El Título Constitutivo, los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior

RESUMEN
Estos tres documentos son esenciales en el régimen de Propiedad Horizontal y conforman el marco jurídico en el que tienen que moverse las Comunidades de Propietarios, sin perjuicio de los acuerdos que posteriormente puedan adoptarse en Junta.

El reglamento de régimen interior no debe confundirse con los estatutos de la Comunidad. Estos últimos inciden directamente en los derechos y las obligaciones determinados por la Ley y son un complemento del Título Constitutivo. El primero, por el contrario, regulado en el art. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, determina el funcionamiento interno de los servicios y elementos generales, así como las normas de convivencia comunitaria, por lo que es suficiente que sea aprobado o modificado por acuerdo de la mayoría de la Junta de Propietarios.

¿Qué sucede si no existe ninguno o si falta alguno? ¿Qué contenido deben o pueden tener? ¿Cuál sería el quorum para su constitución o modificación? ¿Es necesaria la inscripción registral? ¿Procederá su impugnación judicial? ¿Por qué causas y quiénes estarán legitimados? ¿Qué sucedería en caso de incumplimiento?

Todos estos interrogantes tienen respuesta en las más de 300 sentencias incluidas en este pormenorizado estudio jurisprudencial.

ÍNDICE
Presentación

Título Constitutivo
Inexistencia
Otorgamiento
Propietario único
- Después de la venta
Compradores/propietarios
Adjudicatarios
Requisitos
Contenido
Descripción del edificio
- Elementos y servicios comunes
- Elementos privativos
- Servidumbres
Consecuencias de la no inclusión en el Título de elementos y servidumbres
- Elementos comunes
- Elementos privativos
- Invalidez de las no incluidas
Fijación de la cuota de participación
- Atribución por el promotor
- Criterio de la superficie útil
- Otros criterios
Modificaciones
Capacidad para hacerlo
- Propietario único
- Comuneros. Unanimidad
- Resolución judicial
Supuestos
- Errores
- Cambio de coeficiente
Inscripción registral
- Consecuencias de la falta de inscripción
Impugnación
Legitimación activa
Legitimación pasiva
Causas
Plazo

Estatutos
Adaptación a la Ley
Inscripción registral
Estatutos no inscritos
- Vinculan
- No son oponibles frente a terceros
Inexistencia
Modificación

Cláusulas. Título Constitutivo y/o estatutos
Reserva de derechos
Validez
Nulidad
Interpretación
Autorización para la realización de obras
Agregación/segregación de propiedades
- Validez. Siempre que no afecte a las cuotas
- Alcance de las obras
Apertura de huecos/salidas. Interpretación
- Se pueden realizar sin consentimiento comunitario
- Es necesario el acuerdo comunitario
- Necesidad de autorización administrativa
Cerramiento
Exoneración de gastos
A favor del promotor
Cláusulas nulas
Interpretación restrictiva
Interpretación amplia
Otras cláusulas
Sometimiento a arbitraje
Normas de convivencia
Descripción del edificio/destino de las propiedades
- Descripción del edificio
- Transformación prevista en el Título
- Prohibiciones de cambio de destino
- Prohibiciones de actividad

Reglamento de régimen interior
Aprobación
General
Quorum para la aprobación
Contenido
Distribución/uso de elementos comunes
Ruidos
Relativo a gastos comunes
Relativo a obras
Recargos/sanciones
Limitación de uso de elementos privativos
Vinculación
Nulidad de las normas contrarias a la LPH o a los estatutos
Inscripción registral
Modificación