Régimen jurídico de la rehabilitación de vivienda en Propiedad Horizontal y su financiación

La rehabilitación de viviendas está siendo impulsada desde los poderes públicos para mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad de los edificios. Los obstáculos jurídico-privados que suscitan este tipo de intervenciones se multiplican cuando el inmueble objeto de rehabilitación se encuentra constituido en régimen de propiedad horizontal. El estudio de estos problemas es, precisamente, el objeto de este libro.

Así, se analizan y proponen soluciones a los problemas suscitados en torno a la adopción de los acuerdos para aprobar este tipo de obras y las posibles solicitudes de financiación, con especial atención al complejo régimen de mayorías, así como a las dificultades que suscitan estas intervenciones desde la perspectiva notarial y registral. También la financiación del coste de la rehabilitación para mejorar la eficiencia energética plantea relevantes interrogantes jurídicos relativos al régimen jurídico del fondo de reserva, la capacidad crediticia de las comunidades de propietarios o la determinación de la normativa aplicable a los posibles préstamos que les concedan las entidades financieras. En el capítulo dedicado a la financiación también se incluyen estudios sobre la obligatoriedad de la evaluación de solvencia o las posibles garantías a aportar por la comunidad, estudiándose la viabilidad de la anticresis y, además, el régimen de responsabilidad de la comunidad en caso de incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo. También se analiza como cuestión subyacente a todos estos problemas si el reconocimiento de personalidad jurídica a este tipo de comunidades facilitaría la obtención de financiación.

Finalmente, se analizan las medidas de apoyo público y fiscal que incentivan o exigen este tipo de actuaciones de rehabilitación o mejora de la eficiencia energética y la viabilidad de los métodos extrajudiciales de resolución de conflictos para resolver los problemas que puedan suscitarse en el seno de las propiedades horizontales.

EL FIN DE LA PROPIEDAD (HORIZONTAL): LA GENTE YA DECIDE SOBRE NUESTRAS VIVIENDAS

Sergio Nasarre Aznar

I. LA PROPIEDAD PRIVADA, EN SINGULAR, YA NO EXISTE EN ESPAÑA

II. EL FIN DE LA PRINCIPAL VIRTUD DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: LA AUTONOMÍA DEL PROPIETARIO DE LAS UNIDADES

III. NO SOLO LOS ALCALDES. LOS VECINOS YA DECIDEN SOBRE NUESTROS PISOS: LAS SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 3 DE OCTUBRE DE 2024 Y LA LO 1/2025.

IV. CONCLUSIÓN

BIBLIOGRAFÍA

ACTUACIONES EN EL MARCO DE LA REHABILITACIÓN Y MEJORAS EN EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Beatriz Sáenz de Jubera Higuero

I. INTRODUCCIÓN

II. CONTEXTO NORMATIVO EUROPEO Y NACIONAL

III. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTUACIONES DE MEJORA Y REHABILITACIÓN POR EFICIENCIA ENERGÉTICA

BIBLIOGRAFÍA

LOS PROBLEMAS QUE SUSCITA LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS PARA MEJORAR LA ACCESIBILIDAD DEL EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

M.ª Eugenia Serrano Chamorro

I. PLANTEAMIENTO GENERAL

II. ¿DÓNDE ENCONTRAR RESPUESTA A LA ACCESIBILIDAD EN LOS EDIFICIOS?

III. OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES

IV. LAS OBRAS DE ACCESIBILIDAD

V. DISTINTAS OBRAS DE ACCESIBILIDAD EN LA LPH

VI. FORMA DE PROCEDER PARA EXIGIR OBLIGACIONES EN LA LPH

VII. ADOPCIÓN DE ACUERDOS PARA MEJORAR LA ACCESIBILIDAD

VIII. ¿CUÁNDO SE PUEDEN IMPUGNAR LOS ACUERDOS?

IX. PERSONAS LEGITIMADAS PARA IMPUGNAR LOS ACUERDOS DE LA COMUNIDAD

X. ESPECIAL REFERENCIA A LA INSTALACIÓN DE ASCENSOR Y BAJADA A COTA CERO A EFECTOS DE MEJORAR LA ACCESIBILIDAD

XI. ESTUDIO DE LA POSICIÓN JURISPRUDENCIAL AL RESPECTO

XII. CONCLUSIONES

XIII. BIBLIOGRAFÍA

PROBLEMAS PRÁCTICOS DE LAS OBRAS PARA MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD O LA EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Eloísa Gimeno Rodas

