Manual de Derecho Inmobiliario Registral "Adaptado a la Ley 11/2023. En vigor desde mayo de 2024"

Directores:
Juan Pablo Murga Fernández
Diego Vigil De Quiñones Otero

El Derecho registral inmobiliario (también denominado Derecho hipotecario por razón de la ley que lo regula), es una disciplina que plantea problemas especialmente complejos que no resulta fácil clarificar y sintetizar. Las relaciones del Derecho hipotecario con otras ramas del Derecho, las relaciones del Registro de la Propiedad con el Catastro o el urbanismo, o la especial complejidad de determinadas cuestiones sustantivas civiles, hacen imprescindible una obra que ofrezca una información clara y completa sobre todas ellas. El presente manual sigue el esquema clásico de los principios hipotecarios, conservando el nivel doctrinal de los mejores manuales del siglo XX, pero abordando además los nuevos problemas y cuestiones del Derecho hipotecario del siglo XXI.


ÍNDICE:

Abreviaturas
Prólogo

PRIMERA PARTE
CONCEPTOS GENERALES
Conceptos generales
El registro de la propiedad: concepto, función, organización y eficacia
Concepto
Función
Organización
Eficacia
El derecho inmobiliario registral: concepto y contenido
Orígenes históricos
Concepto
Contenido
El sistema registral español: indicaciones históricas y características
Indicaciones históricas
Características
Registro de la propiedad y catastro
Bibliografía

