La crisis de asequibilidad de la vivienda. Análisis y propuestas

La vivienda es un bien esencial que se ha convertido en difícilmente accesible para sectores cada vez más amplios de población. A ello han contribuido diversos factores, entre otros, la adopción de decisiones legislativas inadecuadas a lo largo de varias décadas.

Dicha trayectoria se ha caracterizado, a grandes rasgos, por restringir la libertad contractual, especialmente en materia de arrendamientos de vivienda, lo que explica el déficit crónico de viviendas de alquiler, pero también en materia de préstamos hipotecarios, lo que dificulta la financiación de la adquisición de una vivienda. A ello hay que añadir los crecientes obstáculos procesales para que arrendadores y financiadores puedan hacer efectivos sus derechos frente a deudores incumplidores, la casi absoluta ausencia de gasto público destinado a vivienda social, especialmente durante las dos últimas décadas, y la pérdida progresiva de poder adquisitivo de los ciudadanos.

El libro analiza los hitos más relevantes de esa trayectoria. A continuación, expone un conjunto de propuestas destinadas a hacer más asequible la vivienda mejorando la situación actual.

Una política de vivienda, para ser eficiente, debe ajustar incentivos, para que los individuos, al perseguir su propio interés, generen la mayor rentabilidad socia posible. En otros términos, debe ajustar incentivos, para que el mercado genere la vivienda que una sociedad necesita. Solo donde no llegue el mercado, debe intervenir el Estado mediante la política social.

Si, por el contrario, el Estado, en lugar de ajustar incentivos en el sentido indicado, pretende sustituir, directa o indirectamente, a los agentes del mercado, asignándoles funciones y responsabilidades que solo corresponden a los poderes públicos, las consecuencias serán, por un lado, que impedirá que el mercado cumpla su función y, por otro lado, que el Estado no cumplirá con su obligación de llevar a cabo una política social que cubra las necesidades de los sectores de población con menos recursos, por lo que el problema de la vivienda, inexorablemente, se agravará.

ÍNDICE

1. Introducción

2. La vivienda: ¿derecho subjetivo o mandato de optimización dirigido a los poderes públicos?

3. La evolución legislativa como determinante para el predominio de la vivienda en propiedad

4. En qué medida las normas posteriores al estallido de la crisis de las hipotecas subprime han contribuido a dificultar la accesibilidad a la vivienda tanto en régimen de propiedad como de alquiler

5. Las contrarreformas posteriores

6. Consecuencias sobre el crédito hipotecario y la accesibilidad a la vivienda en propiedad y en alquiler

7. Medidas para una vivienda accesible

8. El inquietante recurso a la función social de la propiedad privada como sustitutivo de la obligación de los poderes públicos de promover vivienda asequible en la Ley por el derecho a la vivienda

9. Reflexión final

10. Anexo. Referencia general a la fiscalidad sobre la vivienda

Bibliografia