Conservación de la vivienda. Art. 21 LAU 29/1994

Analizamos el régimen jurídico de las obras de conservación en los arrendamientos de vivienda a la luz del art. 21 LAU 29/1994 y de la interpretación consolidada por la jurisprudencia más reciente.

Se examina, en primer término, el deber del arrendador de realizar todas aquellas reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar la renta, diferenciándolo de las obras de reconstrucción o mejora.

Frente a ello, se analiza el concepto de pequeñas reparaciones del apdo. 4 del art. 21 LAU, en conexión con el art. 1562 CC, destacando la carga probatoria que recae sobre el arrendatario cuando pretenda atribuir al arrendador la responsabilidad de determinadas actuaciones.

Asimismo, se estudia la obligación de comunicación previa al arrendador ante la necesidad de ejecutar obras, incluso en supuestos de urgencia y, de igual forma, se aborda la cuestión relativa a la renuncia contractual a las obras de conservación, destacando la doctrina que declara la nulidad de aquellas cláusulas que impongan al arrendatario obligaciones contrarias al régimen imperativo de la LAU.

Y, además, en la parte de Actualidad:

- Exigencia de un MASC en los desahucios y otros procesos arrendaticios
- Tasa de basura y contratos de arrendamiento: ¿Responsabilidad del arrendador o del arrendatario?
- Fijación de la nueva renta de una vivienda con existencia de contrato de renta antigua durante los cinco años previos

Obligación legal del arrendador
Habitabilidad del inmueble
Reparaciones necesarias para el uso convenido
Reducción de la renta por necesidad de obras
Tipo de reparaciones
Aire acondicionado
Caldera/Termo
Calefacción
Cuarto de baño/Cocina
Cubierta
Electrodomésticos
Estructura/Configuración
Humedades y filtraciones
Instalaciones eléctricas
Pintura
Puertas y ventanas
Tuberías
Pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario
Uso ordinario
Elementos del inmueble
Notificación de la necesidad de obras
Previa comunicación
Obras urgentes
Facultad del arrendatario
Reembolso por el arrendador
Renuncia del derecho por el arrendatario
Cláusulas válidas
Cláusulas nulas