Manual de Derecho Inmobiliario Registral 8ª Edición 2024

Índice
Abreviaturas 15

Obras generales 19
Capítulo 1
LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
I. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES 21
II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 24
1. Concepto y naturaleza 24
2. Denominación 25
3. Contenido 26
III. SISTEMAS REGISTRALES 26
1. Sistema francés 27
2. Sistema alemán 27
3. Sistema australiano 29
IV. LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA 29
V. LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS 31
VI. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 31
VII. LIBROS Y ASIENTOS REGISTRALES EN GENERAL 33
1. Libros del Registro 33
2. Concepto y clases de asientos registrales 33
Capítulo 2
ELEMENTOS OBJETIVOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
I. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 37
II. FINCA REGISTRAL 38
1. La finca como base del Registro 38
2. Concepto y clases de fincas 40
A) Las fincas discontinuas 41
B) Los pisos en régimen de propiedad horizontal 41
C) Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos 42
D) Los complejos inmobiliarios privados 42
E) El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico 42
F) El aprovechamiento urbanístico 44
G) El agua 44
H) Las concesiones administrativas 45
Capítulo 3
ELEMENTOS OBJETIVOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (continuación)
I. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. COORDINACIÓN DEL REGISTRO CON EL CATASTRO 47
1. Las deficientes relaciones entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Evolución legislativa 47
2. La coordinación desde el catastro 50
3. La coordinación desde el registro de la propiedad 51
A) Marco regulatorio general de relaciones entre Catastro y Registro de la Propiedad 51
B) Marco regulatorio específico de relaciones entre Catastro y Registro de la Propiedad 56
a) Incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral 57
b) Deslinde registral de fincas 58
II. MODIFICACIONES EN LA FINCA 60
1. Agrupación 60
2. Agregación 60
3. Segregación 61
4. División 61
5. Reglas generales de estos supuestos 62
6. Obra nueva 63
7. Rectificación de la descripción, superficie o linderos de las fincas registrales 65
Capítulo 4
ELEMENTOS OBJETIVOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (continuación)
I. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD 71
II. TÍTULOS EN SENTIDO MATERIAL INSCRIBIBLES 72
1. Actos y negocios jurídicos inter vivos 73
2. Actos y negocios jurídicos mortis causa 74
3. Resoluciones judiciales 74
4. Actos administrativos 75
III. DERECHOS OBJETO DE LA PUBLICIDAD 75
1. Derechos reales inscribibles 75
2. Derechos de crédito inscribibles 77
3. Titularidades fiduciarias 84
IV. DERECHOS Y SITUACIONES JURÍDICO-REALES NO NECESITADAS DE PUBLICIDAD REGISTRAL 85
V. LA CONFIGURACIÓN DEL DERECHO INSCRITO 85
1. Las condiciones 86
2. El aplazamiento del pago del precio 88
3. Las prohibiciones de disponer 89
4. Suelos contaminados 91
Capítulo 5
EL ELEMENTO SUBJETIVO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
I. EL TITULAR REGISTRAL 95
1. Concepto e identificación del titular registral 95
2. Inscripción de resoluciones judiciales que afecten a la libre administración y disposición de los bienes de una persona 97
II. LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS COMO TITULARES REGISTRALES 100
1. Significado, finalidad y alcance de la inscripción a favor de las Administraciones Públicas 100
2. Obligaciones del registrador en relación con la inscripción de los bienes y derechos de las Administraciones públicas 102
3. La inscripción de inmuebles vacantes adquiridos por el Estado 103
Capítulo 6
INMATRICULACIÓN Y MEDIOS INMATRICULADORES
I. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: CONCEPTO 105
II. MEDIOS INMATRICULADORES 106
1. El expediente de dominio 106
2. Inmatriculación mediante títulos públicos 109
A) El título público de adquisición del artículo 205 109
B) Otros títulos públicos inmatriculadores 112
3. Las certificaciones de dominio 113
III. INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS 115
IV. LA DOBLE INMATRICULACIÓN 116
Capítulo 7
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
I. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 121
II. LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN 122
