Vivienda y crisis habitacional

Se aborda la vivienda como el principal problema de la sociedad española, analizando sus causas jurídicas, económicas y urbanísticas y ofreciendo propuestas concretas de reforma normativa y de política pública. Desde el marco constitucional y la cláusula de igualdad hasta la experiencia de la Ley por el Derecho a la Vivienda, se estudian las ineficiencias legislativas, administrativas y registrales que bloquean nueva oferta residencial, la incidencia del urbanismo en la vivienda turística, la crisis del alquiler y la inseguridad jurídica asociada.

El libro explora además las tendencias recientes en la normativa urbanística orientada a la vivienda. Para el profesional del Derecho, la obra ofrece respuestas a diversas cuestiones clave: ¿cómo agilizar procedimientos urbanísticos?, ¿qué margen real existe para la expropiación “de y para” viviendas?, ¿qué reformas fiscales pueden incentivar vivienda asequible?, ¿cómo reforzar jurídicamente el derecho de acceso a la vivienda? Con aportaciones de expertos de la Universidad, la Administración, el Registro y la práctica forense, el libro proporciona un diagnóstico sólido y propuestas para orientar la toma de decisiones en litigios, asesoramiento y diseño de políticas de vivienda.

La obra ofrece:

Diagnóstico riguroso de la crisis de vivienda y sus principales causas jurídicas, urbanísticas y económicas.
Propuestas concretas para agilizar el planeamiento, mejorar la gestión del suelo y la optimizar fiscalidad de la vivienda.
Análisis del papel del Registro de la Propiedad y de la expropiación en la creación de nuevo parque residencial.

ÍNDICE

PRÓLOGO.Joan Manuel Trayter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
SEMBLANZA PERSONAL DEL PROFESOR JESÚS GONZÁLEZ SALINAS.Jorge Salazar García. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
LA VIVIENDA, PRIMER PROBLEMA DE LA SOCIEDAD ESPAÑOLA. Fernando García Rubio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
UN GRAN PROBLEMA SOCIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
LA LEY 12/2023, INTENCIONES Y MARCO CONSTITUCIONAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
El problema en su contexto jurídico . . . . . . . . . . . . . . 38
La intervención sobre la propiedad y la vivienda. . . . . 39
El marco urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
LA CONTRAPOSICIÓN DE DERECHOS A RAÍZ DE LA LEY POR EL DERECHO A VIVIENDA 12/2023 . . . . . . . . . . . . . . 51
ALGUNAS CLAVES CONCEPTUALES DE LA LEY DE VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Génesis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Las limitaciones para el «gran tenedor» . . . . . . . . . . . . 61
Las consecuencias y procedimiento de la declaración
de «zona tensionada» en el mercado de vivienda . . . . 66
Zona tensionada y arrendador no gran tenedor. 70
Zona tensionada con arrendador gran tenedor . 71
El control del aumento de las rentas . . . . . . . . . . . . . . 72
Limitaciones sobre las viviendas vacías . . . . . . . . . . . . 77
La figura de los colectivos más desfavorecidos . . . . . . 79
Consecuencias de esta regulación sobre el régimen arrendaticio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
La acción pública en materia de vivienda . . . . . . . . . . 85
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Y otras medidas para el desarrollo del fomento de vivienda . . . . . . 86
RECAPITULACIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
EL CONGRESO NACIONAL DE URBANISMO Y VIVIENDA 92
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
INTERVENCIÓN EN EL CONGRESO NACIONAL DE URBANISMO Y VIVIENDA. David Lucas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
MARCO CONSTITUCIONAL PARA EL DESARROLLO DE LAS
POLÍTICAS DE VIVIENDA. Anabelén Casares Marcos . . . . . . . . . . 103
INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
MARCO CONSTITUCIONAL DE PARTIDA. . . . . . . . . . . . . 106
LA EVOLUCIÓN DE LA DOCTRINA CONSTITUCIONAL EN MATERIA DE VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
Emergencia social, leyes autonómicas de vivienda y planificación general de la actividad económica
(2015-2018) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
La consolidación del deber de ocupación efectiva como función social de la vivienda (2018-2022). . . . . . . 115
El impacto de los pronunciamientos constitucionales sobre la ley estatal de vivienda (2024-2026) . . . . . . . . 120