I. INTRODUCCIÓN

II. PROBLEMAS EN TORNO A LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS EN JUNTA DE PROPIETARIOS PARA LA MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD

III. PROBLEMAS RELATIVOS A LA AFECTACIÓN DE ESPACIOS PRIVATIVOS POR LAS OBRAS

IV. CAMBIOS EN EL SISTEMA DE REPARTO DE GASTOS POR INSTALACIÓN DE ASCENSOR

V. OTRAS REFORMAS DE MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD DISTINTAS DE LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR

VI. CUESTIONES PROBLEMÁTICAS EN TORNO A LA OBLIGACIÓN DE LOS TITULARES DE LOCALES Y PLAZAS DE GARAJE A CONTRIBUIR A LAS OBRAS O REFORMAS PARA MEJORAR LA ACCESIBILIDAD

VII. CUESTIONES PROBLEMÁTICAS EN RELACIÓN CON OBRAS PARA LA MEJORA DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA

ASPECTOS NOTARIALES DE LA REHABILITACIÓN DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Miguel Viela Castranado

I. INTRODUCCIÓN: RÉGIMEN GENERAL DE LA ACTUACIÓN NOTARIAL EN LAS OPERACIONES DE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

II. LA PERSONALIDAD JURÍDICA DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS O SU FALTA: INCIDENCIA EN EL ÁMBITO NOTARIAL

III. CAMBIO DE USO POR REHABILITACIÓN DE LOCAL DE NEGOCIO PARA VIVIENDAS

IV. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA Y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS

V. DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA DE LA LEY 38/1999 DE 5 DE NOVIEMBRE DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

VI. CONCLUSIÓN

VII. BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

SEGURIDAD JURÍDICA Y SOSTENIBILIDAD: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Miguel Ángel Loriente Rojo

I. INTRODUCCIÓN

II. PROPIEDAD HORIZONTAL

III. EFICIENCA ENERGÉTICA

IV. SUBVENCIONES

V. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

VI. SUELOS CONTAMINADOS

BIBLIOGRAFÍA

LA EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EL CONTEXTO URBANO Y EDIFICATORIO: UN IMPERATIVO PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE

Patricia Lacal Romero

I. DEFINICIÓN Y ALCANCE DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA EN URBANISMO

II. EDIFICIOS QUE TRANSFORMAN: RELEVANCIA DE LOS EDIFICIOS ENERGÉTICAMENTE EFICIENTES

III. EFICIENCIA ENERGÉTICA, DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE Y DERECHOS HUMANOS

IV. CONCLUSIONES

V. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Jurisprudencia

LA CONTROVERSIA DE LOS ELEMENTOS COMUNES EN LAS PLAZAS DE GARAJES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Mario Diez Royo

I. INTRODUCIÓN: LAS PLAZAS DE GARAJE Y LOS ELEMENTOS COMUNES

II. EL PROBLEMA GENERADO A RAIZ DE LA EXTRALIMITACIÓN DE LOS VEHICULOS DE LAS PLAZAS DE GARAJE

III. LEGITIMACIÓN INDIVIDUAL DE UN COMUNERO FRENTE A LA INMISIÓN DE OTRO COMUNERO SOBRE ELEMENTOS COMUNES

IV. LA RECLAMACIÓN CONTRA EL COMUNERO INVASOR Y SU JURISPRUDENCIA

V. LA FALTA DE LEGITIMACIÓN DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN 7.2 LPH Y LA COMPLACENCIA DE LA COMUNIDAD

VI. EL CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

VII. CONCLUSIONES

VIII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

IX. JURISPRUDENCIA

FONDO DE RESERVA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Elena Bellod Fernández de Palencia

I. INTRODUCCIÓN: DISTINCIÓN ENTRE LA PROVISIÓN DE FONDOS Y EL FONDO DE RESERVA DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SOMETIDA A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

