Derecho Catastral

RESUMEN

El Catastro Inmobiliario, como registro administrativo en el que se describen todos los bienes inmuebles, ha adquirido en nuestro país durante los últimos años una importancia creciente. Tradicionalmente, la información catastral, y fundamentalmente el valor catastral, ha servido a la aplicación de las principales figuras de nuestro sistema tributario en el ámbito inmobiliario. Además de su función fiscal, actualmente el Catastro en una herramienta básica para la adecuada descripción los bienes inmuebles para dotar de mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, habiéndose desarrollado un nuevo sistema de coordinación con el Registro de la Propiedad. También constituye un amplio sistema de información territorial, accesible a través de Internet, que tiene una completa información sobre la propiedad inmobiliaria susceptible de múltiples usos y aplicaciones. El presente libro trata sobre todos los aspectos jurídicos de la institución catastral en nuestro país, que están contenidos en una amplia normativa. El autor, que tiene una amplia experiencia en la materia, analiza los principios y elementos fundamentales del Catastro, el régimen de la valoración catastral de los inmuebles, los procedimientos de actualización y el régimen de la información catastral. Por ello esta obra puede resultar de gran utilidad para todos los que tengan relación con la institución catastral: ciudadanos, empresas, contribuyentes, técnicos, abogados, empleados de otras Administraciones Públicas y notarios o registradores que colaboran con la Administración catastral, y quienes formen parte de la misma o aspiren a ello.

ÍNDICE
ABREVIATURAS UTILIZADAS............................................................................... 23
INTRODUCCIÓN..................................................................................................... 29
PARTE PRIMERA
ASPECTOS GENERALES
Capítulo 1
EL MODELO CATASTRAL ESPAÑOL
1.1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL CATASTRO EN ESPAÑA............... 36
1.2. EL CATASTRO EN EL ÁMBITO INTERNACIONAL................................... 48
1.2.1. Las organizaciones internacionales en el ámbito catastral............. 50
1.2.2. El papel del Catastro en la imposición inmobiliaria internacional....................................................................................................... 52
1.2.3. El Catastro y el Registro de la Propiedad en el ámbito internacional....................................................................................................... 53
1.2.4. Las iniciativas internacionales sobre la información territorial y geográfica........................................................................................... 54
1.2.5. El Catastro en Iberoamérica............................................................. 58
1.3. EL MODELO CATASTRAL ESPAÑOL.......................................................... 60
Capítulo 2
REGULACIÓN, NATURALEZA Y PRINCIPIOS RECTORES
2.1. EL MARCO NORMATIVO VIGENTE............................................................ 63
2.1.1. El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.................. 63
2.1.2. Normativa reglamentaria de desarrollo........................................... 66
2.1.3. Normativa tributaria aplicable al Catastro....................................... 69
2.1.4. Leyes administrativas aplicables al Catastro..................................... 70
2.1.5. Normas de civiles que afectan al Catastro........................................ 72
2.2. NATURALEZA JURÍDICA.............................................................................. 73
2.2.1. El Catastro como registro administrativo......................................... 74
2.2.2. El Catastro como registro fiscal........................................................ 76
2.2.3. El Catastro como registro descriptivo de bienes inmuebles........... 77
2.3. PRINCIPIOS RECTORES............................................................................... 78
2.3.1. Calidad de la descripción catastral de los inmuebles...................... 79
2.3.2. Obligatoriedad de la inscripción catastral....................................... 83
2.3.3. Deber de colaboración con el Catastro............................................ 84
2.3.4. Coordinación de valores................................................................... 85
2.3.5. Presunción de certeza de los datos catastrales................................. 88
2.3.5. Accesibilidad de la información catastral......................................... 91
8 Índice
Capítulo 3
LA ADMINISTRACIÓN CATASTRAL ESPAÑOLA
3.1. NATURALEZA TRIBUTARIA......................................................................... 95
3.2. ORGANIZACIÓN............................................................................................ 96
3.2.1. Competencia estatal del Catastro..................................................... 98
3.2.2. Desconcentración de la gestión........................................................ 100
3.2.3. Colaboración interadministrativa..................................................... 102
3.2.4. Informatización y digitalización........................................................ 108
3.3. COMPETENCIAS Y FUNCIONES.................................................................. 109
3.3.1. Funciones de formación y mantenimiento...................................... 111
