Uso privativo de elementos comunes

En el régimen de propiedad horizontal, conforme establece el art. 3 b) LPH, existe copropiedad sobre los elementos comunes. No obstante, algunos de ellos pueden tener un uso individualizado, en ese caso, ¿cómo se otorga?, ¿es este un derecho excluyente?, ¿quién será el responsable del mantenimiento y las reparaciones?, ¿qué limites tendrá este uso?, ¿qué obras están permitidas y cuáles necesitan acuerdo comunitario?, ¿podrá la Comunidad disponer de los citados elementos?, ¿procederá la creación de servidumbres?, ¿se deberá indemnizar al usuario? Estas y otras preguntas tienen respuesta en este completo estudio jurisprudencial.
Y además, en la parte de Actualidad:

Teniendo en cuenta los criterios dispares de las sentencias que se han pronunciado al respecto, ¿es aplicable el art. 10.3 b) LPH para la aprobación de todas las obras en beneficio privativo realizadas en elementos comunes o, por el contrario, habrá que estarse a los quorum fijados en el art. 17?

Algunas cuestiones prácticas respecto a la ocupación ilegal de viviendas.


Elementos Comunes Utilización Privativa
Al no existir en los estatutos una reserva de uso privativo de un elemento común, habiendo sido concedido solo por acuerdo comunitario, esta autorización no puede considerarse perpetua. TS, Sala Primera, de lo Civil, 570/2020, 29-10-2020 SP/SENT/1069629

Acciones Judiciales. Votación Propietario Afectado
No es nulo el acuerdo que aprueba el defenderse la comunidad de una demanda interpuesta por el comunero impugnante por el hecho de que se apruebe a pesar del voto en contra del mismo. AP Madrid, Sec. 11.ª, 8-6-2020 SP/SENT/1062886
Tribunal Supremo

Actividades Molestas
Debe estimarse la demanda de cesación de actividades molestas en la cafetería al quedar acreditado el alto nivel de ruido hasta altas horas de la madrugada. AP Ourense, Sec. 1.ª, 16-6-2020 SP/SENT/1062749
Que la demandada haya hecho obras para mitigar los ruidos producidos por la actividad de la escuela de baile que se desarrolla en el local, no impide exigir el cese de dichas emisiones cuando se acredita que se siguen emitiendo. AP Madrid, Sec. 20.ª, 17-4-2020 SP/SENT/1054734
Habiendo comprobado las autoridades administrativas que las inmisiones de ruido no son elevadas, no puede alegar perjuicio alguno la comunidad para solicitar el cese de actividad en el local. AP Madrid, Sec. 20.ª, 9-3-2020 SP/SENT/1054347
Se cumple el requisito de procedibilidad para la acción de cesación cuando ha habido varios acuerdos al respecto y requerimientos previos para el cese de la actividad molesta del comunero. AP Valencia, Sec. 7.ª, 28-2-2020 SP/SENT/1062984
Estando acreditada la actividad de prostitución desarrollada en la vivienda y las molestias que ello causa al resto de comuneros, debe estimarse la acción de cesación en la actividad contra la arrendataria. AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 19-2-2020 SP/SENT/1062939

Acuerdos Junta. Abstenciones
El voto de quien se abstiene no se computa ni en un sentido ni en otro para no alterar la mayoría obtenida, estando aprobado el acuerdo de instalación de ascensor al existir mayoría a favor del mismo. AP Palencia, Sec. 1.ª, 30-4-2020 SP/SENT/1056052
Acuerdos Junta.

Abuso Derecho
Existe abuso de derecho de la comunidad por no permitir a una comunera la instalación del aparato de aire acondicionado en la azotea cuando sí se ha autorizado a otros propietarios. AP Albacete, Sec. 1.ª, 30-6-2020 SP/SENT/1063323
PH348.indb 32 29/12/20 17:11
33jurisprudencia y resoluciones
Acuerdos Junta.