HACIA UN NUEVO EQUILIBRIO EN LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA: MARGEN DE ACTUACIÓN DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
VIVIENDA Y LA CLÁUSULA GENERAL DE IGUALDAD. Felio José Bauzá Martorell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
EL MAYOR PROBLEMA DE ESPAÑA. . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
La dignidad como bien jurídico protegido (y a proteger).. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
Diagnóstico de urgencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
La vivienda como factor de desigualdad entre ciudadanos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA DESDE LA PERSPECTIVA DE LA CLÁUSULA GENERAL DE IGUALDAD . . . 143
Planificación a largo plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
Legislación estatal y autonómica . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
La función social de la vivienda y la expropiación de uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
La prórroga del plazo de alquileres y la limitación de la actualización de la renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
NECESIDAD DE COORDINAR LAS POLÍTICAS PÚBLICAS EN MATERIA DE VIVIENDA Y DE ARTICULARLAS EN TORNO AL PRINCIPIO DE IGUALDAD . . . . . . . . . . . . . . . 152
CONCLUSIONES GENERALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
INEFICIENCIAS LEGISLATIVAS, ADMINISTRATIVAS Y REGISTRALES EN LA CREACIÓN DE VIVIENDA. Rafael Arnaiz Ramos. . 159
INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
INEFICIENCIAS EN LA ACTUACIÓN LEGISLATIVA . . . . . . 163
Ausencia de consenso en la elaboración y aprobación de las normas a través de las cuales el poder político intenta resolver el «problema de la vivienda» . . . . . . . 164
Imposibilidad de aprobar, por meras razones de cálculo político parlamentario, normas en relación con las cuales existe un consenso acerca de su utilidad para paliar o resolver problemas que dificultan o entorpecen la creación de vivienda asequible . . . . . . . . . . . . . 165
Abuso de la regulación de urgencia en materia de vivienda, vía Decreto Ley, no obstante tratarse de un problema estructural y de carácter casi endémico . . . . 166
Falta de evaluación del impacto normativo sobre la efectiva creación de vivienda asequible . . . . . . . . . . . 168
Demora en los expedientes de aprobación de instrumentos de ordenación y gestión urbanística y en la concesión de licencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
Falta de coordinación interadministrativa . . . . . . . . . . 171
INEFICIENCIAS EN LA ACTUACIÓN REGISTRAL . . . . . . . . 172
El abuso del cierre registral como consecuencia de la falta de acreditación del cumplimiento de requisitos de legalidad urbanística. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
La insuficiente coordinación y colaboración entre los registros de la propiedad y las administraciones con competencia urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
LA REGULACIÓN DE LA VIVIENDA TURÍSTICA A TRAVÉS DEL URBANISMO: LOS EJEMPLOS CATALÁN Y CANARIO. Josep M.
Aguirre i Font. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
INTRODUCCIÓN: EL PROBLEMA DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y LA NECESIDAD DE UNA REGULACIÓN QUE NO SE LIMITE A CONTROLAR SU CRECIMIENTO FUTURO . . . . . . . 179
LA LIMITACIÓN DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO MEDIANTE LA NORMATIVA URBANÍSTICA: LAS EXPERIENCIAS CATALANA Y CANARIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
El Decreto ley 3/2023, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico en Cataluña . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas de Canarias 185
LA EXTINCIÓN DE TÍTULOS HABILITANTES DE VUT EN CATALUÑA Y CANARIAS MEDIANTE EL RÉGIMEN TRANSITORIO Y LA RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL . . . . . . 188
LA VALIDACIÓN CONSTITUCIONAL DE LA NUEVA REGULACIÓN: LA STC 64/2025, DE 13 DE MARZO DE 2025, Y EL DICTAMEN 3/2023, DE 1 DE DICIEMBRE, DEL CGE. . . . . . . . . . . . 191
Sobre la afectación al derecho de la propiedad y a las garantías constitucionales de la expropiación forzosa . 192
Sobre la invasión de la competencia exclusiva del Estado sobre las bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica . . . . . . . . . . . 195
Sobre la infracción de la autonomía municipal . . . . . . 197
Sobre la infracción del derecho a la tutela judicial efectiva y a los principios de igualdad y seguridad jurídica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
CONCLUSIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
LA SITUACIÓN DEL ALQUILER. Gerardo Neistat . . . . . . . . . . . . . 205
LA POBLACIÓN COMO ELEMENTO DISRUPTIVO . . . . . . 207
UN NUEVO Y PELIGROSO RELATO DEL ALQUILER . . . . . 209
EL ALQUILER COMO VECTOR ESTRUCTURAL DE MODERNIDAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
Barómetro del alquiler: la presión de la demanda desborda una oferta que no logra remontar en 2025. . . . . 210
La presión de la demanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
La oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
Los precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
CONCLUSIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
EN UN CONTEXTO ADVERSO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
FUENTES CONSULTADAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
URBANISMO Y VIVIENDA: TENDENCIAS QUE SE DETECTAN
EN LAS REFORMAS DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA ORIENTADAS AL PROBLEMA DE LA VIVIENDA. Ángel María Marinero Peral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
PRIMERA TENDENCIA: REFORMAS DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA PARA IMPULSAR LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
SEGUNDA TENDENCIA: REFORMAS DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA PARA IMPULSAR LA CONSTRUCCIÓN DE TODO TIPO DE VIVIENDAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
TERCERA TENDENCIA: REFORMAS DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA ORIENTADAS HACIA LA SIMPLIFICACIÓN, LA AGILIZACIÓN Y LA FLEXIBILIZACIÓN . . . . . . . . . . . . . 237
CONCLUSIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
LA AGILIZACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS URBANÍSTICOS Y DOS CUESTIONES PREVIAS. Enrique Sánchez Goyanes. . . . . . . 243
CONTEXTUALIZACIÓN: CUESTIONES PREVIAS: EL DESEQUILIBRIO INÉDITO EN LA BALANZA DE LA VIVIENDA . 245
LA INCERTIDUMBRE RESPECTO DE LOS TIEMPOS Y VOLUMEN PREVISIBLE EN LA OFERTA DE FUTURAS VIVIENDAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
EL FACTOR «SUELO FINALISTA» QUE HUNDE LA CERTIDUMBRE DE LA OFERTA: EL INÉDITO FRACASO DE UN SISTEMA URBANÍSTICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
EL FACTOR DE LA TEMPORANEIDAD, QUE TAMBIÉN DEPENDE DE MEDIDAS NO REGULATORIAS . . . . . . . . . . 253
MEDIDAS REGULATORIAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
LA CORRELATIVA INCERTIDUMBRE RESPECTO DE LA DEMANDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
VIVIENDA, ENERGÍA Y PLANEAMIENTO: LA DIMENSIÓN ENERGÉTICA COMO LÍMITE ESTRUCTURAL DEL URBANISMO CONTEMPORÁNEO. María Jesús Romero Aloy. . . . . . . . . . . . . . . . 267
INTRODUCCIÓN: LA NUEVA DIMENSIÓN ENERGÉTICA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
EL SUMINISTRO ENERGÉTICO COMO CONDICIÓN MATERIAL DE HABITABILIDAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
LA OBSOLESCENCIA ENERGÉTICA DEL MODELO CLÁSICO DE PLANEAMIENTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
LA DIMENSIÓN DEL PROBLEMA: DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
LA COMPETENCIA ENERGÉTICA ENTRE USOS URBANOS 278
PROBLEMAS ESTRUCTURALES DEL SISTEMA JURÍDICO ACTUAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
El marco competencial como parte del problema . . . . 279
La ausencia de la variable energética en la documentación preceptiva del planeamiento. . . . . . . . . . . . . . . 280
La inadecuación del régimen jurídico de las dotaciones urbanísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
La asincronía temporal entre los procedimientos urbanísticos y los eléctricos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
La disparidad en la normativa autonómica: condición jurídica de solar, potencia suficiente e informes de distribuidoras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
LA INFRAESTRUCTURA ENERGÉTICA COMO DOTACIÓN URBANÍSTICA ESTRUCTURAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
LA INTEGRACIÓN ENERGÉTICA EN EL URBANISMO: PROPUESTAS DE REFORMA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
En el plano del planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
En el plano de la gestión urbanística . . . . . . . . . . . . . . 290
En el plano normativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
CONCLUSIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
INFORMES E INSTITUCIONES ECONÓMICAS Y ESTADÍSTICAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