3.3.2. Funciones fiscales.............................................................................. 111
3.3.3. Funciones jurídicas............................................................................ 112
3.3.4. Funciones para la difusión e intercambio de información............. 113
3.4. LOS MEDIOS DE LA ADMINISTRACIÓN CATASTRAL............................ 113
PARTE SEGUNDA
ELEMENTOS ESTRUCTURALES
Capítulo 4
LOS BIENES INMUEBLES
4.1. EL CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE......................................................... 119
4.1.1. La definición catastral de bien inmueble......................................... 120
4.1.2. Diferencias con el concepto de finca registral................................. 122
4.2. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES........................................ 126
4.2.1. Bienes inmuebles urbanos................................................................ 126
4.2.2. Bienes inmuebles rústicos................................................................. 130
4.2.3. Bienes inmuebles de características especiales................................ 130
4.2.4. El régimen transitorio de clasificación de los inmuebles................ 136
4.3. DESCRIPCIÓN CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES..................... 139
4.3.1. Las características catastrales de los inmuebles............................... 140
4.3.2. Especial consideración de las construcciones.................................. 144
Capítulo 5
LA REFERENCIA CATASTRAL
5.1. LA CONSTANCIA DOCUMENTAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL... 151
5.1.1. Ámbito objetivo de la obligación de hacer constar la referencia
catastral............................................................................................... 152
5.1.2. Sujetos obligados a aportar la referencia catastral.......................... 157
5.1.3. Plazo de aportación........................................................................... 159
5.1.4. Modo de acreditar y obtener la referencia catastral........................ 160
5.1.5. Requisitos de identidad de la finca con la referencia catastral....... 161
5.1.6. Efectos de la constancia de la referencia catastral........................... 164
Índice 9
5.1.7. Efectos del incumplimiento del deber de aportar la referencia
catastral............................................................................................... 167
5.2. ESTRUCTURA Y NORMAS DE ASIGNACIÓN............................................. 168
5.2.1. Estructura de la referencia catastral................................................. 168
5.2.2. Criterios generales de asignación..................................................... 169
5.2.3. Asignación de la referencia catastral a las nuevas construcciones.. 170
5.2.4. Segregación, división, agrupación y agregación de inmuebles...... 171
5.2.5. Reparcelaciones en suelo urbanizable sin desarrollar.................... 172
5.2.6. Expropiaciones, aperturas de viales, nuevas infraestructuras......... 172
5.2.7. Recintos de dominio público en suelo rústico................................ 173
5.2.8. Tratamiento del derecho de superficie y de la concesión administrativa..................................................................................................
174
5.2.9. Cambios de clase o variación de la naturaleza de suelo.................. 174
5.2.10. Asignación de referencia catastral a los BICE.................................. 177
5.2.11. Procedimiento para la asignación inmediata de la referencia catastral..................................................................................................
177
Capítulo 6
LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL
6.1. LA ORDENACIÓN DE LA CARTOGRAFÍA OFICIAL................................. 181
6.1.1. Concepto de cartografía oficial y su clasificación............................ 184
6.1.2. Competencias de producción cartográfica...................................... 185
6.1.3. El Sistema Cartográfico Nacional..................................................... 186
6.2. ORIGEN Y PRODUCCIÓN DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL............. 191
6.3. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL................................................................................................................
195
6.4. CONTENIDO DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL................................... 196
6.5. LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LOS INMUEBLES EN EL CATASTRO..................................................................................................................
198
6.6. REQUISITOS TÉCNICOS Y CALIDAD DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL................................................................................................................
200
6.6.1. Requisitos técnicos............................................................................. 200
6.6.2. Calidad y nivel de tolerancia técnica................................................ 202
6.7. EL MANTENIMIENTO DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL................... 207
6.7.1. Actuaciones puntuales o individuales.............................................. 207
6.7.2. Actuaciones masivas o colectivas. Los desplazamientos de la cartografía...............................................................................................