Abuso Derecho
Aunque existe abuso de derecho de la comunidad por posponer la autorización para una instalación al momento en que el solicitante abone las cuotas, no se puede obligar a la comunidad a dar dicha autorización. AP Valencia, Sec. 8.ª, 28-4-2020 SP/SENT/1056477
Acuerdos Junta. Impugnación. Consignación o Pago
Un acuerdo que establece el aumento de gasto en el presupuesto no supone un cambio en el reparto de los gastos y, por tanto, hay que estar al corriente de pago de las cuotas comunitarias para su impugnación. AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 30-6-2020 SP/SENT/1062395
No estando probado que la deuda era exigible y líquida en el momento de interposición de la demanda, la comunera está legitimada para impugnar el acuerdo, aunque no haya abonado la deuda. AP Baleares, Sec. 4.ª, 18-6-2020 SP/SENT/1063253
Como el acuerdo que se impugna es el de aprobación de cuentas y gastos sin que se modifique el reparto de cuotas, no puede admitirse la demanda de los comuneros al no estar al corriente de pago. AP Alicante, Sec. 5.ª, 26-5-2020 SP/AUTRJ/1059166
No queda eximida la subcomunidad impugnante de estar al corriente de pago de las cuotas al no referirse el acuerdo a la modificación del reparto de gastos, sino que la causa de la impugnación es que se tomó sin conocimiento de los propietarios. AP Salamanca, Sec. 1.ª, 26-5-2020 SP/SENT/1063186
No refiriéndose los acuerdos impugnados a ninguna alteración de las cuotas de participación, la impugnante no está legitimada para impugnar los mismos al no estar al corriente de pago en el momento de interposición de la demanda. AP Madrid, Sec. 18.ª, 20-5-2020 SP/SENT/1062855
Al no considerar el acuerdo impugnado una modificación de la distribución de los gastos comunes, el comunero obligado al pago de los mismos no está legitimado para impugnarlo al no estar al corriente de pago. AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 12-3-2020 SP/SENT/1058049

Acuerdos Junta. Impugnación. Consignación o Pago
Aunque el acuerdo que se quiere impugnar se refiera a las obras y el coste que adeuda el impugnante por las mismas, al no estar al corriente de pago de dichas cantidades no tiene legitimación activa para la impugnación. AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 12-3-2020 SP/SENT/1054956
Que se permitiera excepcionalmente votar a los comuneros morosos en la junta no elimina el requisito de estar al corriente de pago para la impugnación de los acuerdos adoptados. AP Madrid, Sec. 11.ª, 4-3-2020 SP/SENT/1051500
Pese a que la comunidad adeudara a la mercantil comunera una cantidad no implica que se compensara con las cuotas impagadas, por lo que no está legitimada para impugnar el acuerdo al no estar al corriente de pago. AP Madrid, Sec. 10.ª, 12-2-2020 SP/SENT/1050895

Acuerdos Junta. Impugnación. Plazo
Los plazos de impugnación de los acuerdos son de caducidad y, por tanto, pueden ser apreciados de oficio por el tribunal. AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 2-4-2020 SP/SENT/1051711

Acuerdos Junta. Privación Derecho de Voto
Que se privara de voto por error a la comunera no supone nulidad de la junta ni del acuerdo cuando ese voto no cambiaría el resultado de la votación. AP Baleares, Sec. 3.ª, 8-6-2020 SP/SENT/1062457

Acuerdos Junta. Revocación
No existiendo una causa razonable que lo justifique, la junta no puede revocar sin más un acuerdo tomado en otra anterior cuando perjudica además a uno de los comuneros. AP Madrid, Sec. 14.ª, 24-6-2020 SP/SENT/1062862

Acuerdos Junta. Unanimidad
Aunque el acuerdo de modificación de estatutos precise unanimidad, ello no significa que se habilite al comunero moroso para votar en dicho acuerdo. AP Sevilla, Sec. 6.ª, 12-3-2020 SP/SENT/1057952

Calefacción
La instalación en la vivienda de un sistema de calefacción distinto al de calefacción central del edificio altera dicho servicio e instalaciones comunes, sin que se haya solicitado autorización. AP Madrid, Sec. 10.ª, 11-6-2020 SP/SENT/1062893
El propietario del local no precisa autorización para engancharse o desengancharse al sistema de calefacción de la comunidad cuando dicha facultad viene recogida expresamente en los estatutos. AP Lugo, Sec. 1.ª, 14-5-2020 SP/SENT/1053700

Cargos Directivos y Administrativos. Administrador de Fincas. Responsabilidad
No hay responsabilidad de la administradora respecto a la imputación de pagos del comunero deudor cuando este ha hecho ingresos sin identificar a qué corresponden y por cifras que no coinciden con las cuotas. AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 27-4-2020 SP/SENT/1051483
La administradora no puede cambiar los asientos contables aprobados por la comunidad y que determinan la condición de moroso del comunero demandante. AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 25-3-2020 SP/SENT/1058916

Comunidad Constitución
Que no exista título constitutivo no impide apreciar la existencia de propiedad horizontal en el edificio. AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 12-5-2020 SP/SENT/1053870

Gastos Comunes. Exoneración
Se precisa unanimidad para la modificación del contenido y redacción de un acuerdo aprobado en junta anterior que supone una modificación del título constitutivo respecto a la exoneración de gastos a algunos comuneros. AP Madrid, Sec. 25.ª, 15-6-2020 SP/SENT/1062818
Es nulo el acuerdo adoptado por mayoría, y no por unanimidad, que establece la exoneración de contribución a los gastos de los comuneros afectados por la ocupación de espacios privativos para la instalación de servicios comunes. AP Baleares, Sec. 3.ª, 20-4-2020 SP/SENT/1055241

