietarios

No se requiere acuerdo de la junta

Se requiere acuerdo de la junta

Es suficiente con el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios

Es necesaria la unanimidad

Ejemplos precedentes

Existen

Identidad de obras

Obras distintas

Anterior alteración de la estética

Distinta ubicación

Distinta instalación

Distinto material

Obras menores

No existen

La comunidad no renuncia al ejercicio de acciones

Nuevo acuerdo en contra de la realización de obras

Acuerdo posterior en contra

No admitidas por la comunidad

Obras distintas

Diferente ubicación

Consentimiento tácito

Existe

Inactividad de la comunidad durante años

Tratadas en junta sin accionar

Consecuencia de otras anteriores

Comunicadas al presidente

Otros supuestos

No existe

Conocimiento no es consentimiento

Inactividad de la comunidad durante tiempo

Tratamiento en la junta

Requerimiento de la comunidad

Denuncia interpuesta ante el ayuntamiento

El consentimiento a la instalación de un negocio no supone el de las obras

Otras acciones

No vinculación junta de gobierno

No es suficiente con la autorización del presidente/administrador

No es vinculante el consentimiento individual de los propietarios

Consentimiento de la promotora

Obras no visibles desde el exterior

Prescripción de la acción

Treinta años

Cinco años

Consecuencia del desarrollo de la actividad

Por cambio de destino o actividad

Proceden

Apertura de puertas/ventanas

Configuración exterior

Fachada

Forjado

Instalación aire acondicionado/calentador

Instalación de chimenea

Instalación de letreros

No proceden

Apertura de puertas/ventanas

Cambio de conducciones

Configuración exterior

Fachada

Instalación aire acondicionado/calentador

Instalación de chimenea

Instalación de letreros

Interpretación de la cláusula estatutaria

Amplia

Procede la realización

Restrictiva

No procede la realización

Licencia administrativa

Segregación/Unión de propiedades

No es necesario el acuerdo comunitario

Es necesario el acuerdo comunitario

Otras obras

En terrazas/patios

Cerramiento

No es necesario acuerdo comunitario

Es necesario acuerdo comunitario

Otras obras

No es necesario acuerdo comunitario

En garaje

Cerramiento

No es necesario acuerdo comunitario

Es necesario acuerdo comunitario

Otras obras

No es necesario acuerdo comunitario

Realizadas por la comunidad

Reparaciones necesarias

Concepto

Obligaciones de los propietarios

Realizadas por los comuneros ante la pasividad de la comunidad

Mejoras

Ejemplos

Se computa el voto de los ausentes

Basta la negativa del propietario para no estar obligado al pago

Es necesaria la impugnación judicial del acuerdo

En elementos comunes de uso privativo

Realizadas por los propietarios

Procede

No procede

Realizadas por la comunidad

Creación de servidumbres

Obligación de soportarla por el afectado

Procede

No procede

Indemnización al afectado

Procede

No procede

En elementos privativos

Realizadas por los propietarios

Ordenadas por el ayuntamiento

Acondicionamiento interior

Realizadas por la comunidad

Creación de servidumbres

Obligación de soportar la servidumbre

No existe obligación de soportar la servidumbre

Excede el concepto de servidumbre

Indemnización

Uso



Elementos comunes

Arrendamiento elementos comunes

Cambio de uso

Es necesaria la unanimidad

No es necesario acuerdo unánime

Cesión

Desafectación de elementos comunes

Usucapión

Procede

No procede

Consentimiento tácito/Derecho de uso

Utilización privativa

Por designación en el título constitutivo

Por acuerdo de la junta

Por consentimiento tácito

Elementos privativos

Libertad de uso

Descripción de las propiedades en el título

No supone limitación al cambio

Supone limitación al cambio

Cambio de destino

Procede

Ejemplos

De vivienda a local

De local a vivienda

De vivienda a desarrollar actividad profesional

De garaje a vivienda

De oficina a vivienda

De sótano a vivienda

Prohibición

Título/estatutos

Validez de la cláusula

Interpretación amplia

No procede el cambio

Interpretación restrictiva

Procede el cambio

Acuerdo comunitario

La comunidad no está vinculada por la autorización administrativa

Desarrollo de la actividad

Procede el cambio

Prohibiciones

Título/estatutos

Interpretación amplia

No procede el cambio

Interpretación restrictiva

Procede el cambio

Acuerdo de la junta

Es necesario el acuerdo unánime

Basta con el acuerdo de las 3/5 partes para prohibir los usos turísticos

No puede adoptarse con efecto retroactivo

Inscripción registral

Reglamento de régimen interior

Actividades molestas