II. EVOLUCIÓN LEGISLATIVA DE LA REGULACIÓN DEL FONDO DE RESERVA

III. MODIFICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR LA LEY 10/2022 EN RELACIÓN AL FONDO DE RESERVA Y CARACTERÍSTICAS DE ESTE EN SU CONFIGURACIÓN ACTUAL

IV. CUESTIONES QUE SE PLANTEAN

V. UTILIZACIÓN DEL FONDO DE RESERVA PARA OBRAS IMPREVISTAS, URGENTES Y NECESARIAS

VI. CONCLUSIONES

VII. BIBLIOGRAFÍA

CAPACIDAD DE LAS COMUNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA CELEBRAR CONTRATOS DE CRÉDITO O PRÉSTAMO Y DETERMINACIÓN DE LA NORMATIVA QUE LES RESULTA APLICABLE

Esther Hernández Sainz

I. CONCESIÓN DE PRÉSTAMOS A COMUNIDADES DE PROPIETARIOS COMO VÍA PARA FINANCIAR ACTUACIONES DE REHABILITACIÓN O MEJORA DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

II. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO COLECTIVAD ORGANIZADA CON CAPACIDAD JURÍDICA LIMITADA

III. LA ATRIBUCIÓN DE CAPACIDAD PARA CELEBRAR CONTRATOS DE FINANCIACIÓN A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS COMO INSTRUMENTO PARA IMPULSAR LA CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS Y LA MEJORA DE SU EFICIENCIA ENERGÉTICA

IV. NORMATIVA APLICABLE A LOS CONTRATOS DE PRÉSTAMO O CRÉDITO CONCEDIDOS A LAS COMUNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

V. CONCLUSIONES

VI. BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

LA OBLIGACIÓN DE ANALIZAR LA SOLVENCIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS QUE RECURRE AL CRÉDITO (AL CONSUMO)

Pedro-José Bueso Guillén

I. PLANTEAMIENTO INTRODUCTORIO

II. MARCO CONCEPTUAL DE LA OBLIGACIÓN DE ANALIZAR LA SOLVENCIA DEL CONSUMIDOR: EL CRÉDITO RESPONSABLE

III. MARCO REGULATORIO DE LA OBLIGACIÓN DE ANALIZAR LA SOLVENCIA DEL CONSUMIDOR

IV. COMPONENTES DE LA REGULACIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE ANALIZAR LA SOLVENCIA DEL CONSUMIDOR EN LA TERCERA DIRECTIVA DE CREDITO AL CONSUMO

V. LA OBLIGACIÓN DE ANALIZAR LA SOLVENCIA CUANDO EL CONSUMIDOR ES UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

VI. REFLEXIONES FINALES

VII. BIBLIOGRAFÍA

LAS GARANTÍAS REALES DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DE LOS PRÉSTAMOS A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PARA LA REHABILITACIÓN: LA ANTICRESIS COMO POSIBLE SOLUCIÓN

Loreto Carmen Mate Satué

I. PUNTO DE PARTIDA: LAS VÍAS PARA LA FINANCIACIÓN PRIVADA DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LAS DIFICULTADES PARA OBTENER FINANCIACIÓN PRIVADA

II. GARANTÍAS REALES DE LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DE LOS PRÉSTAMOS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PARA LA FINANCIACIÓN DE OBRAS DE SOSTENIBILIDAD Y REHABILITACIÓN

III. CONCLUSIONES

IV. BIBLIOGAFÍA

LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PRÉSTAMO

Araya Alicia Estancona Pérez

I. INTRODUCCIÓN

II. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO PRESTATARIA

III. LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PRÉSTAMO

IV. CONCLUSIONES

V. BIBLIOGRAFÍA

¿EL RECONOCIMIENTO DE PERSONALIDAD JURÍDICA A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS FACILITARÍA LAS OPERACIONES DE REHABILITACIÓN?

