Las Valoraciones según la Ley de Suelo y el Reglamento

INDICE
ABREVIATURAS UTILIZADAS EN ESTE TRABAJO.............................. 13
PRESENTACIÓN .......................................................................................... 19
NOTA PRELIMINAR..................................................................................... 21
CAPITULO I. INTRODUCCIÓN .................................................................. 25
1.1 MARCO NORMATIVO ................................................................................. 27
1.2 OBJETIVOS Y CARACTERÍSTICAS DEL VIGENTE ORDENAMIENTO VALORATIVO ... 30
1.2.1 Objetivos de la LS08 ................................................................... 30
1.2.2 Objetivos de la LS07 ................................................................... 30
1.2.3 Reglamento de Valoraciones ....................................................... 34
1.2.4 Objetivos de la Ley RRR ............................................................ 35
1.2.5 Objetivos de la LS15 ................................................................... 36
1.2.6 Características generales del ordenamiento del suelo ................. 37
1.3 LAS SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO ....................................................... 47
1.3.1 El suelo urbanizado ..................................................................... 48
1.3.2 El suelo rural ............................................................................... 56
1.3.3 Esquema de una posible equiparación entre las clases
de suelo urbanísticas y las situaciones básicas ............................... 57
1.3.4 Esquema de una posible equiparación entre las clases
de suelo urbanísticas de la LOUGA y las situaciones básicas
de la LS15 ....................................................................................... 58
CAPITULO II. ASPECTOS GENERALES DE LAS VALORACIONES .... 59
2.1 EN LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DE LA LS08 ............................................ 61
2.1.1 Primero: hay que valorar con criterios específi cos objetivos
con independencia del precio de mercado ...................................... 61
2.1.2 Segundo: hay que valorar conforme el estado real
y no formal de los terrenos ............................................................. 62
2.2 EN EL TEXTO ARTICULADO ....................................................................... 67
2.2.1 Elementos a los que se aplican las valoraciones
y ámbito material de aplicación de la LS15 y Reglamento ............ 67
8
Las valoraciones según la Ley de Suelo y el Reglamento
2.2.2 Fechas de referencia para la aplicación de la LS15
y para la valoración ......................................................................... 70
2.2.3 Apreciación de la situación básica del suelo ............................... 73
CAPITULO III. CRITERIOS GENERALES PARA
LA VALORACIÓN DE INMUEBLES .......................................................... 75
3.1 EL VALOR DEL SUELO CORRESPONDE A SU PLENO DOMINIO ........................... 78
3.2 EL VALOR DEL SUELO ES INDEPENDIENTE DE LA CAUSA Y DEL INSTRUMENTO
LEGITIMADOR DE LA VALORACIÓN .............................................................. 79
3.3 EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES QUE SE AJUSTAN
A LA LEGALIDAD ...................................................................................... 79
3.3.1 Defi nición de ajustarse a la legalidad .......................................... 79
3.3.2 Las edifi caciones, construcciones e instalaciones
que no se ajustan a la legalidad no se valoran ...................................... 81
3.4 VALORACIÓN DE EDIFICACIONES QUE SE ENCUENTRAN EN RUINA FÍSICA ........ 82
3.4.1 Concepto de ruina física y su apreciación por el tasador ............ 82
3.4.2 En la Ley las edifi caciones en ruina física no tenían valor,
estuviesen en cualquier situación básica del suelo ......................... 82
3.4.3 Tras el Reglamento las edifi caciones en ruina física no tienen
valor en el suelo urbanizado, pero sí tienen valor en el suelo rural ..... 83
3.4.4 Crítica .......................................................................................... 83
3.5 EDIFICACIONES O CONSTRUCCIONES FUERA DE ORDENACIÓN ....................... 84
3.5.1 Concepto ..................................................................................... 84
3.5.2 Las edifi caciones, construcciones e instalaciones fuera
de ordenación tienen menos valor que las que están conforme
a la ordenación ................................................................................ 86
3.6 LAS EDIFICACIONES Y CONSTRUCCIONES SE DEPRECIAN TENIENDO
EN CUENTA SU ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN. VIDA ÚTIL ........... 87
3.6.1 Depreciación ............................................................................... 87
3.6.2 Vida útil ...................................................................................... 88
3.6.3 Valor residual al fi nal de la vida útil ........................................... 89
3.7 APLICACIÓN PRÁCTICA. FASES EN LAS VALORACIONES DE LA LS15 ............. 89
CAPITULO IV. VALORACIÓN DEL SUELO EN SITUACIÓN
BÁSICA DE RURAL ..................................................................................... 93
4.1 EN LA LS15 .......................................................................................... 95
4.1.1 Capitalización de la renta de la explotación ................................ 95
4.1.2 Tipo de capitalización ................................................................. 97
4.2 EN EL REGLAMENTO ................................................................................ 98
4.2.1 Concepto de explotación en suelo rural ...................................... 98
4.2.2 Concepto de renta: real y potencial ............................................. 99
4.2.3 Articulado del Reglamento ........................................................ 103
Índice
9
4.2.4 El factor de localización ............................................................ 120
4.2.5 Cuadro sinóptico ..................................................................... 131
4.3 VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES
PARA EL DESARROLLO EN EL PERÍODO TRANSITORIO ................................... 133
4.3.1 La moratoria .............................................................................. 133
4.3.2 Disposición Transitoria tercera de la LS15 ............................... 135
4.3.3 Ámbito material de aplicación de la Disposición Transitoria
tercera 2 ........................................................................................ 135
4.3.4 La valoración del suelo urbanizable con condiciones para
el desarrollo en la LS98 ................................................................ 136
CAPITULO V. VALORACIÓN ESPECÍFICA DE EDIFICACIONES,
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES EN SUELO RURAL ............ 143
5.1 CUANDO DEBAN VALORARSE CON INDEPENDENCIA DEL SUELO .................... 145
5.1.1 Valor de las edifi caciones, construcciones e instalaciones ........ 146
5.1.2 Valor de reposición bruto .......................................................... 148
5.1.3 Vida útil ..................................................................................... 149
