Inmatriculación de fincas

En el presente libro examinamos el contenido de la Ley 13/2015, de 24 de junio, la cual se ocupa del acceso de las fincas al Registro regulando los distintos medios de inmatriculación, así como de su coordinación con el Catastro Inmobiliario estableciendo una regulación inno-vadora que examinamos con detenimiento.
La referida Ley da una nueva redacción al Título Sexto de la Ley Hipotecaria estableciendo, en los artículos 198-210, los procedimientos mediante los cuales se pretende lograr la concor-dancia entre el Registro y la realidad, no sólo física, sino también jurídica de la finca, inten-tando lograr una coordinación con el Catastro. Como dice en su Exposición de Motivos, desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terrenos sobre la que proyecta sus efectos.
Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre la realidad física de las fincas mediante cual-quier hecho, negocio o acto jurídico.
En el libro analizamos con detenimiento todos los medios de inmatriculación o de acceso de las fincas al Registro de la Propiedad, así como la concordancia de las mismas con el Catastro. Finalmente, examinamos el acceso al Registro de las actuaciones urbanísticas de acuerdo con la regulación contenida en la referida Ley.

ÍNDICE

Capítulo I.
LA INMATRICULACIÓN: CONCORDANCIA DEL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA 15
1. CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA 17
2. APERTURA DE FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. CONCEPTO Y NATURALEZA 20
2.1. Introducción 20
2.2. Concepto y naturaleza 21
3. REQUISITOS ESPECIALES QUE SE DEBEN CUMPLIR RESPECTO DE DETERMINADAS FINCAS 23
3.1. La inmatriculación de fincas colindantes a el dominio público marítimo terrestre 23
3.2. La inmatriculación de fincas colindantes con montes públicos 24
3.3. Inscripción de montes catalogados 25
3.4. Inmatriculación de fincas colindantes con las carreteras 26
3.5. Inmatriculación de fincas que incluyan edificaciones 26
4. LOS MEDIOS INMATRICULADORES 27
4.1. Medios de inmatriculación 28
5. REQUISITOS COMUNES 34
Capítulo II.
TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN 35
1. CONCEPTO 37
2. REQUISITOS 38
3. EFECTOS 44
Capítulo III.
ACTA NOTARIAL DE NOTORIEDAD 47
Capítulo IV.
LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR 57
Capítulo V.
EXPEDIENTE DE DOMINIO 67
1. TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE EN RELACIÓN CON LA INMATRICULACIÓN 69
2. EFECTOS DEL EXPEDIENTE DE DOMINIO 75
3. EXPEDIENTES PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS 76
Capítulo VI.
EXPEDIENTE PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS 87
1. EL EXPEDIENTE PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS DE FINCA REGISTRAL 90
2. SUPUESTOS EN QUE NO ES NECESARIA LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN O SUPERFICIE 94
Capítulo VII.
DESLINDES DE FINCAS 97
Capítulo VIII.
LA DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS 105
1. LA SUBSANACIÓN DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN 114
1.1. La constatación de la doble inmatriculación 114
1.2. La comparecencia de los titulares inscritos afectados 116
1.3. Las situaciones de doble inmatriculación de bienes de las Administraciones Públicas 118
1.4. La doble inmatriculación futura o latente en la inscripción de la representación gráfica de la finca registral 119
Capítulo IX.
LA INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS 121
1. INTRODUCCIÓN 123
2. PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN E INMATRICULACIÓN 124
2.1. Solicitud del titular de un derecho real sobre una finca no inmatriculada 124
2.2. Requerimiento al propietario de la finca para que proceda a la inmatriculación 126
2.3. Inmatriculación de la finca a instancias del titular del derecho real sobre cosa ajena 127
3. LEGITIMACIÓN DE LOS EJECUTANTES PARA LA INCOACIÓN DEL PROCEDIMIENTO 129
Capítulo X.
EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES 133
1. OBJETO Y FINALIDAD DEL EXPEDIENTE 136
2. PROCEDIMIENTO ORDINARIO DE CANCELACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES 137
3. CANCELACIÓN DE CARGAS SIN EXPEDIENTE REGISTRAL 140
4. LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS Y CONDICIONES RESOLUTORIAS 141
Capítulo XI.
LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS, USUCAPIÓN TABULAR Y USUCAPIÓN CONTRA TABULAS 143
1. LA USUCAPIÓN SECUNDUM TÁBULAS 145
1.1. Las presunciones de posesión y de buena fe 145
1.2. El Requisito del justo título 146
2. LA USUCAPIÓN CONTRA TÁBULAS 150
Capítulo XII.
DOCUMENTOS INSCRIBIBLES 159
1. EL TÍTULO FORMAL 161
2. REQUISITOS 161
2.1. Documento Público 162
2.2. En el documento se debe fundar inmediatamente el derecho de la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción 163
2.3. El documento debe hacer fe del contenido que sea objeto de inscripción 163
2.4. Deben reunir los requisitos exigidos en cada caso por las Leyes 164
2.5. Cumplimiento de los requisitos fiscales 164
3. CLASIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS PÚBLICOS 165
3.1. Documentos notariales 165
3.2. Documentos judiciales 166
3.3. Documentos administrativos 166
3.4. Documento electrónico 167
4. SUPUESTOS DE ADMISIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS 168
4.1. Inscripciones 169
4.2. Anotaciones preventivas 170
4.3. Notas marginales 170
4.4. Cancelaciones 170
5. DOCUMENTOS OTORGADOS EN PAÍS EXTRANJERO O EN IDIOMA NO OFICIAL 171
5.1. Documentos extrajudiciales otorgados en el extranjero 171
5.2. Documentos judiciales y laudos arbitrales extranjeros 172
5.3. Documentos pontificios 173
5.4. Documentos otorgados en idioma no oficial 173
Capítulo XIII.
LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS REGISTRALES Y SU COORDINACIÓN CON EL CATASTRO 175
1. INTRODUCCIÓN 177
2. IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE FINCAS REGISTRALES 177
2.1. Introducción 177
2.2. Representación geográfica de las fincas registrales 180
3. EFECTOS DERIVADOS DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA 186
4. EL PROCEDIMIENTO DE COORDINACIÓN ENTRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO INMOBILIARIO 189
4.1. Antecedentes y marco legal de coordinación 189
4.2. La coordinación en el Siglo XXI 191
4.2.1. La coordinación diseñada por la Ley 13/2015 y sus Resoluciones de desarrollo 191
4.2.2. Introducción. Las dos velocidades de la coordinación 192
4.3. Las dos velocidades de la coordinación 193
4.3.1. Los criterios del margen de tolerancia y la identidad gráfica 193
4.3.2. Catastro coincidente con la realidad: la certificación catastral descriptiva y gráfica 194
4.3.3. Catastro no coincidente con la realidad: la representación gráfica georreferenciada alternativa 195
4.4. La finca registral ante la coordinación 197
4.4.1. Fincas coordinadas 197
4.4.2. Fincas no coordinadas 198
4.4.3. Fincas precoordinadas 199
4.5. Los procedimientos de incorporación al Catastro: el acceso de la información registral 202
4.5.1. El procedimiento de comunicación 202
4.5.2. Suministro de información 203
4.5.3. El procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación 203
4.6. Interoperabilidad de la información registral con otros sistemas de información geográfica 204
Capítulo XIV.
LA INMATRICULACIÓN Y EL CATASTRO 207
Capítulo XV.
ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LAS ACTUACIONES URBANÍSTICAS 215
1. INTRODUCCIÓN 217
2. DELIMITACIÓN DE LAS COMPETENCIAS ENTRE EL ESTADO Y LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS 217
3. ACTOS INSCRIBIBLES Y TÍTULO ADECUADO 219
4. EL TÍTULO INSCRIBIBLE (RD. 1093/1997, ARTÍCULO 2) 221
5. INSCRIPCIÓN MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR (RD. 1093/1997, ART. 2.3) 222
6. PLANOS DE SITUACIÓN (ART. 3 RD 1093/1997) 222
7. IMPLANTACIÓN DE LA BASE CARTOGRÁFICA 223
8. REFERENCIA CATASTRAL (ARTS. 36, 37 Y 45 RDL 1/2004) 223
Capítulo XVI.
CLASES DE ASIENTOS (arts. 67 Ley del Suelo 2015) 225
1. ASIENTOS DE INSCRIPCIÓN 227
2. ASIENTOS DE ANOTACIÓN PREVENTIVA 227
3. ASIENTO DE NOTA MARGINAL 228
Capítulo XVII.
ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 229
1. PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN 231
2. PRINCIPALES OPERACIONES REGISTRALES 232
2.1. Inmatriculación, rectificación de la descripción registral y formación de fincas de origen. (arts. 68.5 TRLSyRU) 232
2.2. Rectificación de la descripción registral de las fincas de origen 233
2.3. Formación de las fincas de origen 233
3. REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN 233
4. SUPUESTOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE LA FINCA O FINCAS DE ORIGEN 233
5. SUPUESTOS EN QUE LA FINCA DE ORIGEN SEA DE TITULAR DESCONOCIDO 234
6. SUPUESTO EN QUE EL TITULAR DE LA FINCA SE ENCUENTRA EN IGNORADO PARADERO 234
7. SUPUESTOS DE FINCAS DE ORIGEN DE TITULARIDAD CONTROVERTIDA 234
8. DERECHOS REALES, TITULARIDADES Y CARGAS SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN 235
8.1. Derechos reales o cargas incompatibles con la ordenación urbanística 235
8.2. Derechos reales y cargas compatibles con la ordenación urbanística 235
8.3. Imposibilidad de subsistencia de cargas incompatibles con las determinaciones del planeamiento 236
9. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LAS FINCAS DE RESULTADO 236
Capítulo XVIII.
LAS AFECCIONES URBANÍSTICAS 239
1. AFECCIÓN DE LAS FINCAS DE RESULTADO AL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN URBANIZAR 241
2. OTRAS AFECCIONES URBANÍSTICAS EN EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA 242
Capítulo XIX.
EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS 245
1. INTRODUCCIÓN 247
2. PRINCIPALES CAUSAS EXPROPIATORIAS 247
3. NOTA MARGINAL DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO (ART. 22 NCRH) 248
4. EL TÍTULO INSCRIBIBLE 248
5. FINCAS DE RESULTADO 250
6. REVERSIÓN DE LOS TERRENOS EXPROPIADOS 251
Capítulo XX.
LA PARCELACIÓN URBANÍSTICA (arts. 16.2 y 26 TRLSyRU y 78-82 RD. 1093/1997) 253
1. CONCEPTO 255
2. PARCELACIONES EN RELACIÓN CON LOS DISTINTOS TIPOS DE SUELO 255
3. ÁMBITO DE LAS PARCELACIONES URBANÍSTICAS (ART. 21.2 TRLS) 256
4. LICENCIA DE PARCELACIÓN 256
5. OBTENCIÓN DE LICENCIA 256
6. SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN 257
7. PUBLICIDAD REGISTRAL DE LAS CIRCUNSTANCIAS QUE AFECTAN A LAS PARCELACIONES DE LAS FINCAS 257
Capítulo XXI.
INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIONES SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO URBANÍSTICO 259
1. CONCEPTO 261
2. COMUNICACIÓN AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE LA DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE TANTEO Y RETRACTO 261
Capítulo XXII.
VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSA 265
1. CONCEPTO 267
2. NOTA MARGINAL ACREDITATIVA DE LA INCLUSIÓN DE LA FINCA EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO 267
3. INSCRIPCIÓN DE LA ADJUDICACIÓN EN RÉGIMEN DE VENTA FORZOSA 268
Capítulo XXIII.
INSCRIPCIÓN 271
DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS Y DEL DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO 271
1. CESIONES DE TERRENOS CON CARÁCTER OBLIGATORIO 273
2. SOBRE LA INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO 274
Capítulo XXIV.
INSCRIPCIÓN DE LAS OBRAS NUEVAS 277
Capítulo XXV.
INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 285
1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 287
2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 288
2.1. Forma del título constitutivo 288
2.2. Sujetos del otorgamiento del título constitutivo 289
2.3. Tiempo del otorgamiento del título constitutivo: la prehorizontalidad 292
2.4. Contenido del título constitutivo 292
3. FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS 293
4. LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD 294
5. LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ATÍPICAS 295
5.1. Introducción 295
5.2. Propiedad Superficiaria 296
5.3. Aparcamientos subterráneos en suelo público una vez desafectado 297
5.4. Garajes en subsuelo público bajo el régimen de concesión 299
5.5. Puertos deportivos 300
5.6. Los conjuntos inmobiliarios 301
6. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS 301
6.1. Concepto 301
6.2. Requisitos 302
Capítulo XXVI.
INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES 305
BIBLIOGRAFÍA 309
ESQUEMAS 315
MODELOS 357