La Nueva Coordinación Realidad Catastro Registro. Comentario Jurídico a la Ley 13/2015, de 24 de Junio "(Dúo Papel + Ebook )"

RESUMEN

La ley hipotecaria ha sufrido nada menos que seis modificaciones a lo largo del año 2015, que han obligado a los juristas que tenemos que tratar con esta materia a un estudio continuado y a un ejercicio profesional dominado por la inseguridad; una labor árida con la que no ha habido más remedio que enfrentarse dada la manera con que se legisla en España. Las novedades más comentadas fuera de los círculos profesionales especializados han sido sin duda las relativas a la ejecución de la hipoteca y protección de consumidores. Sin embargo, la ley 13/2015, que apenas ha tenido eco mediático, ha llevado a cabo la modificación más importante de la ley hipotecaria desde la gran reforma de los años 1944-46, pues se ha enfrentado de lleno con un problema hasta ahora regulado fragmentariamente y nunca bien resuelto: la base física del Registro, o sea, la finca. La nueva ley se ocupa del acceso de las fincas al Registro, su coordinación con la cartografía catastral y, con el alcance que el libro trata de explicar, con la realidad. Por ello, ha modifi cado también diversas normas de la ley del Catastro inmobiliario. La tarea de estudiar y comprender la ley 13/2015 es, en consecuencia, mucho más ardua y trabajosa que la reforma de la ejecución hipotecaria. Esta obra pretende ser una ayuda a quien tenga que vérselas, habitual u ocasionalmente, con esta materia. El presente libro expone el contraste entre el Derecho derogado y el nuevo en cuanto a la descripción de la finca y explica, desde la experiencia notarial del autor, con espíritu práctico y crítico, los requisitos de la inscripción registral y los medios de coordinar las descripciones catastrales y registrales entre ellas y con la realidad y, sobre todo, comenta con detalle, pensando en el profesional que tiene que tramitarlos, cada uno de los diversos expedientes regulados en el título VI de la ley hipotecaria, incluyendo sus respectivas relaciones con el Catastro.


