Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal '15ª Edición 2026'

Esta obra es la 15.ª edición (segunda para la Editorial Colex) del autor de referencia sobre el régimen de Propiedad Horizontal de la Ley 49/1960 e incluye la última reforma por Ley 10/2022, de 14 de junio. Una gran parte de la población española reside en comunidades de propietarios, por lo que este libro permite conocer los derechos y obligaciones actuales tanto de la propia entidad como de todos y cada uno de los titulares, algo fundamental para el buen funcionamiento de los servicios comunes. También supone una orientación clara y precisa para los profesionales que tienen que hacer frente a las reclamaciones de la propia comunidad y de cualquiera de los copropietarios. La obra también incluye cuatro interesantes anexos, complemento perfecto de la materia tratada.

CAPÍTULO I
Disposiciones generales

Artículo 1

Nacimiento de la Propiedad Horizontal

Notas previas

Regulación de la Propiedad Horizontal

Partes susceptibles de aprovechamiento independiente

Artículo 2

Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal

Notas previas

Comunidades ya constituidas

Comunidades sin constituir

Complejos inmobiliarios

Subcomunidades

Entidades Urbanísticas de Conservación

CAPÍTULO II
Del régimen de la propiedad por pisos o locales

Artículo 3

Los elementos privativos y comunes

Notas previas

El derecho singular y exclusivo

Espacio suficientemente delimitado

Aprovechamiento independiente

Elementos, instalaciones y servicios exclusivos al propietario

Anejos del piso o local

La copropiedad

Notas previas

La cuota de participación

Alteración de la cuota

Transmisión de la propiedad individual

Responsabilidad de la Comunidad o privativa

Artículo 4

La acción de división

Notas previas

División de la cosa común

División de la propiedad individual

Requisitos de la división

Proindivisión de intento

Artículo 5

El Título Constitutivo

Notas previas

Descripción del inmueble

Servicios e instalaciones comunes

Elementos comunes. Uso de los titulares de plazas garaje

Servidumbres

Pisos y locales individuales

Fijación de la cuota de participación

El propietario único

Por acuerdo de todos los propietarios

Por laudo o resolución judicial

Superficie útil de cada piso, local u otros elementos privativos

La situación de pisos y locales

El uso que racionalmente se presuma de los servicios y elementos comunes

Reglas estatutarias

Limitaciones del Estatuto

Diferencia con el Reglamento de Régimen Interior

Uso y destino del edificio y de las propiedades individuales

Cambio de local a vivienda y en sentido contrario

Uso y utilización de servicios y elementos comunes

Gobierno de la Comunidad

Gastos generales y exoneración

Reparto consolidado de gasto distinto al establecido en el Estatuto

Inscripción registral

Reserva de derechos

Modificación del Título

Rectificación de la superficie de un elemento integrante del edificio

Artículo 6

El Reglamento de Régimen Interior

Notas previas

Otorgamiento e inscripción registral

Obligatoriedad

Contenido

Modificación

Artículo 7

Obras, elementos comunes y privativos. Art. 7.1

Notas previas

Obras en elementos privativos

Calificación de elementos privativos

Acondicionamiento interior

Notificación de las obras a la Comunidad

Obras en elementos comunes

Accesos

Aire acondicionado

Antenas de radioaficionados

Anterior propietario

Autorización de la Comunidad

Autorización estatutaria

Ascensor

Calefacción

Cámaras de seguridad

Cerramiento de la finca

Cubiertas

Chimeneas

Ejemplos precedentes

Escaleras

Estructura

Fachada

Letreros

Marquesinas

Pasillos

Patios

Portal

Puertas

Reparaciones urgentes

Terrazas

Transformaciones

Ventanas

Como complemento de lo anterior se indica:

Acciones de la Comunidad

Consentimiento tácito

Prescripción de la acción de reclamación

Procedimiento correspondiente

Actividades prohibidas y sanciones. Art. 7.2

Notas previas

Actividades dañosas

Actividades ilícitas

Actividades impuestas por el Estatuto

Actividades insalubres, nocivas y peligrosas

Actividades molestas

Actividades prohibidas por el Estatuto

Sanciones a infractores

Notas previas

Requerimiento previo

Requerimiento al propietario u ocupante

Actividades insalubres, nocivas y peligrosas

Acuerdo previo de la Junta

Medidas cautelares

Privación del piso o local

Procesos penal y civil

Prueba

Usufructuario

Moderación de los Tribunales

Responsabilidad del propietario y del ocupante no titular

Arrendamientos turísticos. Art. 7.3

Los procedimientos judiciales y sus consecuencias

Indemnización por daños y perjuicios

Legitimación del arrendatario u ocupante

Procedimiento judicial

Situación después del lanzamiento o resolución

Ley 28/2005, Antitabaco, modificada por Ley 42/2010

Artículo 8

Artículo 9

Las obligaciones de los propietarios

Notas previas

Respetar las instalaciones comunes. Art. 9.1 a)