208
6.7.3. Herramientas técnicas....................................................................... 211
Capítulo 7
LOS TITULARES CATASTRALES
7.1. ANTECEDENTES............................................................................................ 217
7.2. CONCEPTO Y MODALIDADES DE TITULARIDAD CATASTRAL............ 219
7.2.1. Concepto de titular catastral............................................................. 220
10 Índice
7.2.2. La comunidad catastral de bienes.................................................... 224
7.2.3. La titularidad de los cónyuges.......................................................... 229
7.2.4. Las herencias yacentes....................................................................... 229
7.2.5. Normas de representación de los titulares catastrales..................... 231
7.2.6. Los bienes inmuebles de titular desconocido.................................. 233
7.3. LOS EFECTOS DE LA INCORPORACIÓN DE LA TITULARIDAD CATASTRAL
Y SU ACREDITACIÓN.................................................................. 235
7.4. LA TITULARIDAD CATASTRAL Y LA REGISTRAL.................................... 239
7.5. DERECHOS DE LOS TITULARES CATASTRALES..................................... 243
7.5.1. Derechos personales.......................................................................... 244
7.5.2. Derechos procedimentales................................................................ 245
7.5.3. Derechos económicos........................................................................ 249
7.5.4. Derechos en el tráfico inmobiliario.................................................. 250
7.5.5. Derechos de información y asistencia.............................................. 252
7.5.6. El Consejo para la Defensa del Contribuyente................................ 253
7.5.7. Conclusión......................................................................................... 254
7.6. DEBERES DE LOS TITULARES CATASTRALES......................................... 255
7.7. LAS ACTUACIONES DE INFORMACIÓN Y ASISTENCIA A LOS TITULARES
CATASTRALES................................................................................... 258
7.7.1. Los servicios presenciales de atención al ciudadano....................... 261
7.7.2. Utilización de medios electrónicos: SEC y Portal del Catastro....... 261
7.7.3. La Línea Directa del Catastro........................................................... 262
7.7.4. Puntos de Información catastral....................................................... 263
7.7.5. La colaboración de las Entidades Locales y otras Administraciones.......................................................................................................
263
7.7.6. Colaboración social........................................................................... 265
Capítulo 8
EL VALOR CATASTRAL
8.1. LOS DIFERENTES MÉTODOS DE VALORACIÓN..................................... 267
8.1.1. Método de comparación con el mercado........................................ 269
8.1.2. Método de capitalización de rendimientos...................................... 270
8.1.3. Método del coste de reposición........................................................ 270
8.1.4. Método residual................................................................................. 270
8.1.5. La aplicación de los diferentes métodos de valoración en la normativa
catastral................................................................................... 272
8.2. DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS DEL VALOR CATASTRAL............... 274
8.3. CRITERIOS Y LÍMITES DEL VALOR CATASTRAL..................................... 276
8.3.1. Los criterios legales de valoración.................................................... 277
8.3.2. Los límites legales del valor catastral................................................ 279
8.3.3. La remisión a las normas reglamentarias para la valoración.......... 285
8.4. EL PROCESO DE DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL............. 287
8.5. HACIA LA REFORMA DEL SISTEMA: EL VALOR DE REFERENCIA....... 290
Índice 11
Capítulo 9
LAS PONENCIAS DE VALORES Y SU COORDINACIÓN
9.1. LA COORDINACIÓN DE VALORES............................................................. 295
9.1.1. El informe anual sobre el mercado inmobiliario............................ 295
9.1.2. La fijación del módulo de valor M.................................................... 297
9.1.3. La clasificación de los municipios.................................................... 299
9.1.4. Los criterios de coordinación de valores.......................................... 300
9.2. LAS PONENCIAS DE VALORES: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA.....................................................................................................................
302
9.3. CLASES DE PONENCIAS DE VALORES...................................................... 305
9.4. CONTENIDO DE LAS PONENCIAS............................................................. 306
9.4.1. Ponencias de valores de los bienes inmuebles de naturaleza urbana........................................................................................................
307
9.4.2. Ponencias de valores de los bienes inmuebles de características
especiales............................................................................................ 315
9.4.3. Motivación de las ponencias de valores............................................ 316
9.4.4. Los estudios del mercado inmobiliario............................................ 317
9.5. PROCEDIMIENTO DE APROBACIÓN DE LAS PONENCIAS................... 325
9.5.1. Inicio del procedimiento.................................................................. 325
9.5.2. Elaboración de las ponencias............................................................ 326
9.5.3. Informe de coordinación.................................................................. 328
9.5.4. Informe del Ayuntamiento................................................................ 329
9.5.5. Trámite de audiencia a los interesados............................................ 330
9.5.6. Aprobación......................................................................................... 330
9.5.7. Publicación......................................................................................... 331
9.6. VALIDEZ Y EFICACIA DE LAS PONENCIAS DE VALORES....................... 333
9.7. IMPUGNACIÓN DE LAS PONENCIAS DE VALORES................................ 340
9.7.1. Los procedimientos de impugnación de las ponencias de valores... 340
9.7.2. La no suspensión de la ejecutoriedad de las ponencias.................. 344
9.7.3. Efectos de la anulación de las ponencias......................................... 345
Capítulo 10
LA DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL
10.1. LA VALORACIÓN CATASTRAL DE LOS INMUEBLES URBANOS.......... 348
10.1.1. Valoración del suelo.......................................................................... 348
10.1.2. Valoración de las construcciones...................................................... 351
10.1.3. Coeficientes correctores conjuntos de suelo y construcción.......... 357
10.1.4. Otros coeficientes.............................................................................. 360
10.1.5. La valoración de las construcciones singulares................................ 362
10.1.6. Valoración de suelos urbanos en proceso de desarrollo urbanístico........................................................................................................