DOCUMENTO ESTRATÉGICO SOBRE LA VIVIENDA EN ESPAÑA. Felipe Afonso El Jaber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
ADMINISTRAR EL FUTURO: BASES PARA UNA REFORMA JURÍDICO-URBANÍSTICA ADAPTATIVA DEL SIGLO XXI. Sigfrido Herráez Rodríguez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
NORMATIVA URBANÍSTICA ADAPTATIVA . . . . . . . . . . . . 319
GEMELOS DIGITALES JURÍDICO-URBANÍSTICOS . . . . . . . 320
LICENCIA CERO PREDICTIVA PARA SISTEMAS INDUSTRIALIZADOS DE VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
FONDOS DE CAPACIDAD DE CARGA URBANA. . . . . . . . 321
REUTILIZACIÓN ADAPTATIVA Y RESTRICCIÓN DE DEMOLICIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
ARQUITECTURA REGENERATIVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322
URBANISMO DE PROXIMIDAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
CUOTAS DE AUTOSUFICIENCIA HÍDRICA . . . . . . . . . . . . 323
CÓDIGO NACIONAL DE CONFORT HUMANO . . . . . . . . 323
CONCLUSIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
LA CREACIÓN DE NUEVAS VIVIENDAS EN LA CIUDAD EXISTENTE: EL VALOR DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA TRANSFORMACIÓN URBANA. Manuel Matas Bendito . . . . . . . . . 325
INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
INSTRUMENTOS LEGALES PARA INCREMENTAR LA OFERTA DE VIVIENDA ASEQUIBLE EN LA CIUDAD . . . . . 329
Los instrumentos tradicionales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
El derecho de superficie y la concesión administrativa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
Los derechos de tanteo y retracto . . . . . . . . . . . 332
Los patrimonios públicos de suelo . . . . . . . . . . 332
Instrumentos modernos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
Las reservas de suelo para construir viviendas protegidas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
Las nuevas modalidades de vivienda protegida: viviendas dotacionales e incentivadas. . . . . . . . 334
Los parques públicos de vivienda . . . . . . . . . . . 337
Bolsa de suelo para vivienda asequible. . . . . . . 338
Áreas prioritarias de vivienda . . . . . . . . . . . . . . 339
Incremento de edificabilidad, densidad o cambio de uso de vivienda protegida sin modificar el planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
El aprovechamiento urbanístico adicional para obtención de vivienda dotacional. . . . . . . . . . . 341
Los proyectos residenciales estratégicos . . . . . . 341
La licencia esencial o básica de obras. . . . . . . . 342
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS DE GESTIÓN DEL SUELO URBANO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
Reparcelación vs expropiación . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
El estatuto del propietario de suelo urbano . . . . . . . . . 345
Un nuevo estatuto determinado por la actuación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
El derecho al aprovechamiento urbanístico del propietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
Las actuaciones urbanísticas en suelo urbanizado . . . . 347
Modalidades. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
Actuaciones urbanísticas y actuaciones sobre el medio urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
La ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
Nuevos instrumentos y técnicas de ejecución. . 350
Distintos supuestos y forma de ejecución . . . . . 351
Especial referencia a la técnica de ejecución mediante el complejo inmobiliario urbanístico. 355
CONCLUSIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
URBANISMO Y VIVIENDA ANTE LA CRISIS DE EFECTIVIDAD. ALGUNAS REFLEXIONES EN CLAVE JURÍDICO-ADMINISTRATIVA. Judith Gifreu Font. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
LA NECESARIA IMBRICACIÓN DE LAS POLÍTICAS URBANÍSTICA Y DE VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
PROPIEDAD RESIDENCIAL, FUNCIÓN SOCIAL Y LÍMITES DE LA INTERVENCIÓN PÚBLICA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366
LA BUROCRACIA DEFENSIVA COMO PATOLOGÍA DE LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA EN VIVIENDA . . . . . . . . . . . . 369
SIMPLIFICACIÓN Y AGILIZACIÓN ADMINISTRATIVAS COMO ESTRATEGIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371
Simplificación y agilización en la normativa urbanística autonómica. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373
