Guía práctica. La prescripción para la reclamación de los vicios de construcción

Para poder ejercer una reclamación por la existencia de vicios constructivos conforme a lo dispuesto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deben cumplirse dos requisitos fundamentales. En primer lugar, que los defectos se hayan manifestado dentro del plazo de garantía correspondiente 1, 3 o 10 años, según lo establecido en el art. 17 ; y en segundo lugar, que la acción se ejercite dentro del plazo de prescripción de dos años previsto en el art. 18. Es precisamente este último plazo el que constituye el objeto de análisis de la presente Guía.

A través del análisis de artículos doctrinales, consultas atendidas por nuestro Departamento Jurídico y la jurisprudencia más reciente, ofrecemos respuestas prácticas a las cuestiones que pueden surgir en torno a esta materia. Entre ellas, se abordan aspectos como el momento a partir del cual debe computarse el plazo de prescripción, la existencia o no de actos que puedan interrumpir dicho plazo, los efectos que puede tener una reclamación dirigida al promotor sobre los demás agentes intervinientes y viceversa , así como la posibilidad de que el perjudicado ejerza una acción por incumplimiento contractual, aunque esta última solo podrá dirigirse contra el promotor-vendedor.

Asimismo, se incorporan tres modelos de demanda para la reclamación de vicios constructivos, dependiendo del tipo de daños que se hayan producido, debidamente actualizados a los requisitos exigidos por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en Materia de Eficiencia del Servicio Público de Justicia.

ÍNDICE

Opinión
Vicios de la construcción: Daños continuados o permanentes a efectos del inicio del cómputo del plazo de prescripción (SP/DOCT/106679). Félix López-Dávila Agüeros. Director de sepín Derecho Inmobiliario
¿Cuándo comienza el cómputo del plazo de dos años de prescripción para la reclamación por vicios de construcción? (SP/DOCT/116498). Félix López-Dávila Agüeros. Director de sepín Derecho Inmobiliario
Consultas
1. ¿En qué momento se inicia el plazo de dos años para el ejercicio de la acción de reclamación por la existencia de daños? (SP/CONS/95105)
2. ¿Qué diferencia hay entre daños continuados y daños permanentes, a efectos del inicio del plazo de prescripción para la reclamación? (SP/CONS/95106)
3. ¿La reclamación realizada al promotor interrumpe el plazo de prescripción respecto al resto de agentes? (SP/CONS/95108)
4. Reclamación a la promotora vendedora por incumplimiento del contrato de compraventa (SP/CONS/88549)
5. Plazos de prescripción y garantía para la reclamación por vicios de la construcción al promotor y al constructor (SP/CONS/89788)
6. Plazo de prescripción para la reclamación por daños (SP/CONS/72730)
Esquema
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: Capítulo IV. Responsabilidades y garantías (arts. 17 a 20) (SP/DOCT/123180). Departamento Jurídico de sepín Derecho Inmobiliario
Jurisprudencia
Acción prescrita
Acción no prescrita
Inicio del cómputo
Desde la emisión del informe pericial
Desde la aparición de los defectos
Desde el conocimiento de los defectos por el perjudicado cuando es anterior al informe pericial
Interrupción
Existe
No existe
Reclamación extrajudicial al promotor: Efectos respecto al resto de agentes
Reclamación extrajudicial a un agente: Efectos respecto al promotor
Reclamación extrajudicial a un agente: Efectos respecto al resto de agentes
Vinculación entre el agente que recibe el requerimiento personal y el que no lo ha recibido
Daños permanentes
Plazo de prescripción de la acción basada en el incumplimiento del contrato
Compatibilidad de la acción basada en la LOE y de la acción por incumplimiento del contrato
Formularios
Demanda de juicio ordinario sobre responsabilidad por vicios de construcción por defectos de acabado o terminación (adaptado a la LO 1/2025) (SP/FORM/13478)
Demanda de juicio ordinario sobre responsabilidad por vicios de construcción por incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (adaptado a LO 1/2025) (SP/FORM/13479)
Demanda de juicio ordinario sobre responsabilidad por vicios de construcción por defectos materiales que comprometen la estabilidad del edificio (adaptado a LO 1/2025) (SP/FORM/13481)