La Descripción de la Finca en la Escritura Pública "Su Concordancia con la Realidad, con el Registro de la Propiedad y con el C

La presente monografía tiene por objeto un estudio teórico y práctico de la descripción de los bienes inmuebles en las escrituras públicas y, en particular, la concordancia entre dicha descripción con la registral, la catastral y, por supuesto, con la realidad. Esta cuádruple coordinación sitúa a los notarios en el eje central de la concordancia entre la realidad física y los medios de representación de la misma (Escritura, Registro y Catastro), concordancia que debe ser el objetivo principal del sistema de seguridad jurídica preventiva en esta materia, sin perjuicio de la concordancia entre los propios medios de representación.
No obstante este enfoque eminentemente notarial, esta obra pretende ser de utilidad a los operadores jurídicos en general y a los registradores de la propiedad en particular, pues la Ley 13/2015, de 24 de junio, que ha reformado la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro en relación con esta materia, ha conferido a los registradores el protagonismo en la relación Registro/Catastro; además, es indudable que la mayor dificultad teórico-jurídica y práctica de la materia que nos ocupa radica en la coordinación entre ambas instituciones.
Este trabajo supone también un esfuerzo considerable en la sistematización y análisis de los varios cientos de resoluciones que la actualmente extinta Dirección General de los Registros y del Notariado ha dictado en la resolución de los recursos gubernativos sobre la materia, en una encomiable labor interpretativa de la intrincada Ley 13/2015.
El autor ha intentado no hacer una obra exhaustiva de consulta, sin perjuicio de que pueda usarse como tal, pues ha limitado deliberadamente su extensión para que pueda leerse de principio a fin, lo que recomienda, pues las materias de que trata están engarzadas entre sí como si de un puzle se tratara, por lo que una visión de conjunto puede facilitar la comprensión de las cuestiones particulares que se plantean.
Víctor Esquirol Jiménez es notario del Masnou (Barcelona). Ha publicado diversos trabajos e impartido numerosas conferencias sobre la Ley 13/2015. Ha sido profesor asociado de la UAB, es miembro de la Comisión de Codificación de Catalunya y colaborador habitual de la revista La Notaría y de la RJC.

ÍNDICE

ABREVIATURAS
INTRODUCCIÓN
Capítulo I. ALGUNOS CONCEPTOS BÁSICOS
I. LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL REGLAMENTO NOTARIAL
II. LA REALIDAD FÍSICA Y LOS MEDIOS PARA REPRESENTARLA
III. LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA
IV. LA PARCELA CATASTRAL
V. LA COORDINACIÓN GRÁFICA
VI. LA CORRESPONDENCIA
Capítulo II. LA COORDINACIÓN GRÁFICA ENTRE EL REGISTRO Y EL CATASTRO
I. LOS EFECTOS DE LA COORDINACIÓN GRÁFICA
1. Los efectos sobre la identificación de la finca registral
2. Los efectos en relación con el principio de legitimación registral
3. Los efectos de la coordinación gráfica en relación con el principio de publicidad registral
4. Los efectos de la coordinación gráfica en relación con el principio de fe pública registral
5. La descoordinación posterior a la coordinación
6. Valoración crítica del sistema de coordinación gráfica
II. REQUISITOS PARA ALCANZAR LA COORDINACIÓN GRÁFICA
1. Que la finca registral constituya una parcela catastral
2. Que el titular registral solicite la inscripción de la representación gráfica georreferenciada
3. Que la parcela catastral se corresponda con la finca registral
4. Que concuerde la descripción de la parcela catastral con la de la finca registral
5. Que se inscriba la representación gráfica catastral
6. La descripción de la finca en el documento inmatriculador
Capítulo III. LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE FINCAS INSCRITAS
I. ÁMBITO DE APLICACIÓN
1. Planteamiento
2. Rectificación de la ubicación o situación física
3. Rectificación de la naturaleza de la finca
4. Rectificación de los linderos
5. Rectificación de la superficie
6. Rectificación de la referencia catastral
7. Rectificación de la representación gráfica inscrita
II. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1 LH
1. Ámbito de aplicación
2. Tramitación
III. EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH
1. Ámbito de aplicación
2. Tramitación
IV. EL PROCEDIMENTO DE DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS
1. Consideraciones generales
2. Tramitación
Capítulo IV. LAS MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS
I. INTRODUCCIÓN
II. RÉGIMEN COMÚN A TODAS LAS MODIFICACIONES
1. Ámbito de aplicación
2. Aportación de la representación gráfica
III. RÉGIMEN ESPECIAL DE LA AGRUPACIÓN/AGREGACIÓN
1. Supuestos comunes
2. Supuestos singulares
IV. RÉGIMEN ESPECIAL DE LA SEGREGACIÓN/DIVISIÓN
1. Consideraciones generales
2. Supuestos de segregaciones
3. División
V. COORDINACIÓN GRÁFICA
1. Con base en la representación gráfica catastral
2. Con base en la representación gráfica alternativa
3. Comunicación notarial
Capítulo V. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
I. LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN
1. Fundamento
2. Ámbito de aplicación
3. Requisitos técnicos
II. LA CUESTIÓN DE SI DEBE INSCRIBIRSE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA EN LA QUE SE ENCLAVA LA CONSTRUCCIÓN
1. Evolución de la doctrina de la DGRN
2. Conclusiones
Capítulo VI. LA COORDINACIÓN DE NOTARIOS Y REGISTRADORES CON EL CATASTRO
I. LA ACTUACIÓN DEL NOTARIO
1. La incorporación de la CCDG y la transcripción de la referencia catastral
2. La tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias entre la realidad física y su descripción catastral
3. La remisión al Catastro de información sobre los documentos autorizados
II. LA ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR
Capítulo VII. PRÁCTICA NOTARIAL
I. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN LA ESCRITURA Y REFERENCIA A SU CONCORDANCIA
II. MODELOS DE ACTAS DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN
1. Modelo de acta inicial
2. Modelo de acta final
III. RÉGIMEN FISCAL
1. Inscripción de la representación gráfica
2. Acta de rectificación de la descripción por el procedimiento del art. 201.1
IV. BREVE GUÍA PRÁCTICA DE LOS PROCEDIMIENTOS REGULADOS POR LA LEY HIPOTECARIA RELACIONADOS CON LA COORDINACIÓN GRÁFICA
1. Inscripción de la representación gráfica
2. Rectificación de descripción de finca inscrita
3. Modificación de entidades hipotecarias
4. Declaración de obra nueva
Bibliografía