Los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios: obligación legal y exoneración "500 Preguntas y Respuestas"

El abono de estos gastos es una de las principales obligaciones de todo propietario en el régimen de propiedad horizontal, por eso quizá también es uno de los temas que más polémica genera y sobre el que se nos han planteado numerosas consultas, como lo demuestra este trabajo en el que se publica la resolución de 500 preguntas. ¿Cuándo nace este deber?, ¿hay que esperar a la celebración de la primera junta?, ¿cuál será la forma de reparto?, ¿procede el cambio?, ¿es necesario que todos sean aprobados previamente?, ¿qué alcance tienen las exoneraciones?, ¿se pueden compensar los gastos?, ¿qué debe contener la certificación del estado de deuda?, tras la venta, ¿responde siempre el comprador?, ¿qué consecuencias sustantivas conlleva la falta de pago? Las respuestas a estas y otras cuestiones sobre este conflictivo asunto las podrá encontrar en este estudio.

Presentación

Índice de preguntas

Obligación legal

I. Gastos anteriores a la constitución formal de la Comunidad

II. Es necesario que se acuerden en Junta

III. ¿Puede sustituir el Presidente el previo acuerdo comunitario?

IV. Obligación de pago
A) General
B) Tipo de gastos
a) Ascensor. Instalación/sustitución
b) Gastos judiciales
Derivados de juicios de la Comunidad contra terceros
Derivados de juicios con algún comunero
c) Impuestos
d) Indemnizaciones
e) Mantenimiento y reparaciones
Antenas
Balcones
Calefacción
Canalizaciones
Contadores de agua
Cuadro eléctrico
Cubierta
Elementos del Ayuntamiento
Fachada
Grupo de presión
Portal y escaleras
Reparaciones derivadas de la explotación turística
Reparaciones efectuadas por los propietarios
f) Mejoras
g) Préstamos
h) Seguros
i) Suministros
j) Servicios comunes
k) Supresión de barreras arquitectónicas
l) Otros gastos

V. Aportaciones extras

VI. Compensación de gastos

VII. Devolución de saldos
A) Por venta de la propiedad
B) Por obras no realizadas

VIII. Errores en el cobro

IX. Incremento de los gastos a determinados propietarios

X. Individualización

XI. Pago condicionado al acceso a elementos comunes

XII. Reparto de ingresos/beneficios

XIII. Responsable de pago
A) Propietario
B) Nuevo propietario
a) Por venta de la propiedad
Afección real
Gastos generales
Gastos derivados del proceso judicial
Nuevas instalaciones/obras
Anulación del contrato de compraventa
Préstamo comunitario
Agua/gas
Vado
b) Por adjudicación judicial
C) Responsable estando la propiedad arrendada
D) Responsable en el supuesto de arrendamiento financiero
E) Copropietarios
F) Cónyuges
G) Separación conyugal
H) Propietario fallecido
I) Titular registral
J) Usufructuario/comodatario

XIV. Sistema de reparto
A) General
B) Distintos gastos
a) Ascensor
b) Calefacción
c) Derramas especiales
d) Honorarios de la Administración
e) Piscina
f) Reparaciones necesarias
g) Suministros
h) Otros

XV. Crédito preferente

XVI. Sistema de reparto y modificación

XVII. Errores en el cobro/rectificaciones

XVIII. Forma de pago

XIX. Fondo de reserva

XX. Consecuencias sustantivas del impago de los gastos comunes
Privación del derecho de voto

Exoneración

I. Cláusulas de exoneración en los Estatutos. Interpretación

II. Exoneración en Junta

III. Exoneración en contrato privado

IV. No uso de servicios
A) Ascensor/supresión de barreras
B) Calefacción
C) Piscina
D) Servicios generales

V. ¿Es compatible la cláusula de exoneración de los gastos de portal cuando se hace uso de este?

VI. Pago o exoneración por cambio de circunstancias
A) Por apertura o cierre de acceso a los elementos comunes
B) Por segregación o cambio de destino de la propiedad

VII. Consecuencias derivadas de la exoneración