Títulos habilitantes urbanísticos y control basado en el riesgo de la actuación proyectada . . . . . . . . . . . . . . . . 376
PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO Y DERECHO DE SUPERFICIE COMO MECANISMO DE PROMOCIÓN DE OBRA NUEVA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
LA RECUPERACIÓN DE PARQUE RESIDENCIAL EXISTENTE EN SUELO URBANO CONSOLIDADO . . . . . . . . . . . . . 380
RESTRICCIÓN DE LA OFERTA DE VIVIENDA ASEQUIBLE: LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO. . . . . . . . . . . . . . . . . 381
FÓRMULAS INTERMEDIAS PARA FACILITAR EL ACCESO A LA VIVIENDA ASEQUIBLE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
FINANCIACIÓN, PRESUPUESTO Y MOVILIZACIÓN DEL PARQUE EXISTENTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
CONCLUSIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389
ALGUNAS PROPUESTAS DE LEGE FERENDA EN MATERIA DE FISCALIDAD DE LA VIVIENDA. Pablo Chico de la Cámara . . . . . . 395
INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397
CARTOGRAFÍA ACTUAL DE LA TRIBUTACIÓN DE LA VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
La multiplicidad de gravámenes tributarios sobre la vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
La transmisión/adquisición de vivienda y la doble cara de la misma moneda: IVA versus ITPAJD. . . . . . . . . . . 401
La tenencia de patrimonio inmobiliario: IBI, imposición patrimonial y riqueza inmobiliaria. . . . . . . . . . . . 402
Rentas derivadas de arrendamientos . . . . . . . . . . . . . . 402
La desocupación de un inmueble como «manifestación de riqueza» en el IRPF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
Imposición indirecta sobre rehabilitación de inmuebles e incentivo fiscal en el IRPF . . . . . . . . . . . . . . . . . 404
¿EXISTE REALMENTE UN SOLAPAMIENTO TRIBUTARIO DE LA VIVIENDA?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
MEDIDAS CUASISANCIONADORAS VERSUS IMPLEMENTACIÓN DE BENEFICIOS FISCALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406
PROPUESTAS DE LEGE FERENDA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408
IVA: un tratamiento funcional de la vivienda habitual y de la rehabilitación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408
ITP y AJD: menos fin recaudatorio y más coordinación en materia de vivienda habitual. . . . . . . . . . . . . . . . . . 409
IRPF: hacia un verdadero estatuto fiscal del alquiler asequible. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
IBI: bonificación del alquiler asequible y uso prudente del recargo sobre vivienda desocupada . . . . . . . . . . . . 410
ICIO: de tributo meramente recaudatorio a instrumento finalista de regeneración residencial y ambiental. . . 411
CONCLUSIONES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413
EL DERECHO DE ACCESO A LA VIVIENDA. Julio Tejedor Bielsa . 415
VIVIENDA, SERVICIO DE INTERÉS GENERAL Y MERCADO 417
DERECHO A LA VIVIENDA, ACCESO Y TENENCIA . . . . . . 422
El largo camino hacia el derecho a la vivienda en la normativa autonómica. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
Función social de la propiedad de vivienda. . . . . . . . . 429
NUEVO PARADIGMA, EUROPEO, DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441
LA POSIBILIDAD DE EXPROPIACIÓN DE Y PARA VIVIENDAS. Juan Ramón Fernández Torres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
REFLEXIONES GENERALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449
EL PAPEL RESIDUAL, CUANDO NO INEXISTENTE, DE LA EXPROPIACIÓN FORZOSA EN EL ÁMBITO DEL SISTEMA PÚBLICO DE VIVIENDA DEL ESTADO . . . . . . . . . . . . . . . . 450
La LV. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450
El programa de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia . . . . . . . . 453
La actuación de CASA 47 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453
El PERTE de la Industrialización de la Vivienda . . . . . . 455
El Plan Nacional de Vivienda 2026-2030 . . . . . . . . . . 456
LA VIABILIDAD DEL USO DE LA EXPROPIACIÓN FORZOSA DE Y PARA VIVIENDAS. SUPUESTOS . . . . . . . . . . . . . . 457
CONCLUSIONES. Iván Fabre Lafuente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465
LA VIVIENDA EN ESPAÑA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466
LA ACTUACIÓN DE LOS PODERES PÚBLICOS EN MATERIA DE URBANISMO Y VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
LAS SOLUCIONES AL PROBLEMA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471
RESUMEN CONCLUSIVO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473