SEGUNDA PARTE
ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
La finca. Fincas especiales
Concepto de finca
La finca como base del sistema
Clases de fincas
Fincas rústicas y urbanas
Clasificación civil y catastral
Clasificación urbanística
Calificación registral
Fincas materiales y registrales
Finca coordinada, no coordinada y pre-coordinada
Finca coordinada
Finca no coordinada
Finca pre-coordinada
Fincas continuas y discontinuas
Fincas matrices y resultantes
Fincas de origen y de resultado
Fincas comunes y especiales
Fincas especiales
Las aguas
La concesión administrativa
El derecho de superficie
El aprovechamiento urbanístico
Los engalabernos
La propiedad horizontal, el aprovechamiento por turno y los complejos inmobiliarios
La participación indivisa de local con asignación de uso exclusivo
de plaza de garaje o trastero
Bibliografía
Modificaciones de las fincas
Modificación de superficie, linderos u otros datos descriptivos de la finca registral
La agrupación, segregación, agregación y división de fincas
Disposiciones comunes para todos los supuestos
Naturaleza
Titulación formal
Representación gráfica georreferenciada
Una sola inscripción
Operaciones de modificación hipotecaria: agrupación, segregación,
agregación y división de fincas
Agrupación
Segregación
Agregación
División
Bibliografía
El procedimiento Registral
El procedimiento registral. Ideas generales
Concepto
Descripción
Naturaleza jurídica
Presupuesto, trámites y suspensión
Las formas de comunicación y el procedimiento registral
La comunicación escrita como regla general
El papel de la oralidad
La oralidad secundaria
Bibliografía
Actos y derechos que acceden al Registro. El título inscribible
El título inscribible: cuestiones generales
Idea general del título inscribible
Título formal y título material
En sentido material
En sentido formal
Derechos y situaciones inscribibles
El objeto de la inscripción
Características del objeto de la inscripción
El artículo 2 de la Ley Hipotecaria
Crítica del art. 2 de la LH
Elenco de derechos reales inscribibles
Situaciones jurídico reales no inscribibles
Derechos que no necesitan inscripción
Derechos que no pueden inscribirse
Situaciones jurídicas no reales inscribibles
Principales reglas
¿Qué pasaría si un derecho personal hubiera accedido al registro?
El reflejo registral de algunos derechos personales
Situaciones intermedias
¿Numerus apertus de derechos registrables?
Excursus sobre la tendencia a la expansión del objeto del registro
Bibliografía
La inmatriculación: concepto y clases. La reanudación del tracto 107
La inmatriculación: concepto y clases
Concepto de inmatriculación
Concepto
Ingreso de la finca en el registro de la propiedad y apertura de folio
Primera inscripción de dominio
Procedimientos de inmatriculación
Requisitos especiales exigidos por la legislación sectorial para proteger el dominio público
Efectos limitados
Expediente de dominio de inmatriculación
Introducción: reforma del expediente por la Ley 13/2015
Competencia para la tramitación
Incoación del expediente
Sustanciación del expediente
Acta notarial y solicitud al registrador de certificación y anotación
Intervención del registrador
Notificaciones de la pretensión de inmatriculación
Alegaciones y oposición. Acta del notario accediendo a la pretensión
Publicación de edicto
Recursos contra la calificación registral
Fin del expediente por juicio declarativo
Procedimiento de inmatriculación por doble título público
Doble título público
Título inmatriculador
Título previo
Lapso temporal de un año
Identidad de la finca
Identidad descriptiva entre títulos y entre título inmatriculador y catastro
Falta de previa inscripción y ausencia de dudas sobre la coincidencia de la finca con otra inmatriculada
Falta de coincidencia de la finca con otra de dominio público
Inscripción y trámites posteriores
Procedimiento inmatriculador por medio de certificación administrativa
Entes inmatriculadores
Título inmatriculador: certificación administrativa
Certificación catastral descriptiva y gráfica o representación
gráfica georreferenciada alternativa
Requisito de falta de inmatriculación previa
Requisito de falta de dudas sobre la coincidencia de la finca
con otra de dominio público
Publicación de edicto
Supuestos especiales de certificación
Inmatriculación del art. 204 LH
Inmatriculación mediante expedientes de transformación o equidistribución urbanística
Inmatriculación mediante expedientes de concentración parcelaria
Inmatriculación de fincas objeto de expropiación forzosa
Inmatriculación de fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde
Inmatriculación en virtud de sentencia obtenida en procedimiento declarativo
Normas comunes
La reanudación del tracto
Tracto sucesivo, interrupción y reanudación
Expediente de reanudación del tracto sucesivo
Supuesto de hecho y carácter excepcional
Tramitación del expediente
Inicio del expediente y documentación que debe aportarse
Citaciones
Finalización del expediente
Efectos
Reanudación por medio de certificación administrativa
Otras formas de reanudación
Reanudación en procedimiento de equidistribución
Sentencia recaída en procedimiento ordinario
Bibliografía
El titular registral: concepto y supuestos especiales de titularidad
Concepto y naturaleza
Requisitos
Personalidad jurídica
Adecuada designación
Cambio de nombre o denominación
Determinación mediata
Situaciones jurídicas de pendencia
Pluralidad de titulares
Comunidad ordinaria
Comunidad germánica
Comunidades funcionales
Patrimonios sin personalidad jurídica
Uniones temporales de empresas
Comunidades de propietarios
Fondos de pensiones, de inversión y titulización hipotecaria o titulación de activos
Personas jurídicas
Personas jurídicas con inscripción constitutiva
Personas jurídicas sin inscripción constitutiva
Bibliografía
Registro de la propiedad y urbanismo: aspectos esenciales
Coordinación del registro de la propiedad con la legislación urbanística
Consideraciones previas
Régimen jurídico aplicable
Actos inscribibles en el registro de la propiedad
Consideraciones previas
Actos inscribibles
Proyectos de equidistribución
Cesiones de terrenos con carácter obligatorio
Incoación de expedientes sobre disciplina urbanística
Condiciones especiales de actos autorizatorios
Actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico
Interposición de recurso contencioso-administrativo
Actos administrativos y sentencias anulatorias
Cláusula residual
Sobre la inscripción de obra nueva
Inscripción de obra nueva prescrita
Convenios urbanísticos
Títulos inscribibles
Breve examen de la inscripción de las cesiones obligatorias y del derecho de aprovechamiento urbanístico
Cesiones de terrenos con carácter obligatorio
Sobre la inscripción del aprovechamiento urbanístico
Las anotaciones preventivas en materia urbanística
Planteamiento general
Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo
de disciplina urbanística
Anotaciones preventivas ordenadas en proceso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación
urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención
Notas marginales
Planteamiento general
Nota marginal relativa a las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativa
Nota marginal acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico (art. 77 NCRH)
Nota marginal de declaración de la ilegalidad de la licencia de obras
o del acto de conformidad, autorización, aprobación administrativa
Nota marginal acreditativa de la concesión de licencia para obras y usos provisionales
Nota marginal acreditativa de la concesión de licencia para edificios fuera de ordenación
Inscripción de transmisiones sujetas a tanteos y retractos
Concepto
La inscripción de transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanísticos
Régimen de venta forzosa
Concepto
Bibliografía