364
10.2. LA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES DE CARACTERÍSTICAS ESPECIALES.............................................................................................................
368
10.2.1. Coordinación de valores................................................................... 369
10.2.2. Valoración del suelo.......................................................................... 370
12 Índice
10.2.3. Valoración de las construcciones...................................................... 372
10.2.4. Otros coeficientes aplicables a los BICE.......................................... 375
10.3. LA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES RÚSTICOS................................. 377
10.3.1. La valoración de los inmuebles rústicos por rendimientos............ 380
10.3.2. La valoración de los inmuebles rústicos por su localización........... 386
10.3.3. La valoración de las construcciones ubicadas en suelo rústico...... 387
PARTE TERCERA
PROCEDIMIENTOS CATASTRALES
Capítulo 11
RÉGIMEN GENERAL DE LOS PROCEDIMIENTOS DE INCORPORACIÓN
CATASTRAL
11.1. LA GESTIÓN CATASTRAL............................................................................ 393
11.1.1. Concepto de gestión catastral........................................................... 393
11.1.2. Actuaciones que comprende............................................................ 395
11.1.3. Naturaleza jurídica............................................................................ 396
11.2. LOS PROCEDIMIENTOS DE INCORPORACIÓN...................................... 397
11.2.1. Concepto............................................................................................ 397
11.2.2. Enumeración y alcance..................................................................... 399
11.2.3. Clasificación....................................................................................... 402
11.3. RÉGIMEN GENERAL DE LOS PROCEDIMIENTOS DE INCORPORACIÓN................................................................................................................
404
11.3.1. Interesados en los procedimientos de incorporación..................... 405
11.3.2. Medios de prueba.............................................................................. 408
11.3.3. Comprobación y subsanación de la documentación....................... 413
11.3.4. Trabajos técnicos................................................................................ 414
11.3.5. Audiencia de los interesados............................................................. 415
11.3.6. Inexigibilidad de otros requisitos para las inscripciones catastrales........................................................................................................
416
11.3.7. Motivación.......................................................................................... 419
11.3.8. Resolución de los procedimientos.................................................... 421
11.3.9. El Catastro y los conflictos de propiedad......................................... 423
11.3.10. La notificación de los actos catastrales............................................. 426
11.3.11. Los efectos de los actos de incorporación catastral......................... 435
11.3.12. Inscripciones catastrales provisionales............................................. 441
11.4. REVISIÓN DE LOS ACTOS DE INCORPORACIÓN CATASTRAL............ 443
11.4.1. Régimen general................................................................................ 443
11.4.2. Legitimación...................................................................................... 444
11.4.3. Motivos de impugnación y medios de prueba................................. 445
11.4.4. La impugnación de los actos catastrales por los Ayuntamientos.... 448
11.4.5. La impugnación de los actos catastrales con motivo de la impugnación
de los actos de gestión tributaria.......................................... 451
11.4.6. Suspensión de los actos de gestión catastral.................................... 453
Índice 13
Capítulo 12
LAS DECLARACIONES Y SOLICITUDES CATASTRALES
12.1. CONCEPTO Y NATURALEZA....................................................................... 455
12.2. OBLIGACIÓN Y LEGITIMACIÓN PARA DECLARAR................................. 456
12.3. FORMULACIÓN DE LAS DECLARACIONES.............................................. 460
12.3.1. Lugar, forma, modelos y condiciones de presentación................... 460
12.3.2. Contenido general de las declaraciones catastrales........................ 462
12.3.3. Documentación acreditativa de los cambios de titularidad............ 464
12.3.4. Documentación acreditativa de las obras nuevas............................ 465
12.3.5. Documentación de las obras de derribo o demolición................... 466
12.3.6. Documentación de la segregación, agregación, división y agrupación
de fincas..................................................................................... 467
12.3.7. Documentación acreditativa de la división de edificios en régimen
de propiedad horizontal................................................................... 468
12.3.8. Documentación acreditativa de la división de trasteros y plazas de
estacionamiento en proindiviso........................................................ 468
12.3.9. Documentación acreditativa de los cambios de cultivo o aprovechamiento..........................................................................................