Gastos Comunes. Exoneración. Ascensor
No constando en estatutos la exoneración expresa de los locales respecto de los gastos de ascensor, y mucho menos respecto de su instalación ex novo, debe declararse su deber de contribuir a los mismos. AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 26-5-2020 SP/SENT/1061828
Gastos Comunes. Intereses
El recargo que impone la comunidad a las cuotas impagadas debe aplicarse también a la deuda devengada tras la sentencia de condena. AP Castellón, Sec. 3.ª, 25-6-2019 SP/SENT/1052737

Gastos Comunes. No Uso Servicios
Que un comunero no haga uso del servicio de calefacción no significa que quede exento de contribuir a los gastos de dicho servicio si no lo aprueba así la comunidad. AP Lugo, Sec. 1.ª, 22-5-2020 SP/SENT/1057167

Gastos Comunes. Responsable de Pago
Siendo titulares de la vivienda ambos excónyuges y estando acreditada la deuda reclamada por la comunidad, debe estimarse la reclamación de cuotas instada por esta. AP Barcelona, Sec. 17.ª, 7-5-2020 SP/SENT/1051832
Debe responder de las cuotas comunitarias adeudadas el propietario de la finca, con independencia de quién consta como titular registral. AP Valencia, Sec. 11.ª, 5-5-2020 SP/SENT/1062970

Junta de Propietarios. Actas
No es preciso que conste en el acta el detalle de los votos cuando simplemente se señala que no hubo votos en contra, sin que sea por tanto preciso que obren los datos de los emisores de los votos. AP Salamanca, Sec. 1.ª, 29-5-2020 SP/SENT/1062391

Junta de Propietarios. Actas
Que la redacción del acta no coincida con lo acordado no justifica la anulación del acuerdo adoptado en junta, que sigue siendo válido. AP Madrid, Sec. 18.ª, 20-5-2020 SP/SENT/1062856

Junta de Propietarios. Actas Subsanación
La falta de firma de presidente y administrador en el acta no hace nula la misma, al ser defectos subsanables. AP Madrid, Sec. 11.ª, 19-2-2020 SP/SENT/1050817

Junta de Propietarios. Convocatoria
No es válido el sistema de buzoneo para notificar la convocatoria a la junta al arrendatario y/o propietario del local cuando no tienen llave de acceso al portal donde se ubican los buzones. AP Madrid, Sec. 12.ª, 10-6-2020 SP/SENT/1061971
Siendo el sistema de buzoneo el usado para notificar la convocatoria a junta, y acreditado que el comunero recibió ambas en su buzón, no puede impugnar los acuerdos basándose en la falta de notificación de las mismas. AP Burgos, Sec. 3.ª, 4-5-2020 SP/SENT/1054311
No puede tenerse por practicado el emplazamiento a la demandada por la comunidad cuando la comunicación fue electrónica y consta rechazada, al haberse puesto a disposición del destinatario y no haber este accedido a la misma en el plazo establecido. AP Baleares, Sec. 3.ª, 3-4-2020 SP/SENT/1051843
No puede declararse la nulidad de la junta alegando falta de notificación de la convocatoria cuando la misma ha sido publicada en el tablón de anuncios. AP A Coruña, Sec. 5.ª, 30-3-2020 SP/SENT/1056146
No es nula la junta al quedar acreditado que la notificación de convocatoria a la misma se efectuó por los cauces habituales, siendo el problema el enfrentamiento que la impugnante tiene con la comunidad. AP Madrid, Sec. 25.ª, 12-3-2020 SP/SENT/1062822

Junta de Propietarios. Convocatoria
Es válida la notificación de convocatoria a junta hecha a la hermana del titular incapaz, aunque no se haya hecho a sus representantes, por lo que no son nulos los acuerdos de la junta por falta de notificación de convocatoria. AP Castellón, Sec. 3.ª, 30-1-2020 SP/SENT/1051779

Obras Elementos Comunes. Autorización Estatutaria
Existiendo autorización en los estatutos, refrendada a su vez expresamente en junta de propietarios, no cabe la retirada de las cubiertas instaladas en las terrazas de uso exclusivo de los comuneros requeridos. AP Ourense, Sec. 1.ª, 17-6-2020 SP/SENT/1063508

Obras Elementos Comunes. Cerramiento Finca
Acreditado que el cerramiento de la finca no perjudica a los locales al contar estos con otros accesos, no es nulo el acuerdo que aprueba el cerramiento. AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 13-3-2020 SP/SENT/1054326