TERCERA PARTE
LOS ASIENTOS REGISTRALES
La inscripción, su eficacia y clases
El asiento registral: concepto y clases
Concepto
Sistemas
El sistema de inscripción
El sistema de transcripción
El sistema de encasillado
Requisitos comunes
Clases
Clasificación legal
Clasificación doctrinal
Especial referencia a la inmatriculación
La eficacia de la inscripción en nuestro Derecho
Planteamiento
Eficacia de la inscripción en otros sistemas
La inscripción constitutiva
El carácter de la inscripción. Razones históricas
Noción de inscripción constitutiva
Razones para la inscripción constitutiva
Inscripción complementaria
Casos en que la inscripción es constitutiva
Inscripción constitutiva e inscripción obligatoria
Las inscripciones llamadas declarativas y el efecto de no inscribir
Noción de inscripción declarativa
Los perjuicios derivados de la falta de inscripción: una inscripción algo más que meramente declarativa
Papel de la inscripción respecto del negocio cuando no es constitutiva: la inscripción como forma de valer y el efecto irritante de no inscribir
¿Debería revisarse el carácter de la inscripción?
La inadmisibilidad de documentos no inscritos
El asiento de inscripción en su aspecto formal
Concepto
Formalidades
Bibliografía
Inscripción, tradición y causa: influencia del régimen hipotecario
en la dinámica de los derechos reales
Planteamiento
La inscripción y la tradición .
La inscripción en el iter transmisivo de un derecho: la tradición y la inscripción
La teoría del título y el modo y la inscripción
Indicación histórica
El papel de la inscripción respecto a la tradición
La teoría según la cual la inscripción no suple a la tradición
La disputa doctrina sobre el art. 1462 CC
La teoría según la cual la inscripción suple a la tradición
Los límites de estas teorías en las leyes
El efecto limitado de la transmisión cuando no se inscribe
Conclusión
La causa y la inscripción
La doctrina de la causa y el registro: ¿en qué medida importa la causa para el registro?
La causa traditionis y la inscripción: la necesidad de causa
Expresión de causa y calificación registral
Calificación registral, anomalía, inadecuación y tipicidad de las causas
La presunción de causa y el proceso de inscripción: la innecesariedad de expresar la causa en determinados casos
Contradicción, congruencia y simulación
La causa de la adquisición del titular registral y los terceros de buena fe: la abstracción de la titularidad al acceder al registro
El problema del consentimiento formal
Noción de consentimiento formal
Casos en que se admite el consentimiento formal
El consentimiento sin expresión de causa y el consentimiento formal
Bibliografía
Las anotaciones preventivas
Las anotaciones preventivas: concepto y caracteres
Concepto
Caracteres
Clases de anotaciones preventivas
Clasificación
Las anotaciones representativas de otro asiento
Supuestos
Efectos
Las anotaciones de derechos en litigio o en formación
Supuestos
Efectos
Las anotaciones con función de garantía
Supuestos
Efectos
En particular, la anotación preventiva de embargo
La caducidad de las anotaciones preventivas
La conversión de la anotación en inscripción
Bibliografía
Las notas marginales: clases y eficacia. La mención registral
Las notas marginales: clases y eficacia
Concepto
Clases y eficacia
Referencia a algunas notas marginales especiales
Notas marginales de publicidad noticia
Notas marginales de expedición de certificación de cargas en los procedimientos de ejecución
Notas de afección fiscal
La mención registral
Bibliografía
Cancelación: concepto, caracteres y eficacia
Concepto
Caracteres
Clases
Eficacia
Efecto formal o extinción del asiento anterior
Efecto material del asiento de cancelación o la presunción de extinción del derecho
Bibliografía
Inexactitud y rectificación
La inexactitud registral
Concepto de inexactitud registral
Causas de inexactitud registral
Efectos de la inexactitud registral
La rectificación del registro: artículo 40 de la Ley Hipotecaria
Concepto de rectificación
Principios que rigen la rectificación
Medios de rectificación
Rectificación legal, de oficio, voluntaria y judicial
Rectificación directa o indirecta
Acción de rectificación
Efectos de la rectificación
Errores en los asientos registrales
Concepto y clases de errores
Reglas generales de rectificación en los asientos
Regla general
Reglas especiales
Errores materiales
Errores de concepto
Bibliografía
La doble inmatriculación y el expediente de liberación de cargas
La doble inmatriculación
Concepto y causas
Efectos: ¿qué folio prevalece?
Procedimiento para subsanar la doble inmatriculación
El expediente de liberación de cargas
El expediente general
Casos que no requieren expediente
Bibliografía