III. PRESENTACIÓN DEL TÍTULO EN SENTIDO FORMAL 124
IV. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN 129
1. Concepto y finalidad 129
2. Procedencia del asiento de presentación 131
3. Duración del asiento de presentación 132
4. Efectos del asiento de presentación 134
V. EL TRACTO SUCESIVO 135
1. Concepto y significado 135
2. Modalidades del tracto sucesivo 138
3. El tracto abreviado 139
Capítulo 8
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL (continuación)
I. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL 141
1. Concepto y ámbito de la calificación registral 141
2. Medios de calificación 144
3. Plazo para calificar 146
4. El resultado de la calificación 147
5. Faltas subsanables e insubsanables 151
6. Los recursos contra la calificación registral 154
A) El recurso gubernativo contra la calificación del Registrador 154
B) La impugnación judicial directa de la calificación registral 158
C) El llamado recurso judicial 158
Capítulo 9
LA INSCRIPCIÓN Y LA PRIORIDAD REGISTRAL
I. LA INSCRIPCIÓN 161
1. El asiento de inscripción 161
2. Valor de la inscripción en la formación de los derechos reales. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria 162
3. El artículo 319 de la Ley Hipotecaria 164
4. Inscripción y tradición 165
5. La inscripción y el acto nulo 166
II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD 167
1. Concepto y manifestaciones del principio 167
2. Prioridad excluyente: el cierre del Registro 168
3. Prioridad jerárquica: el rango hipotecario 169
Capítulo 10
EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN: LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL
I. EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 173
II. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL 174
1. Formulación y significado 174
2. Alcance de la presunción de exactitud del registro 175
3. Eficacia procesal 177
4. Ejercicio de las acciones reales derivadas de derechos inscritos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria 179
A) La acción real registral: Concepto y naturaleza 179
B) Legitimación activa y pasiva 179
C) Breve referencia a los trámites del procedimiento y causas de la demanda de contradicción 180
Capítulo 11
EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN: LA FE PÚBLICA REGISTRAL
I. LA FE PÚBLICA REGISTRAL 183
1. Concepto 183
2. El tercero hipotecario o tercero protegido por la fe pública registral 184
3. Requisitos legales para ser tercero protegido 185
4. Efectos de la protección registral 190
5. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero 192
6. Límites de la fe pública registral 196
7. Fe pública registral y dominio público 197
Capítulo 12
LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
I. LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 201
1. Prescripción conforme al Registro 201
A) Usucapión secundum tabulas 202
B) Prescripción extintiva secundum tabulas 203
2. Prescripción contra el Registro 203
A) Usucapión contra tabulas 203
B) Prescripción extintiva contra tabulas 207
3. Usucapión liberatoria 207
Capítulo 13
LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS
I. APROXIMACIÓN AL CONCEPTO DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS 211
II. CLASES DE ANOTACIONES PREVENTIVAS 212
1. Anotación de demanda de propiedad o de constitución, declaración, modificación o extinción de derechos reales 212
2. Anotación preventiva de embargo 213
3. Anotación preventiva de secuestro y de prohibición de enajenar 215
4. Anotación preventiva de demanda de resoluciones que afecten a la libre administración y disposición de los bienes de una persona 216
5. Anotación preventiva del derecho hereditario 217
6. Anotación preventiva de legados 218
7. Anotación preventiva de créditos refaccionarios 220
8. Anotación preventiva por defectos subsanables de los títulos o por imposibilidad del Registrador 221
9. Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra 223
III. CADUCIDAD Y CONVERSIÓN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS 224
Capítulo 14
LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES
I. LAS NOTAS MARGINALES 227
II. LA CANCELACIÓN 228
1. Concepto y causas 228
2. Título de la cancelación 229
3. Efectos de la cancelación 231
4. Efectos de la nota marginal de certificación de dominio y cargas del artículo 656 LEC respecto a la anotación de embargo 232