Obras Elementos Comunes. Chimenea
No hay abuso de derecho de la comunidad por no permitir anclar a la fachada la chimenea del local cuando no existe servidumbre que ampare dicho anclaje y se causan daños a la fachada. AP Madrid, Sec. 25.ª, 25-5-2020 SP/SENT/1058313
Acreditadas las molestias y los malos olores que ocasiona la salida de humos ejecutada por el local sin autorización de la comunidad y sin que exista servidumbre, debe retirarse dicha instalación. AP Baleares, Sec. 3.ª, 21-5-2020 SP/SENT/1056328
Es precisa la unanimidad para aprobar la autorización comunitaria para modificar la salida de humos, al afectar y modificar elementos comunes. AP Palencia, Sec. 1.ª, 30-4-2020 SP/SENT/1054790

Obras Elementos Comunes. Consentimiento Tácito
No puede apreciarse consentimiento tácito de la comunidad al cerramiento instalado cuando, a pesar del tiempo transcurrido entre la instalación del cerramiento y la demanda, ha habido actos expresos de oposición. AP Madrid, Sec. 14.ª, 18-6-2020 SP/SENT/1061960

Obras Elementos Comunes. Ejemplos Precedentes
No hay abuso de derecho de la comunidad por denunciar las obras de cerramiento del comunero hechas sin autorización y apropiándose de superficie común cuando no se acredita la similitud con obras de estos comuneros. AP Madrid, Sec. 19.ª, 8-7-2020 SP/SENT/1062848
Es nulo el acuerdo comunitario que deniega la autorización para la instalación de chimenea cuando se ha autorizado previamente a otro vecino para ejecutar una similar y, además, no se acredita perjuicio alguno para los comuneros. AP A Coruña, Sec. 5.ª, 25-5-2020 SP/SENT/1062208
Existiendo más aparatos de aire acondicionado en el patio comunitario instalados después de la construcción del inmueble, no puede negarse la comunidad a permitir la instalación de uno de ellos por un local. AP Burgos, Sec. 2.ª, 13-3-2020 SP/SENT/1052551

Obras Elementos Comunes. Instalación Aire Acondicionado
No hay abuso de derecho por el acuerdo comunitario que requiere la retirada del aparato de aire acondicionado cuando la causa son las acreditadas molestias que causa y su ubicación en lugar distinto al acordado en su día por la comunidad. AP Castellón, Sec. 3.ª, 18-2-2019 SP/SENT/1050421

Obras Elementos Comunes. Puertas
Debe estimarse la acción de la comunidad para que se retire la puerta instalada por la comunera, que es de un color muy distinto a las restantes de la comunidad y se altera, por tanto, el conjunto estético. AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 30-6-2020 SP/SENT/1062198

Procedimiento. Monitorio. Oposición
El comunero deudor no puede cuestionar en el proceso monitorio instado contra él liquidaciones aprobadas en juntas, salvo que aún esté a tiempo de impugnar el acuerdo vía reconvención. AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 3-3-2020 SP/SENT/1050868

Reclamación Moroso. Prescripción Acción
Aplicación del art. 1.964 CC para el plazo de prescripción de la acción para reclamar la deuda por cuotas comunitarias impagadas. AP Madrid, Sec. 14.ª, 20-4-2020 SP/SENT/1062872
DGSJFP

Apartamentos Turísticos
El acuerdo que prohíbe destinar las viviendas a alquiler turístico, vacacional, de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a la comunidad, requiere la unanimidad. DGSJFP, 16-10-2020 SP/SENT/1067666
La prohibición de hospedería y alquiler vacacional en una comunidad de propietarios excede de las medidas para condicionar o limitar la explotación turística de las viviendas, requiriéndose unanimidad para adoptar dicho acuerdo, y no mayoría de tres quintos. DGSJFP, 16-6-2020 SP/SENT/1059815
El acuerdo por el que se prohíbe cualquier actividad de arrendamiento que no esté amparado por normativa municipal, autonómica o estatal, requiere acuerdo unánime, sin que se considere aplicable el art. 17.12 LPH. DGSJFP, 11-6-2020 SP/SENT/1059474

Apartamentos Turísticos
La prohibición de destinar viviendas a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación como uso hotelero, requiere acuerdo unánime. DGSJFP, 5-6-2020 SP/SENT/1059446

Título Constitutivo. Estatutos
La no inclusión en los estatutos de un método de cálculo para la fijación de las cuotas de la comunidad impide el acceso de aquellos al Registro, pero no los invalida. DGSJFP, 3-6-2020 SP/SENT/1057631