El Contrato de Permuta de Solar por Obra Futura

RESUMEN

Una fórmula utilizada habitualmente por las promotoras, que pretenden la adquisición de un terreno para poder edificar en él, es la denominada permuta de solar por obra futura, contrato en el que el propietario de aquel se lo cede a la empresa, debiendo esta entregar como contraprestación una o varias de las viviendas o de los locales que van a ser construidos.

La casuística derivada de esta figura contractual es numerosa, por lo que en la presente selección de jurisprudencia se exponen al lector, de manera clara y concisa, los problemas que pueden derivarse cuando se realiza este tipo de contratación y la solución que a los mismos dan nuestros Tribunales.

ÍNDICE

Presentación

Obligaciones del cesionario
Plazo de entrega
Incumplimiento
- Indemnización
- Resolución
- Imposibilidad sobrevenida
- Fuerza mayor
- Cláusula rebus sic stantibus
- Cláusula penal
Características del inmueble
Superficie
- Incumplimiento
- Metros útiles o construidos
Calidades
Distintos supuestos
Construcción del inmueble
Falta de ejecución
Ejecución parcial
Obtención de licencias
Obras
Primera ocupación
Otorgamiento de la escritura pública
Gastos
Precio
Distintos supuestos

Obligaciones del cedente
Entrega de la finca
Previa inscripción de la finca a su nombre
Cancelación de cargas y gravámenes
Impuestos
Segregación de la finca
Superficie de la finca
Edificabilidad de la finca
Realización de obras
Otorgamiento de acta de entrega
Gastos
Pago del precio
Otorgamiento de la escritura pública
Disolución pro indiviso

Aspectos formales del contrato
Calificación
Nulidad
Consentimiento
- Error
- Dolo
- Copropietarios
Objeto
Causa
Compraventa que encubre una permuta
Contradicción de las normas urbanísticas
Otorgamiento por mandatario-representante
Novación contractual
Existe
No existe
Consumación-perfección
Adquisición de la propiedad del inmueble por el cedente

Aval
Cobertura
Duración
Ejecución
Primer requerimiento
Obligación de contratación por el cesionario
Renovación
Cláusula liquidatoria de daños

Condición resolutoria pactada expresamente
Cumplimiento
Existe
No existe
Efectos sobre las cargas posteriores
- Condición inscrita
- Condición no inscrita
Registro de la Propiedad
Inscripción
Cancelación
Posposición

Condición suspensiva

Constitución de hipoteca sobre la finca por el cesionario
Consideración de la entidad prestamista como tercero hipotecario
No consideración de la entidad prestamista como tercero hipotecario
Consentimiento del cedente
Responsabilidad del cedente
Obligaciones de la entidad prestamista frente al cedente
Indemnización al cedente por la pérdida del inmueble tras la ejecución hipotecaria
Nulidad al existir condición suspensiva

Cesión-transmisión del contrato a un tercero por el cesionario
Consentimiento del propietario del solar
Responsabilidad frente al propietario del solar
Cesionario original
Nuevo cesionario

Consecuencias de la resolución del contrato
Devolución del inmueble al cedente
Devolución del equivalente económico
Reinscripción del inmueble a nombre del cedente
Indemnización
Daños y perjuicios
- Procede
- No procede
Lucro cesante
- Procede
- No procede
Daño moral
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Intereses
Mutuo disenso

Aspectos procesales
Legitimación activa
Existe
No existe
Legitimación pasiva
Existe
No existe
Litisconsorcio pasivo necesario
Existe
No existe
Requerimiento previo a la resolución
Plazos
Acción de nulidad
Acción por incumplimiento contractual
Acción por vicios ocultos
Costas

Concurso de acreedores del cesionario

Calificación del crédito

Valoración del crédito

Efectos sobre el contrato

Resolución del contrato anterior a la declaración del concurso