Capítulo 15
LA RECTIFICACIÓN DE LAS INEXACTITUDES REGISTRALES
I. LAS INEXACTITUDES REGISTRALES 235
1. Concepto y causas de las inexactitudes registrales 235
2. Procedimientos de rectificación del Registro 236
A) Inexactitud debida a falta de inscripción de una relación jurídica inmobiliaria. Reanudación del tracto sucesivo 237
B) Inexactitud producida por la extinción de algún derecho inscrito o anotado. El procedimiento de liberación de gravámenes 239
C) Inexactitud causada por nulidad o error de algún asiento 241
D) Inexactitud derivada de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento 243
3. La acción de rectificación del Registro 243
4. Efectos de la rectificación 244
Capítulo 16
LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO
I. LA PUBLICIDAD FORMAL 247
1. Medios de hacer efectiva la publicidad formal 247
2. La exhibición de los libros del Registro 249
3. El acceso telemático al contenido de los libros 250
4. La nota simple informativa 251
5. Las certificaciones 251
6. Las certificaciones con información continuada 253
Capítulo 17
URBANISMO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
I. LAS NORMAS URBANÍSTICAS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 255
II. PUBLICIDAD REGISTRAL Y URBANISMO 257
III. CARÁCTER VOLUNTARIO U OBLIGATORIO DE LA INSCRIPCIÓN 259
IV. EL PROBLEMA COMPETENCIAL 260
V. EL TÍTULO EN SENTIDO MATERIAL 261
VI. EL TÍTULO EN SENTIDO FORMAL 264
VII. IDEA GENERAL DEL PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN 264
VIII. NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN 266
1. Finalidad y alcance de la nota marginal 266
2. Legitimación para solicitar la práctica de la nota marginal 267
3. Momento en que puede ser solicitada la nota marginal 267
4. Duración de la nota marginal 268
IX. POSIBLE PROBLEMÁTICA EN RELACIÓN A LAS FINCAS Y APROVECHAMIENTOS DE ORIGEN 268
1. Inmatriculación, rectificación de descripción y formación de fincas de origen 269
A) Inmatriculación de fincas de origen 269
B) Rectificación de la descripción registral de fincas de origen 270
C) Formación de fincas de origen 271
2. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre las fincas de origen 272
A) Que los títulos públicos intermedios tan sólo estuviesen pendientes de inscripción 272
B) Que la inscripción contradictoria tenga más de treinta años de antigüedad 272
C) Que la inscripción contradictoria tenga treinta o menos de treinta años de antigüedad 273
3. Doble inmatriculación de las fincas de origen 274
4. Fincas de titularidad desconocida o cuyo titular se halle en ignorado paradero 275
5. Fincas de origen de titularidad controvertida 275
Capítulo 18
URBANISMO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD (continuación)
I. RÉGIMEN DE LOS DERECHOS REALES, CARGAS Y SITUACIONES JURÍDICAS INSCRITAS SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN 277
1. Titularidades condicionales, derechos y cargas incompatibles con la ordenación urbanística 277
2. Titularidades, derechos y cargas compatibles con las determinaciones de la ordenación urbanística 278
A) Una finca de origen y una de resultado 279
B) Una finca de origen y varias de resultado 279
C) Varias fincas de origen y una de resultado 279
D) Varias fincas de origen y varias de resultado 279
3. Imposibilidad de subsistencia de derechos o cargas compatibles con las determinaciones de la ordenación urbanística 280
II. TÍTULO PARA LA INSCRIPCIÓN DEL PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN 281
1. Título inscribible 281
2. Circunstancias que ha de contener el título 281
III. CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL PROYECTO 283
IV. INSCRIPCIÓN DEL PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN 284
V. PRÁCTICA DE LOS ASIENTOS POSTERIORES A LA NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DEL PROYECTO 287
1. Inscripción de las fincas de resultado y cancelación de las inscripciones de dominio de fecha posterior a la nota 287
2. Cancelación de derechos y cargas inscritos con posterioridad a la fecha de la nota 289
3. Nota marginal de referencia a la cancelación formal 289
4. Procedimientos para la rectificación de la inscripción de la finca de resultado en caso de cancelación formal 290
VI. AFECCIÓN DE LAS FINCAS DE RESULTADO AL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE URBANIZAR 291