Mantener en buen estado de conservación el piso o local. Art. 9.1 b)

Consentir en vivienda piso o local reparaciones exigidas para servicios del inmueble y creación de servidumbres. Art. 9.1 c)

Permitir el acceso al piso o local. Art. 9.1 d)

Contribuir a los gastos, preferencia de créditos, afección real y requisitos de la Escritura pública. Art. 9.1 e)

Constitución del fondo de reserva. Art. 9.1 f)

Diligencia debida en el uso del inmueble. Art. 9.1 g)

Comunicación del domicilio. Art. 9.1 h)

Notificación del cambio de titular. Art. 9.1 i)

No uso de servicios. Art. 9.2

Artículo 10

La realización de obras por la Comunidad

Notas previas. Art. 10.1

Carácter obligatorio. Art. 10.1

Obras necesarias. Art. 10.1 a)

Obras de accesibilidad universal. Art. 10.1 b)

Ocupación de elementos comunes. Art. 10.1 c)

Construcción de nuevas plantas y alteración de estructura o cosas comunes. Art. 10.1 d)

División y agregación de pisos y locales. Art. 10.1 e)

Ejecución de órdenes administrativas. Art. 10.2 a)

Responsabilidad individual. Art. 10.2 b)

Obligación de pago. Art. 10.2 c)

Exigencia de autorización administrativa, Registro de la Propiedad y posible implicación de la Comunidad. Art. 10.3

Constitución o modificación del complejo inmobiliario. Art. 10.3 a)

Agrupación o segregación de pisos y locales. Art. 10.3 b)

Construcción de nuevas plantas o alteración de la estructura o fábrica del edificio. Art. 10.3 b)

Consentimiento de la Comunidad y titulares. Art. 10.3 b)

Posibilidad de arbitraje. Art. 10.3 b)

Acuerdo de propietarios y de la Junta. Art. 10.3 b)

Artículos 11 y 12

Artículo 13

Órganos de gobierno. Cargos y funciones

Nota previa

Los órganos de gobierno. Art. 13.1

Nombramiento de cargos

Representación legal de la Comunidad. Art. 13.3

Vicepresidentes y otros cargos directivos. Art. 13.4

Duración de los nombramientos. Art. 13.7

Funcionamiento en casos especiales. Art. 13.8

Artículo 14

Facultades de la Junta de Propietarios

Notas previas

El nombramiento y cese de cargos y reclamaciones de propietarios. Art. 14 a)

Aprobación del plan de ingresos y cuentas de la Comunidad. Art. 14 b)

Obras extraordinarias y medidas urgentes. Art. 14 c)

Aprobación y reforma de los Estatutos y del Reglamento de Régimen Interior. Art. 14 d)

Asuntos de interés general. Art. 14 e)

Artículo 15

Asistencia y votaciones en Junta

Notas previas

La asistencia a la Junta. Art. 15.1

Las votaciones. Art. 15.1

Privación del derecho al voto. Art. 15.2

Artículo 16

La convocatoria de las Juntas

Notas previas

La periodicidad de las Juntas. Art. 16.1

La facultad de la convocatoria. Art. 16.2

Requisitos de la convocatoria. Art. 16.2

Plazo previo de la citación. Art. 16.3

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de Propietarios

Notas previas

Constitución de la Junta

Art. 17, regla 1. Instalación de infraestructura común de telecomunicación, energía solar y suministros energéticos

Art. 17, regla 2. Acceso y movilidad de personas con discapacidad

Art. 17, regla 3. Establecimiento o supresión de servicios comunes

Art. 17, regla 4, párrafos primero y segundo. Conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble según naturaleza y características

Ejemplos de obras posibles

Art. 17, regla 4, párrafo tercero. Innovaciones que hacen inservible el edificio para un propietario

Art. 17, regla 5. Recarga de vehículos eléctricos

Art. 17, regla 6. Los acuerdos de unanimidad

Art. 17, regla 7. Los acuerdos de mayoría simple

Juicio de equidad

Art. 17, regla 8. Notificación de acuerdos

Art. 17, regla 9. Obligación para todos

Art. 17, regla 10 Discrepancia sobre las obras

Art. 17, regla 11. Pago de las derramas

Art. 17.12. Arrendamientos turísticos (Ley Orgánica 1/2025: D. Final cuarta, entrada en vigor el 3 de abril del mismo año . Es la nueva normativa que incluye cambios en el art. 7.3. y en este art. 17.12 de la LPH y que tiene sus efectos en el art. 5 e de la LAU)