5.1.4 Valor residual al fi nal de la vida útil .......................................... 150
5.1.5 Coefi ciente corrector por antigüedad y conservación ............ 151
5.1.6 Esquema del método de coste de reposición para valorar
edifi caciones, construcciones e instalaciones ............................... 153
5.1.7 Momentos de discrecionalidad del tasador en el
procedimiento del método de coste de reposición al aplicar
la LS15 y el Reglamento ............................................................... 154
5.2 CUANDO NO SON SUSCEPTIBLES DE SER DESVINCULADAS DEL SUELO ........... 154
CAPITULO VI. VALORACIÓN DE PLANTACIONES
Y SEMBRADOS PREEXISTENTES .......................................................... 155
CAPITULO VII. VALORACIÓN DEL SUELO, EDIFICACIONES,
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES EN SITUACIÓN
BÁSICA DE URBANIZADO ...................................................................... 169
7.1 CATEGORÍAS DEL SUELO URBANIZADO ...................................................... 171
7.2 VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO NO EDIFICADO ............................... 172
7.2.1 En general.................................................................................. 172
7.2.2 Determinación del uso y edifi cabilidad (aprovechamiento)
en el Reglamento .......................................................................... 175
7.2.3 Valoración ................................................................................. 178
7.3 VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO EDIFICADO O EN CURSO
DE EDIFICACIÓN ..................................................................................... 184
7.3.1 En general.................................................................................. 184
7.3.2 En la LS15 ................................................................................. 184
10
Las valoraciones según la Ley de Suelo y el Reglamento
7.3.3 En el Reglamento ...................................................................... 186
7.4 VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES
DE REFORMA O RENOVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN.................................... 189
7.4.1 En la LS15 ................................................................................. 191
7.4.2 En el Reglamento ...................................................................... 191
7.5 VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SOMETIDO A ACTUACIONES
DE DOTACIÓN ......................................................................................... 191
7.5.1 En la LS15 ................................................................................. 191
7.5.2 En el Reglamento ...................................................................... 192
7.6 CUADRO SINÓPTICO ............................................................................... 193
7.7 VALORACIÓN DEL SUELO EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS
Y CARGAS ............................................................................................. 195
7.7.1 En defecto de acuerdo unánime de los afectados ...................... 196
7.7.2 En el caso de propietarios que no puedan participar
en la adjudicación por insufi ciencias de su aportación ................. 196
CAPITULO VIII. VALORACIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE
INMUEBLES Y DERECHOS DE ARRENDAMIENTO ............................ 199
8.1 CONCESIONES ADMINISTRATIVAS ............................................................. 206
8.2 USUFRUCTOS TEMPORALES, VITALICIOS Y NUDA PROPIEDAD ....................... 210
8.3 DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN ............................................................ 213
8.4 DERECHOS REALES DE GARANTÍA ............................................................ 215
8.5 SERVIDUMBRES ..................................................................................... 216
8.5.1 Servidumbre de luces ................................................................ 216
8.5.2 Servidumbre de paso ................................................................. 217
8.6 OTROS DERECHOS REALES ...................................................................... 223
8.6.1 Aspectos generales .................................................................... 223
8.6.2 Valoración de derechos de superfi cie ........................................ 224
8.7 VALORACIÓN DE DERECHOS DE ARRENDAMIENTO ..................................... 226
8.7.1 Consideraciones previas ............................................................ 226
8.7.2 Arrendamientos rústicos ............................................................ 229
8.7.3 Arrendamientos urbanos residenciales ...................................... 232
8.8 ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO .............................................. 238
CAPITULO IX. VALORACIÓN DE INDEMNIZACIONES ..................... 247
9.1 REQUISITOS E INDEMNIZACIÓN POR PRIVACIÓN DE LA FACULTAD
DE PARTICIPAR EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN ........................ 249
9.2 INDEMNIZACIÓN DE LA INICIATIVA Y LA PROMOCIÓN DE ACTUACIONES
DE URBANIZACIÓN O DE EDIFICACIÓN ....................................................... 251
9.2.1 Cuando devengan inútiles ......................................................... 251
9.2.2 Una vez iniciadas las actuaciones de urbanización ................... 253
Índice
11
9.2.3 Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido
mediante adjudicación de parcelas resultantes ............................. 254
9.2.4 El caso de propietarios morosos ................................................ 254
9.2.5 Esquema resumen de la valoración del suelo rural
e indemnización en la LS15 .......................................................... 255
9.3 INDEMNIZACIÓN POR OCUPACIÓN ILEGAL DEL SUELO.................................. 256
CAPIUTLO X. ASPECTOS VARIOS .......................................................... 261
10.1 POSIBLE APLICACIÓN DE CRITERIOS ESTIMATIVOS .................................... 263
10.2 EL PREMIO DE AFECCIÓN ...................................................................... 265
10.3 RÉGIMEN SUPLETORIO DE LAS VALORACIONES ........................................ 267
10.4 NORMATIVA APLICABLE EN LA VALORACIÓN DE BIENES PATRIMONIALES
DE LAS ADMINISTRACIONES ..................................................................... 268
10.5 RÉGIMEN TRANSITORIO DE LAS VALORACIONES. DISPOSICIÓN TRANSITORIA
TERCERA .............................................................................................. 269
10.5.1 Regla general: aplicación inmediata ....................................... 269
10.5.2 Excepción a la regla general establecida en el artículo 36:
los suelos urbanizables sectorizados o delimitados y con
condiciones de desarrollo ............................................................. 274
10.6 ALGUNAS INCOHERENCIAS, CONTRADICCIONES, EXCLUSAS,
ESTANQUEIDADES E INCOORDINACIONES EN EL ORDENAMIENTO VALORATIVO 274
10.7 SUGERENCIAS PRÁCTICAS PARA UNA POSIBLE MODIFICACIÓN
DE LA LEY DEL SUELO ............................................................................ 276
BIBLIOGRAFÍA........................................................................................... 281

