Las terrazas/cubiertas en las comunidades de propietarios

La conflictividad que suscitan en las comunidades de propietarios elementos tan relevantes como las cubiertas y terrazas de los edificios pone de manifiesto la complejidad jurídica que rodea su régimen de uso, conservación y responsabilidad. La práctica diaria evidencia que estos espacios generan numerosos problemas interpretativos y litigios, tanto por su propia configuración física como por la diversidad de situaciones que pueden plantearse en torno a ellos: ¿La terraza es un elemento común o privativo? ¿Quién debe asumir su reparación? ¿Qué derechos y obligaciones tiene el propietario al que se atribuye su uso exclusivo? ¿Puede cerrarse una terraza o realizarse obras sin autorización de la comunidad? ¿Qué consecuencias tienen el consentimiento tácito o la existencia de precedentes? ¿Quién responde de las filtraciones y los daños? ¿Puede adquirirse un elemento común por usucapión?

Para dar respuesta a estas y otras cuestiones, hemos elaborado esta guía, que reúne más de 200 resoluciones judiciales, 80 consultas prácticas y aportaciones doctrinales en las que se analizan las principales controversias que afectan a las terrazas y cubiertas en el régimen de propiedad horizontal. Su objetivo es ofrecer una visión sistemática y rigurosa de las cuestiones más debatidas y proporcionar criterios útiles tanto para los profesionales como para los particulares afectados.

Legislación
Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
Real Decreto de 24 de julio de 1889, que dispone la publicación del Código Civil (texto parcial)
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (texto parcial)
Doctrina
La doctrina del consentimiento tácito en el régimen de propiedad horizontal
Aurelio Puche Ramos. Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil
José Gabriel Hernández García. Graduado en Derecho
¿El conocimiento de la comunidad supone consentimiento?
María José Polo Portilla. Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
Opinión
Las terrazas o patios en las comunidades de propietarios. Aspectos generales
María José Polo Portilla. Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
La instalación de toldos en las comunidades de propietarios
María José Polo Portilla. Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
Encuestas Jurídicas
¿Puede un comunero adquirir por usucapión el pleno dominio de un elemento común o solo es posible la adquisición del derecho de uso privativo? Si así procediese, ¿podría la sentencia declararlo sin determinar la modificación del título constitutivo y la fijación de las nuevas cuotas de participación?
Coordinadora: María José Polo Portilla. Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
Instalación de placas fotovoltaicas privativas en la azotea del edificio. Teniendo en cuenta que, en la mayoría de los supuestos, no habrá espacio para que todos los propietarios instalen la suya, ¿bastará en este caso con el acuerdo del tercio de cuotas y propietarios como señala la regla 1.ª del art. 17 LPH o al cederse parte de un elemento común para uso privativo, se necesitaría el acuerdo unánime de la regla 6 del citado art. 17?
Coordinadora: María José Polo Portilla. Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
Jurisprudencia comentada
¿El cierre de las terrazas con cortinas de cristal requiere el consentimiento de la comunidad?
Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
Cerramiento de elementos comunes: ¿cuándo requiere el acuerdo unánime?
Departamento Jurídico de Sepín Propiedad Horizontal
¿Cuándo alegar ejemplos precedentes?
Consultas
Calificación
¿Qué calificación tienen las cubiertas del edificio?
Consideración de las cubiertas como elementos comunes en edificaciones separadas
Calificación de la cubierta continua de los bungalows como elemento común o privativo
Derecho de vuelo de la terraza y calificación como elemento común o privativo
Qué calificación tienen los balcones o terrazas y responsabilidad por deterioros
Validez de las anotaciones registrales del título no coincidentes con las escrituras individuales
Consideración terrado como elemento privativo
Calificación de las mamparas de las galerías exteriores
título constitutivo que atribuye carácter privativo a las terrazas
¿La terraza con acceso exclusivo desde una propiedad es de uso privativo de ese comunero? Jurisprudencia aplicable
Terraza anexa a la vivienda que no se describe como de uso común
¿Puede un contrato de compraventa que establece un uso privativo prevalecer frente a la falta de inclusión de ese uso en el título constitutivo de la comunidad?
Uso comunitario
¿Se puede prohibir el uso de elementos comunes para actividades juveniles con invitados?
