Legitimación del uso privativo de elementos comunes

En el régimen de propiedad horizontal, los comuneros tienen el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Es decir, esta copropiedad de elementos comunes, como señala el art. 396 del Código Civil, es lo determinante para la existencia de la comunidad, pudiendo calificar el concepto de común como todo aquello que no se ha asignado expresamente como elemento privativo y que sirva, además, para el servicio general. Se mantiene el criterio de que solamente puede reivindicarse individualmente lo que de forma concreta figura de esta forma en el título y en las propias escrituras, pues hay que partir de la base de que el resto siempre será comunitario.

Ahora bien, en la comunidad también existe la posibilidad de que estos elementos comunes sean utilizados de manera exclusiva, y casi excluyente, por algunos propietarios.

Este uso es precisamente el objeto de este trabajo, en el que hemos seleccionado las sentencias más relevantes que se han pronunciado al respecto, tanto a favor de esta posibilidad como en contra de este uso.

Y, además, en la parte de Actualidad:

- Usucapión de elemento común
- Nulidad del acuerdo de cerramiento de la finca
- Responsabilidad del administrador frente a la comunidad

ÍNDICE

Procede
Por otorgamiento en el título
A favor de los comuneros
Aspectos generales
Ejemplos
Conductos de ventilación
Cubiertas
Desvanes o trasteros
Jardines
Patios
Falta de uso por los comuneros
Uso por la comunidad
Uso exclusivo pero no excluyente
A favor del promotor
Por acuerdo de la junta
Quorum
Se requiere acuerdo unánime
No es necesaria la unanimidad
Condiciones
Duración
Revocación
Por consentimiento tácito de la comunidad
Por contrato de arrendamiento
Quorum
Que no tengan asignado un uso especifico
Duración
Renta
Renovación
Resolución
Por acceso exclusivo
Por desafectación
Por otorgamiento en el título
Por acuerdo de la junta
Quorum
Condiciones
Consecuencias
Venta
Por permuta
Por usucapión
No procede
Por acceso exclusivo
Por acuerdo de la junta directiva
Por concesión del promotor en escritura
Por conocimiento de la comunidad
Por consentimiento tácito de la comunidad
Por error en la inscripción
Por no coincidir con la realidad física
Por obras autorizadas por la comunidad
Por obras realizadas por los propietarios
Por otorgamiento del promotor a su favor
Por ser elementos esenciales
Por uso abusivo
Por usucapión