469
12.3.10. Cambios de uso o destino de los inmuebles.................................... 470
12.4. PROCEDIMIENTO DE TRAMITACIÓN DE LAS DECLARACIONES....... 471
12.4.1. Inicio del procedimiento.................................................................. 471
12.4.2. Instrucción del procedimiento......................................................... 471
12.4.3. Resolución de la alteración catastral y su notificación.................... 472
12.4.4. Efectividad de los procedimientos de declaración.......................... 472
12.5. EL PROCEDIMIENTO DE SOLICITUD DE BAJA....................................... 474
12.5.1. Objeto................................................................................................. 474
12.5.2. Voluntariedad.................................................................................... 476
12.5.3. Contenido de la solicitud.................................................................. 477
12.5.4. Trámites del procedimiento.............................................................. 477
12.5.5. Efectos de la resolución del procedimiento.................................... 478
12.6. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE TRASTEROS Y PLAZAS DE ESTACIONAMIENTO..............................................................................................
479
Capítulo 13
LAS COMUNICACIONES CATASTRALES
13.1. CONCEPTO Y NATURALEZA....................................................................... 483
13.2. OBLIGACIÓN Y LEGITIMACIÓN PARA FORMULAR COMUNICACIONES................................................................................................................
.. 484
13.3. FORMULACIÓN DE LAS COMUNICACIONES.......................................... 486
13.3.1. Comunicación de cambios en la titularidad de los inmuebles....... 487
13.3.2. Comunicación de actos sometidos a licencia municipal................. 490
13.3.3. Comunicación de actos de segregación, división, agregación o
agrupación......................................................................................... 496
14 Índice
13.3.4. Comunicación de actos derivados de procedimientos administrativos.....................................................................................................
499
13.3.5. Comunicación para completar datos de titularidad........................ 509
13.3.6. Comunicación de cambios de cultivo............................................... 512
13.4. PROCEDIMIENTO DE TRAMITACIÓN DE LAS COMUNICACIONES.... 516
13.4.1. Validación de la información e inicio del procedimiento.............. 516
13.4.2. Instrucción del procedimiento......................................................... 518
13.4.3. Resolución de la comunicación y su notificación............................ 521
Capítulo 14
LA INSPECCIÓN Y LA REGULARIZACIÓN CATASTRAL
14.1. LA INSPECCIÓN CATASTRAL...................................................................... 527
14.1.1. Naturaleza y alcance de la inspección catastral............................... 527
14.1.2. Clases de actuaciones inspectoras..................................................... 528
14.1.3. Los órganos catastrales de inspección.............................................. 532
14.1.4. La colaboración de las Entidades Locales........................................ 533
14.1.5. Planificación de las actuaciones inspectoras.................................... 537
14.1.6. Los obligados tributarios en el procedimiento de inspección catastral
y sus derechos......................................................................... 538
14.1.7. Documentación de las actuaciones inspectoras............................... 539
14.1.8. Lugar de las actuaciones inspectoras................................................ 541
14.1.9. El procedimiento general de inspección......................................... 543
14.1.10. El procedimiento simplificado de inspección................................. 546
14.1.11. Tramitación de las actuaciones de inspección conjunta................. 546
14.1.12. Los plazos de las actuaciones inspectoras y su efectividad.............. 547
14.2. EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN CATASTRAL................... 550
14.2.1. Naturaleza, objeto y características................................................... 550
14.2.2. Tramitación........................................................................................ 552
14.2.3. Efectividad.......................................................................................... 554
14.2.4. La tasa de acreditación catastral....................................................... 556
Capítulo 15
LOS PROCEDIMIENTOS DE SUBSANACIÓN Y RECTIFICACIÓN DE DATOS
CATASTRALES
15.1. PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS.................. 560
15.1.1. Objeto del procedimiento................................................................. 561
15.1.2. Diferencias con otros procedimientos............................................. 563
15.1.3. Inicio del procedimiento.................................................................. 567
15.1.4. Instrucción del procedimiento......................................................... 571
15.1.5. Resolución del procedimiento y sus efectos.................................... 572
15.2. SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS PREVIA INTERVENCIÓN NOTARIAL.................................................................................................................
576
15.2.1. Objeto del procedimiento................................................................. 576
15.2.2. Instrucción notarial previa................................................................ 577
Índice 15
15.2.3. Procedimiento catastral..................................................................... 581
15.2.4. Resolución del procedimiento y sus efectos.................................... 586
15.3. SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS PREVIA INSCRIPCIÓN REGISTRAL................................................................................................................
588
15.3.1. Objeto del procedimiento......