CUARTA PARTE
LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS INSTRUMENTALES U
ORGANIZADORES
Principio de publicidad formal
Introducción
Características
Formas de publicidad
Tratamiento profesional de la publicidad registral: su conexión con el derecho a la intimidad
Solicitud de publicidad formal
Recurso de queja
Manifestaciones
Notas simples
Certificaciones
Formas especiales de publicidad
Certificación al pie del título
Comunicación al prestatario
Comunicaciones realizadas por el registrador al catastro
Comunicaciones realizadas a otras administraciones públicas
Comunicaciones a particulares y edictos
Portal de alertas registrales
La publicidad registral a nivel europeo
Bibliografía .
Principio de especialidad registral
Introducción
Elementos del principio de especialidad
Finca registral
Título
Derecho
Sujetos
Bibliografía
Principio de registración por fincas o folio real
La finca como base organizadora del registro
Competencia registral
Finca que radica íntegramente en la circunscripción territorial de un solo registro
Finca que radica en la circunscripción territorial de dos o más registros
Bibliografía
Principio de registración mediante inscripción
La inscripción como base organizadora del registro
Otros asientos registrales
Anotaciones preventivas
Notas marginales
Cancelaciones
Bibliografía
El principio de rogación
La voluntad en el proceso de inscripción
La inscripción voluntaria como regla general
Inscripciones obligatorias
Diferencias entre inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria
Casos en que la inscripción es obligatoria
Casos de inscripción constitutiva
El papel de la voluntad en el proceso de inscripción
El pacto de no inscribir
La renuncia a asientos
El desistimiento
La renuncia
La rogación
Idea general
La legitimación y la representación
Los documentos con varios actos inscribibles y la inscripción parcial
La cancelación de cargas por solicitud presunta
Los asientos practicables de oficio
Bibliografía
El principio de titulación auténtica
El título formal: examen del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y concordantes del reglamento
Clasificación de los documentos públicos
Documentos notariales
Documentos judiciales
Documentos administrativos
Documentos complementarios
Supuestos de admisión de documentos privados
Documentos otorgados en país extranjero o en idioma no oficial
Bibliografía
Principio de control de legalidad
El principio de legalidad
Idea general
Idea de la calificación de entrada y de salida
El registrador predeterminado por la ley: la competencia territorial
La diferencia entre el registrador y el notario
El principio de legalidad en los Rregistros de derechos
El derecho subjetivo a la inscripción
Idea de la calificación registral
La calificación de entrada
Concepto
Ámbito y medios
Suspensión
Plazo
Resultado
Recursos contra la calificación
Bibliografía
Principio de prioridad-cierre
El principio de prioridad. Concepto y fundamento
Formulación legislativa
La preferencia formal6
La preferencia sustantiva
La relación entre el principio de prioridad y los restantes principios registrales
El principio de legalidad
El principio de rogación
El principio de titulación pública
El principio de oponibilidad
El principio de tracto sucesivo
Los presupuestos del principio de prioridad
Los efectos: el cierre del registro
Bibliografía
Principio de tracto sucesivo
Introducción
Examen del artículo 20 de la Ley Hipotecaria
El principio de tracto sucesivo formal
El tracto abreviado
Modalidades de tracto sucesivo
Excepciones al principio de tracto sucesivo
La relación entre el principio de tracto sucesivo y el principio de prioridad
La reanudación del tracto sucesivo
Bibliografía

QUINTA PARTE
LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS SUSTANTIVOS
Principio de inoponibilidad de lo inscribible y no inscrito
Introducción. Tesis monista vs tesis dualista
Posición del TS
Concretos requisitos que debe reunir el tercero del art. 32 LH
Inscripción del tercero adquirente
Buena fe
Onerosidad del título
Requisito de previa inscripción
Ámbito de aplicación
Bibliografía
Principio de prioridad-rango
El rango registral: concepto
La influencia del rango en la calificación registral
El sistema español de avance de puestos
Los negocios sobre el rango
Admisibilidad
La permuta de rango
La posposición de rango
La reserva de rango
La igualdad de rango
Bibliografía
Principio de legitimación o presunción de exactitud del registro
Concepto y fundamento del principio
Formulación legal, significado y alcance
Ámbito del principio de legitimación registral
Consecuencia procesales del principio
Legitimación activa del titular registral
Legitimación pasiva del titular registral
El titular registral como tercero en el proceso
El ejercicio de la acción real del artículo 41 de la LH
La consideración del titular registral en el ámbito extrajudicial
Bibliografía
El principio de fe pública registral
Consideraciones preliminares: bases de la fe pública
Presupuestos para la aplicación del principio de fe pública registral
Existencia de un tercero
Adquisición de un derecho real sobre inmueble
La buena fe del adquirente
Configuración de la buena fe
El momento en que ha de concurrir la buena fe como requisito para la aplicación del art. 34 LH
Adquisición onerosa
Titularidad registral y poder de disposición del transmitente
Inscripción del título
Validez del título del tercero protegido
Los efectos de la fe pública registral
Delimitación con el principio de inoponibilidad de lo inscribible no inscrito: síntesis y remisión
Límites al principio de fe pública registral
Bibliografía
Sobre la aplicabilidad de estas lecciones al Registro de bienes muebles y al Registro mercantil