Acuerdo de no utilización conjunta por el propietario y el arrendatario de los elementos comunes
Acuerdo por el que se prohíbe el uso de la terraza comunitaria a los arrendatarios
Utilización del patio común para guardar bicicletas
Uso privativo
I. Atribución
Posibilidades de utilizar privativamente un elemento común
Cláusula estatutaria abusiva sobre el uso privativo del patio común
Acuerdo para permitir el uso privativo de una plaza común y voto de los ausentes
¿Se considera de uso privativo un patio que solo tiene acceso desde una vivienda, aunque no esté especificado como tal en el título constitutivo?
¿Puede el promotor, en contrato privado, conceder el uso privativo de un elemento común?
¿Puede la comunidad ceder el uso del patio de luces a cambio de su conservación?
Zona sin uso a la que se le ha otorgado el uso y disfrute a un propietario
II. Acceso por la comunidad
Apertura por la comunidad de puerta, salida de incendios, en terraza elemento común de uso exclusivo
III. Mantenimiento/Reparaciones
Pago mantenimiento elementos comunes de uso privativo
¿Quién debe mantener y reparar las terrazas de uso privativo?
Sustitución de baldosas de las terrazas por filtraciones
Reparación de baldosas de las terrazas
Reparaciones de elementos comunes de uso privativo
Reparaciones necesarias en elementos comunes de uso privativo, ¿cómo se debe proceder?
IV. Renuncia
Renuncia al uso exclusivo de la terraza del inmueble para evitar los gastos
V. Constitución de servidumbres
Instalación de un ascensor siendo necesario constituir una servidumbre sobre una zona común que ha sido ocupada durante años por una comunera
VI. Uso exclusivo
Si los elementos comunes de uso privativo se han venido utilizando por todos los propietarios, ¿podrá el beneficiario solicitar esta utilización individual?
VII. Venta
Venta de elemento común de uso privativo
Uso abusivo/Indebido
¿Se puede utilizar un patio de uso privativo como almacén de escombros?
Actividades que se pueden desarrollar en un patio común de uso privativo
Llave de acceso a la terraza del edificio
Utilización de una terraza común por los propietarios
Soluciones ante la utilización abusiva de los elementos comunes
Arrendamiento
Acuerdo para el arrendamiento de una terraza comunitaria
¿Se puede arrendar la azotea el edificio que es de uso privativo de un propietario?
Arrendamiento de la terraza/cubierta de un bloque que forma parte de una comunidad general
Ampliación contrato arrendamiento de la terraza/cubierta de la finca
Renovación del contrato de arrendamiento de una terraza para telefonía móvil
¿Puede la comunidad pedir una renta por el uso de la terraza/cubierta a los locales cuando lo ha estado admitiendo de forma gratuita?
Cesión, mediante precio, del uso de una zona comunitaria
Alquiler de terraza y cobro por todos los propietarios
Forma de reparto de alquileres del arrendamiento de la terraza comunitaria
Quorum para la resolución del contrato de arrendamiento sobre zonas comunes
Cesión
Cesión gratuita del uso de la terraza
Reparaciones
Reparaciones necesarias en terrazas y cornisas realizadas por los comuneros
Reparación de las barandillas de los balcones o terrazas
Pago de la reparación de las barandillas cuando algunas de las terrazas están cerradas
Reparación de jardineras que hacen de barandilla
¿Quién debe pagar la reparación de las terrazas privativas?
Cuidado y mantenimiento de elementos comunes de la fachada: ventanas, cristales, barandillas
Gastos de reparación de las cristaleras que separan las terrazas individuales
Ante la reparación de elementos comunes en los que existen instalaciones privativas, ¿quién será el responsable de la retirada y reposición?
Daños
Obras y humedades en terrazas
Daños derivados de cerramientos indebidos de terrazas y balcones
Obras/Alteraciones
I. Cierre
1. Acuerdo
Cerramiento de terraza que está prohibido por los estatutos
Cerramiento elementos comunes de utilización privativa
¿Si la comunidad autoriza el cerramiento, este se convierte a todos los efectos en un elemento común?
Autorización de obras y realización de otras diferentes
Legitimación del nuevo titular del piso para reclamar la retirada de obras del ático
Aprobación del cierre de la terraza por parte de un propietario con uso privativo, ¿el acuerdo ha de adoptarse en la propia junta?
