Art. 5 LPH. El título constitutivo y los estatutos

El título constitutivo supone el marco jurídico en el que se desenvuelven las comunidades, sin perjuicio de los posteriores acuerdos. Se trata del documento básico para estas, por eso consideramos de interés este estudio jurisprudencial en el que, además de sentencias judiciales, la mayoría del Tribunal Supremo, también podrán encontrar resoluciones de la DGRN/DGSJFP importantes para conocer cuándo el registrador admite o rechaza una determinada modificación, teniendo en cuenta que, como establece el párrafo tercero del art. 5 LPH, este documento no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

El citado art. 5 LPH señala cuál debe ser su contenido; descripción del edificio, fijación de la cuota de participación, uso y destino de las propiedades, además de la posibilidad de contar con unos estatutos; pero ¿puede existir comunidad careciendo de este documento?, ¿quién lo otorga?, ¿es necesaria la existencia de estatutos?, ¿qué cláusulas pueden contener?, ¿cómo deben interpretarse?, ¿qué quorum es necesario para su modificación? y ¿qué requisitos son necesarios en este caso?


Y además, en la parte de Actualidad:

- Morosos y abstenciones en los acuerdos de unanimidad
- La problemática de las viviendas de uso turístico
- Consecuencias en los acuerdos cuando el presidente no es propietario

ÍNDICE

Título constitutivo
Inexistencia
Otorgamiento
Propietario único
Después de la venta
Sin entrega de la posesión
Validez
Nulidad
Con entrega de la posesión
Nulidad
Requisitos
Contenido
Descripción del edificio
Elementos comunes
Elementos Comunes. Desafectación
Servidumbres
Validez
Interpretación restrictiva
Consecuencias de la no inclusión en el Título de elementos y servidumbres
Elementos comunes
Elementos privativos
Invalidez de las servidumbres no incluidas
Fijación de la cuota de participación
Atribución por el promotor
Criterios
Modificaciones
Capacidad para hacerlo
Propietario único
Después de la venta
Sin entrega de la posesión
Validez
Nulidad
Con entrega de la posesión
Nulidad
Comuneros
Unanimidad
General
Computa el voto de los morosos
No computa el voto de los morosos
Resolución judicial
Inscripción registral
Consecuencias de la falta de inscripción
Vinculan
No vinculan
Rectificación
Impugnación
Legitimación activa
Legitimación pasiva
Plazo

Estatutos
Aprobación
Adaptación a la Ley
Inscripción registral
Estatutos no inscritos
Vinculan
No son oponibles frente a terceros
Inexistencia
Modificación

Cláusulas. Título constitutivo y/o estatutos
Utilización privativa de elementos comunes
Reserva de derechos
Validez
Nulidad
Interpretación
Autorización para la realización de obras
Genéricas
A los locales
Interpretación
Se permiten
No se permiten
Agregación/segregación de propiedades
Validez
Validez. Siempre que no afecte a las cuotas
Interpretación restrictiva
Alcance de las obras
No es necesario el acuerdo comunitario
Es necesario el acuerdo comunitario
Apertura de huecos/salidas. Interpretación
Se pueden realizar sin consentimiento comunitario
Es necesario el acuerdo comunitario
Necesidad de autorización administrativa
Cerramiento
Exoneración de gastos
A favor del promotor
Válidas
Nulas
Interpretación restrictiva
Interpretación amplia
Destino de las propiedades
No existe prohibición.
Procede el cambio
Criterio general
De local a vivienda
Realización de obras. Validez
Realización de obras. Nulidad
De vivienda a despacho/clínica
De vivienda a local
Modificación del sistema de reparto. No procede
Modificación del sistema de reparto. Procede
Derechos de la propiedad
No procede el cambio
De local a vivienda
Otros
Transformación prevista en el Título
Interpretación restrictiva
Prohibiciones de cambio de destino
Interpretación amplia. No procede
Interpretación restrictiva. Procede
Prohibiciones de actividad
Interpretación amplia. No procede
Interpretación restrictiva. Procede
Viviendas de uso turístico
Es necesario el acuerdo unánime
Bastaría con la mayoría de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios
Cláusulas nulas
Normas de convivencia