Las Obligaciones de los Propietarios

RESUMEN DEL LIBRO
Respetar los servicios y los elementos comunes; consentir las reparaciones en el inmueble y permitir la entrada a su propiedad; admitir la constitución de las servidumbres necesarias; contribuir al sostenimiento de los gastos comunes y a la dotación de un fondo de reserva; comunicar el cambio de domicilio a los efectos de notificaciones relacionadas con la Comunidad, o facilitar el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Esta es la relación que hace el art. 9 LPH de los deberes de los comuneros en el régimen de propiedad horizontal, pero todos ellos, en la práctica, generan numerosas dudas. Por ejemplo, ¿quién responde, en cualquier caso, cuando la propiedad no está ocupada por su titular? ¿Se puede negar un propietario a la constitución de una servidumbre? ¿Procedería indemnización en el caso de que se crease? ¿Y en el supuesto de permitir la entrada a su propiedad? ¿Cómo han de interpretarse las exoneraciones a los gastos comunes en el supuesto de que existan? ¿Qué consecuencias tiene que el adquirente exima al vendedor de la certificación de deudas? ¿Qué efectos produce la falta de notificación a la Comunidad del domicilio o del cambio de propietario?

Veamos la respuesta de la jurisprudencia sobre estos y otros interrogantes que generan, en el día a día, las citadas obligaciones de los propietarios.

ÍNDICE
Respetar las instalaciones de la Comunidad
Responde por actos propios
- Por falta de reparaciones
- Por realizar obras en elementos comunes
Responde por incumplimiento de los ocupantes
No responde por incumplimiento de los ocupantes

Mantener en buen estado los elementos privativos
Responde por actos propios
Responde por actos de los ocupantes
No responde por actos de los ocupantes

Consentir las reparaciones necesarias (véase Permitir el acceso a su propiedad)

Permitir las servidumbres imprescindibles
Responde por actos propios
Indemnización por la comunidad
Responsabilidad por negativa

Permitir las servidumbres para la creación de servicios comunes
En elementos privativos
- Obligación de soportar la servidumbre
- Excede del concepto de servidumbre
- Indemnización
Elementos comunes de uso privativo
- Obligación de soportar la servidumbre
- No existe obligación de soportar la servidumbre
- Excede del concepto de servidumbre
- Indemnización

Permitir el acceso a su propiedad
Requisitos
Supuestos
Responde por los ocupantes
No responde por los ocupantes
Indemnización/Resarcimiento de daños ocasionados
Incumplimiento de la obligación

Contribuir a los gastos comunes
Forma de reparto
- Por cuota de participación
- Por partes iguales
- Sistema aceptado
Modificación del sistema de reparto
- Cambio del sistema inscrito en el Título
- Cambio del sistema aceptado pero no inscrito
- Nuevos servicios
- Un gasto determinado
Exoneración
- A favor del propietario
- Impuestas por el promotor
No uso de servicios o elementos comunes
- Deben abonar los gastos
- No deben abonar los gastos
Individualización
- Gastos no susceptibles de individualizar
- Gastos susceptibles de individualizar
Mejoras
- Basta la negativa para no estar obligado al pago
- Es necesaria la impugnación judicial del acuerdo
Otros gastos
- Gastos judiciales entre Comunidad y comuneros
- Intereses acordados por la Comunidad
Propietario que no ocupa la propiedad
- Supuestos
Copropiedad
- Responsabilidad solidaria
- Responsabilidad mancomunada
Cónyuges
- Responsabilidad solidaria
- Responsabilidad mancomunada
- Separación o divorcio
Fallecimiento del propietario
- Responden los herederos
- Responde la herencia yacente
Propietario que no es el titular registral
- Responde el titular registral (a efectos de ejecución sobre el inmueble)
- Responde el propietario
Transmisión de la propiedad
- Escritura de compraventa y certificado de deuda
- Afección real
- Derramas giradas después de la compraventa, pero aprobadas con anterioridad
- Devolución de saldos
Crédito preferente a favor de la Comunidad
- Ejecuciones hipotecarias
- Declaración de concurso
- Otros

Obligación de contribuir al fondo de reserva

Observar la diligencia debida en el uso del inmueble
Responde por actos propios
Responde por los ocupantes
No responde por los ocupantes
Responden ambos

Comunicar el domicilio a efectos de notificaciones
Falta de designación
Conocimiento por la Comunidad
Notificación a los ocupantes
Notificaciones comunitarias ante la falta de designación de domicilio. Forma de hacerlas

Comunicar el cambio de titularidad
En caso de adjudicación judicial
Adjudicación de la vivienda ganancial
Donación
Herencia
Consecuencias de la falta de notificación
- Responsabilidad solidaria del vendedor
- Conocimiento de la Comunidad/aceptación tácita