2. Eficiencia energética
¿Puede la comunidad obligar a los propietarios al cierre de los balcones para mejorar la eficiencia energética?
3. Ejemplos precedentes)
Quorum para el cerramiento de la terraza y ejemplos precedentes
Cierre de terrazas y perjuicios para otro propietario, ¿se podría alegar ejemplos precedentes?
4. Consentimiento tácito
Cierre de terrazas sin autorización realizadas hace 13 años y nuevas obras por la comunidad
5. Permiso administrativo
Acuerdo de la comunidad para el cierre de terrazas y permiso administrativo
II. Orden administrativa
Obras en elementos comunes estructurales y licencia del ayuntamiento
III. Nuevas construcciones
Acuerdo para la creación de nuevas terrazas modificando la fachada
IV. Otras
Instalación de caldera individual de gas en el exterior
Se necesita licencia para la instalación de una pérgola en un jardín o en un ático de una vivienda particular?
Colocación de un tejadillo de chapa en el balcón de la fachada principal
Instalación de un cartel anunciador en la barandilla de la terraza
Sustitución del tejadillo consentido tácitamente por la comunidad
¿Un propietario puede utilizar un elemento común para instalar una piscina privativa?
¿Puede el propietario que tiene el uso exclusivo de un elemento común hacer obras en el mismo?
Apertura de una puerta por el patio/terraza común
Obras de la comunidad que cubren la terraza de uso privativo para evitar filtraciones
Obras de fábrica en la terraza de un local comercial que exceden de lo permitido en junta
V. Prescripción
Cuál es el plazo de prescripción de las obras realizadas por los propietarios en elementos comunes
Usucapión
Adquisición del derecho a usar el patio o una terraza común por usucapión
Jurisprudencia
Elemento común
Calificación
Por naturaleza
Título constitutivo
Descripción de la vivienda
Acceso por la vivienda
Nuevas construcciones
Arrendamiento
Nuevo contrato
Renovación/Resolución
Uso específico
Reparto de beneficios
Obras
Mantenimiento y reparaciones
Responsabilidad de la comunidad
Acuerdo comunitario
Pago
Daños
Elementos comunes de uso privativo
Atribución del uso
Título constitutivo
Descripción de la vivienda
Cesión
Autorización comunitaria
Error en la inscripción/atribución
Acceso por la vivienda
Consentimiento tácito de la comunidad
Interpretación
A favor
En contra
Cese del uso
Constitución de servidumbres por la comunidad
Obligación de soportarla por el afectado
Procede
No procede
Indemnización al afectado
Procede
No procede
Uso excluyente
Procede
No procede
Obras
Exceden de la autorización en junta
Autorización administrativa
Cerramiento
No desmontable
Desmontable
Cortinas de cristal
Alteran la configuración del edificio
No alteran la configuración del edificio
Apertura de huecos y división de espacios
Instalación de elementos
En beneficio de la comunidad
Consentimiento tácito
Interpretación
A favor
En contra
Ejemplos precedentes
Vinculan a la comunidad
No vinculan a la comunidad
Prescripción de la acción
Treinta años
Cinco años
Usucapión
Procede
No procede
Adquisición de derecho de uso
Pago de un canon
Derecho de acceso por la comunidad
Utilización abusiva
Reparación y mantenimiento
Reparaciones extraordinarias. Responsabilidad de la comunidad
Reparaciones ordinarias. Responsabilidad privativa
Responsabilidad solidaria
Obligación del propietario de permitir el acceso a su propiedad
Daños: responsabilidad
Comunidad
Privativa
Por falta de mantenimiento
Por nuevas construcciones
Solidaria
Elemento común de uso público
Elemento privativo
Calificación
Título constitutivo
Descripción viviendas
Nueva construcción
Locales
Obras
Autorización de la junta
Es necesaria
No es necesaria
Autorización estatutaria
Cerramiento
Afecta a elementos comunes. Es necesario consentimiento
Desmontable
Es necesario consentimiento
No es necesario consentimiento
Mantenimiento y reparaciones
De la comunidad
Privativa
Daños: responsabilidad
De la comunidad
Privativa