María Teresa Alonso Pérez

I. EL PUNTO DE PARTIDA: LOS ARTÍCULOS 9 Y 10 DEL TRLSYRU

II. EL DERECHO ESPAÑOL NO ATRIBUYE PERSONALIDAD JURÍDICA A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

III. LA FINANCIACIÓN DE LA REHABILITACIÓN

IV. ADOPCIÓN DE ACUERDOS AUTORIZANDO LAS ACTUACIONES NECESARIAS PARA LA REHABILITACIÓN EN EL EDIFICIO

V. LA REGULACIÓN DE LA PH PERMITE QUE OPERE ÁGILMENTE EN EL TRÁFICO

VI. Y ¿POR QUÉ NO RECONOCER PERSONALIDAD JURÍDICA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CONSTITUIDA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

VII. EPÍLOGO: EL INTERÉS INDIVIDUAL Y PARTICULAR DE CADA COMUNERO ES PRIORITARIO EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

VIII. BIBLIOGRAFÍA

¿POR QUÉ SE REHABILITAN TAN POCAS VIVIENDAS EN ESPAÑA? REFLEXIONES Y DATOS PARA EL DEBATE

Elisa Moreu Carbonell

I. INTRODUCCIÓN

II. INVISIBILIDAD DEL INTERIOR DE LAS VIVIENDAS

III. FRAGMENTACIÓN NORMATIVA Y DESCOORDINACIÓN ADMINISTRATIVA

IV. ELEVADO COSTE DE LAS OBRAS DE REHABILITACIÓN E INSUFICIENCIA DE LAS MEDIDAS DE FOMENTO

V. FALTA DE INFORMACIÓN SOBRE LAS MEDIDAS DE FOMENTO EXISTENTES

VI. COMPLEJIDAD BUROCRÁTICA

VII. BIBLIOGRAFÍA CITADA

EVALUACIÓN DE IMPACTO EN SALUD EN MATERIA URBANÍSTICA. DESAFÍOS JURÍDICOS Y OPORTUNIDADES PARA SU EFECTIVA IMPLEMENTACIÓN

Andrea García Ruiz

I. INTRODUCCIÓN

II. LA AGENDA 2030 PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE: ODS 3 SALUD Y BIENESTAR , Y ODS 11 CIUDADES SOSTENIBLES

III. PLAN ESTRATÉGICO DE SALUD Y MEDIO AMBIENTE (2022-2026): LA TEMÁTICA DE CIUDADES SALUDABLES Y LA EIS

IV. LA LEY 33/2011, DE 4 DE OCTUBRE, GENERAL DE SALUD PÚBLICA, Y LA EIS

V. LA EIS EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA Y EN LA PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA. ESPECIAL REFERENCIA A SU DESARROLLO EN ANDALUCÍA

VI. LA EIS EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ARAGÓN

VII. CONCLUSIONES

VIII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

LA EFICIENCIA ENERGÉTICA Y LA REHABILITACIÓN ENERGÉTICA DE LOS PARQUES DE VIVIENDAS EN EL MARCO DEL PACTO VERDE EUROPEO

M.ª Cristina Bueno Maluenda

I. EUROPA Y SUS COMPROMISOS CLIMÁTICOS: EL PACTO VERDE EUROPEO O GREEN DEAL

II. LA EFICIENCIA ENERGÉTICA Y LA ACCIÓN POR EL CLIMA

III. LA REHABILITACIÓN EDIFICATORIA Y LA EFICIENCIA ENERGÉTICA

DOCUMENTACIÓN CONSULTADA

ESTUDIO DE LA DEDUCCIÓN ESTATAL EN EL IRPF POR OBRAS DE MEJORA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA EN VIVIENDAS Y EDIFICIOS

Miguel Díez Simón

I. LAS POLÍTICAS PÚBLICAS ANTE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA Y LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS

II. CARACTERES DE LA DEDUCCIÓN POR OBRAS DE MEJORA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

III. CONCLUSIONES

IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

¿ES QUIMÉRICO EL USO DE LOS MECANISMOS EXTRAJUDICIALES EN LOS CONFLICTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL? ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE SU ADECUACIÓN

M.ª Rosa Gutiérrez Sanz

I. INTRODUCCIÓN

II. LA MEDIACIÓN VECINAL COMO FÓRMULA DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS: LUCES Y SOMBRAS

III. ARBITRAJE Y PROPIEDAD HORIZONTAL

IV. A MODO DE CONCLUSIÓN

V. BIBLIOGRAFÍA UTILIZADA EN ESTE TRABAJO