Artículo 18

La impugnación judicial de los acuerdos

Notas previas

Supuestos legales de impugnación. Art. 18.1

Legitimación para impugnar. Art. 18.2

Argumentos y causas de la impugnación. Art. 18.3

La ejecución de acuerdos y la suspensión cautelar. Art. 18.4

Artículo 19

El libro y contenido de las actas

Notas previas

Art. 19.1. La diligencia oficial del libro de actas

Art. 19.2. El contenido, redacción y requisitos de las actas

Art. 19.3. El cierre del acta

Art. 19.4. Conservación de la documentación

Artículo 20

Obligaciones y requisitos del administrador

Notas previas

Titulación del administrador

Art. 20 a). Velar por el buen régimen, instalaciones y servicios de la finca

Art. 20 b). Preparación del plan de gastos

Art. 20 c). Conservación y mantenimiento de la finca

Art. 20 d). Ejecutar los acuerdos sobre obras y efectuar cobros y pagos

Art. 20 e). Actuar como secretario de la Junta

Art. 20 f). Otras atribuciones que le confiera la JuntaArtículo 21. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.

Artículo 21. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.

Art. 21.1

Art. 21.2

Art. 21.3

Art. 21.4

Art. 21.5

Art. 21.6

El juicio monitorio en la Ley de Enjuiciamiento Civil

Artículo 22

Deudas de la Comunidad

Notas previas

Responsabilidad de la Comunidad

Responsabilidad individual

Embargo fondos y cuotas

Tramitación aconsejable y clase de proceso

Artículo 23

La extinción de la Propiedad Horizontal

Notas previas

Destrucción del edificio

Conversión en propiedad o copropiedad ordinaria

Cesión de elementos comunes al ayuntamiento

CAPÍTULO III
Del régimen de los complejos inmobiliarios privados

Artículo 24

Complejos inmobiliarios

Notas previas

Art. 24.1. Requisitos legales para la existencia de un complejo urbanístico

Art. 24.2. Posibilidad de constitución de una sola Comunidad o Agrupación de Comunidades

Art. 24.3. Funcionamiento y legislación aplicable

Art. 24.4. Aplicación analógica de la LPH

DISPOSICIONES

Disposición Adicional Primera.

Disposición Adicional Segunda.

Disposición Transitoria Primera.

Disposición Transitoria Segunda.

Disposición Final.

ANEXO núm. 1
Artículo 396 del Código Civil

Los elementos comunes

Consideraciones generales

Suelo

Vuelo

Cimentaciones

Cubiertas

Elementos estructurales

Pilares

Jácenas

Forjados

Muros de carga

Fachada

Terrazas

Balcones

Ventanas

Revestimiento exterior

Elementos de cierre que las conforman

Otros elementos comunes

Portal

Escaleras y vestíbulos

Porterías

Corredores

Pasos

Muros

Fosos

Patios

Pozos

Recintos generales

Depósitos

Contadores

Telefonías y otros servicios, aunque sean de uso privativo

Más elementos comunes

Ascensores

Conducciones y canalizaciones

Desagües

Suministro de agua

Gas, electricidad y energía solar

Agua caliente y calefacción

Aire acondicionado

Ventilación o evacuación de humos

Detección y prevención de incendios

Portero electrónico y otros sistemas de seguridad y conexión directa

Servicios audiovisuales

Antena colectiva y demás instalaciones de servicios audiovisuales y de telecomunicación

Servidumbres

Otros elementos comunes

Urbanizaciones

División, enajenación, gravamen o embargo de elementos comunes

Consideraciones generales

División

Enajenación

Gravamen

Embargo

Los derechos de tanteo y retracto

Consideraciones generales

Disposiciones y normas legales aplicables

Consideraciones generales

ANEXO núm. 2
Requisitos y quorum, para los acuerdos junta de propietarios

Notas previas

Art. 9.1 e) Acuerdo para fijar el presupuesto y cuotas

Art. 9.1 f) Acuerdo para el fondo de reserva

Art. 10.2 a) Obras e instalaciones de accesibilidad universal

Art. 10.3 b) Obras e instalaciones especiales y en su caso unir y separar dos viviendas o locales

Art. 13. Nombramiento presidente, junta directiva y secretario-administrador

Art. 17.1. Servicios de telecomunicación

Art. 17.2. Instalación ascensores o medios de accesibilidad

Art. 17.3. Supresión o creación de servicios comunes y eficiencia energética

Art. 17.4. Nuevas instalaciones o servicios

Art. 17.5. Instalación eléctrica para carga de vehículos

Art. 17.6. Modificación del titulo

Art. 17.7. acuerdos de simple mayoría

Juicio equidad

Art. 17.12. Prohibición o limitación, condicionar y aumentar la cuota en los arrendamientos apartamentos turísticos, con posibilidad de incremento de cuota, con modificación de la Ley Orgánica 1/2025

Impugnación judicial de los acuerdos

ANEXO núm. 3
Celebración junta propietarios

Modelo general del Acta de la Junta de Propietarios

ANEXO núm. 4
Los procesos judiciales

Los procesos judiciales