13
ABREVIATURAS

RESUMEN
Tras la Ley del Suelo de 1998, el autor de este trabajo había publicado las Valoraciones en la Ley del Suelo , posteriormente entró en vigor la Ley de Suelo de 2007; ambas Leyes tenían forma parecida, su estructura, su extensión y sistemática era casi análoga, pero sustancialmente eran antagónicas.

Las dos leyes remitían a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa del año 1954 para valorar plantaciones, sembrados, arrendamientos, concesiones administrativas, derechos reales sobre inmuebles, usufructos por eso hay algunas partes de este trabajo que ahora se presenta, en las que se han utilizado los textos ya publicados, porque la ventaja de las leyes que nacieron con vocación de permanencia, como la LEF de 1954, es que para estudiar los casos concretos existe mucha jurisprudencia que enseña la interpretación del texto legal.

Desde entonces, se han publicado diferentes normas, como el Texto Refundido de la Ley de Suelo (LS08), la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Lrrr), la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (LS15), además de algunas Sentencias, que han afectado en mayor o menor medida al tema de las valoraciones.

El presente trabajo, adaptado a la normativa vigente en enero de 2016, desglosa aspectos de las valoraciones según la Ley de Suelo y el Reglamento como el marco normativo, objetivos y características del vigente ordenamiento valorativo, situaciones básicas del suelo, aspectos generales de las valoraciones, criterios generales para la valoración de inmuebles, valoración del suelo en situación básica de rural, valoración del suelo, edificaciones, construcciones e instalaciones en situación básica de urbanizado, valoración de derechos reales sobre inmuebles y derechos de arrendamiento, valoración de indemnizaciones así como otros aspectos varios.