ÍNDICE

Prólogo13
Capítulo I
PRESENTACIÓN DE LA NORMATIVA
1.Referencia al Derecho derogado16
2.Esquema de la nueva normativa19
3.Objetivos principales de la reforma de 201521
Capítulo II
LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL REGISTRO Y EN EL CATASTRO
1.La finca registral y su descripción27
2.La parcela catastral y su descripción42
3.La coordinación (remisión)45
Capítulo III
EL EXPEDIENTE DE DOMINIO
1.Finalidad y objeto del expediente regulado por el art 203 LH53
2.Las reglas del nuevo artículo 203.1 LH 54
2.1.Competencia notarial (regla 1ª)54
2.2.Solicitud (regla 2ª)56
2.2.1.Contenido del escrito de solicitud58
2.3.Acta de apertura del expediente y comunicación Notaría-Registro
(reglas 3ª y 4ª)67
2.3.1.El acta de apertura67
2.3.2.La comunicación Notaría-Registro 68
2.4.Fase probatoria: notificaciones (regla 5ª)75
2.4.1.A quién hay que notificar: 75
2.4.2.Qué hay que notificar: la pretensión de inmatriculación82
2.4.3.Cómo tiene que hacerse la notificación: en la forma prevenida reglamentariamente83
2.5.Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones (regla 6ª) 84
2.5.1.Otras posibles pruebas84
2.5.2.Alegaciones (regla 6ª)85
2.6. Conclusión del expediente notarial (regla 6ª)86
2.6.1.El ámbito de la calificación registral90
2.6.2.Recursos93
2.7.Trámites posteriores (regla 7ª)94
3.La eficacia de esta inmatriculación95
4.Modelos de actas98
Apéndice al capítulo III.La inmatriculación a petición del titular de un derecho real106
Capítulo IV
LA INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO
1.Justificación de este medio inmatriculador119
2.El doble título y sus requisitos121
3.Otros aspectos de la nueva regulación 144
3.1.Un trámite previo a la inscripción: notificación a efectos de la protección del dominio público144
3.2.La actuación del registrador posterior a la inscripción.145
4.Efectos de la inmatriculación obtenida por esta vía151
4.1.Valoración de los dos medios inmatriculadores de la nueva Ley: expediente de dominio y título público157
Capítulo V
LA DOBLE O MÚLTIPLE INMATRICULACIÓN
1.Competencia (regla 1.ª)163
2.Inicio del expediente (reglas 2.ª y 3.ª)163
3.Resolución del expediente (reglas 4.ª a 9.ª)165
4.Otras formas de resolver la doble inmatriculación169
Capítulo VI
LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE FINCAS
1.Distintos supuestos regulados por el nuevo art. 201 LH172
2.Las reglas de los apartados 2 y 3 del artículo 201 LH 178
3.El expediente del art. 201.1 LH186
3.1.Competencia notarial186
3.2.Solicitud 187
3.2.1.El promotor del expediente187
3.2.2.El contenido de la solicitud188
3.3.Acta de apertura del expediente y comunicación Notaría-Registro 194
3.3.1.La comunicación Notaría-Registro 194
3.4.Fase probatoria: notificaciones197
3.4.1.A quién hay que notificar 197
3.4.2.Qué hay que notificar: la pretensión de rectificación199
3.4.3.Cómo tiene que hacerse la notificación: en la forma prevenida reglamentariamente200
3.5.Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones 200
3.6.Conclusión del expediente notarial201
3.7.Trámites posteriores203
4.Modelos de actas206
Capítulo VII
LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA
1.La obligatoriedad o voluntariedad de la inscripción de la representación gráfica217
2.El artículo 9 LH220
2.1.Qué debe entenderse por representación gráfica georreferenciada221
2.2.Las diferencias entre la descripción registral y la representación gráfica223
2.3.Una notificación posterior231
2.4.La publicidad de la representación gráfica232
3.El artículo 10 LH232
4.Volvemos al artículo 199239
5.La coordinación con base en certificación catastral239
5.1.Competencia239
5.2.Legitimación activa240
5.3.Solicitud de inicio del expediente242
5.4.Las notificaciones245
5.4.1.A quién hay que notificar245
5.4.2.Qué hay que notificar250
5.4.3.Cómo hay que realizar la notificación251
5.5.Conclusión del expediente253
5.6.Efectos de la inscripción de la representación gráfica257
6.La inscripción de la representación gráfica alternativa257
6.1.Supuestos en que es admisible257
6.2.Requisitos de la certificación grafica258
6.3.Tramitación258
6.3.1.La publicidad registral en estos casos260
Capítulo VIII
LOS EXPEDIENTES ADMINISTRATIVOS PARA COORDINAR EL REGISTRO
Y LA REALIDAD FÍSICA Y JURÍDICA EXTRARREGISTRAL
1.El artículo 206 LH265
1.1.Inmatriculación267
1.1.1.La normativa reglamentaria271
1.2.La reanudación del tracto 271
1.3.Las modificaciones hipotecarias273
2.El artículo 204 LH274
2.1.La inmatriculación por sentencia276
2.2.La inmatriculación por declaración administrativa de heredero intestado279
Capítulo IX
EL EXPEDIENTE DE DESLINDE
1.Las distintas regulaciones del deslinde y su respectivo ámbito de aplicación281
2.La distinción entre la cuestión de la propiedad y la del deslinde284
3.Ámbito de aplicación de los procedimientos de deslinde de fincas inscritas (ley Hipotecaria) y no inscritas (ley de Jurisdicción Voluntaria)288
4.Tramitación del expediente 289
4.1.Reglas de competencia290
4.2.Solicitud 292
4.2.1.El promotor del expediente292
4.2.2.El contenido de la solicitud 294
4.3.Acta de apertura del expediente299
4.4.Fase probatoria: notificaciones299
4.4.1.A quién hay que notificar 300
4.4.2.Qué hay que notificar306
4.4.3.Cómo tiene que hacerse la notificación307
4.5.Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones 309
4.6.Conclusión del expediente notarial 311
4.6.1.Convenio unánime312
4.6.2.Oposición316
4.6.3.No comparecencia de alguno de los citados317
4.7.La inscripción registral320
4.7.1.Recursos321
5.Modelos de actas322
Capítulo X
LA INSCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES
1.Los requisitos impuestos por la legislación sectorial334
1.1.Obras nuevas en construcción335
1.2.Obras nuevas terminadas337
1.2.1.El certificado del técnico338
1.2.2.El seguro decenal340
1.2.3.El libro del edificio343
1.2.4.La licencia de primera ocupación y el certificado de eficiencia energética344
1.3.Obras nuevas antiguas345
2.La inscripción de las coordenadas de referenciación geográfica 348
2.1.Una breve reflexión354
3.El archivo registral del libro del edificio355
Capítulo XI
EL EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO
1.Tramitación del expediente 360
1.1.Competencia notarial360
1.2.Solicitud362
1.2.1.El promotor del expediente362
1.2.2.El contenido de la solicitud367
1.3.Acta de apertura del expediente y comunicación Notaría-Registro 376
1.3.1.La comunicación Notaría-Registro 377
1.4.Fase probatoria: notificaciones378
1.4.1.A quién hay que notificar: 378
1.4.2.Qué hay que notificar: la pretensión de reanudación del tracto sucesivo interrumpido383
1.4.3.Cómo tiene que hacerse la notificación: en la forma prevenida reglamentariamente385
1.5.Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones 388
1.6.Conclusión del expediente notarial 388
1.6.1.Convenio unánime388
1.6.2.Oposición394
1.6.3.No comparecencia de alguno de los citados.395
1.6.4.Recursos396
1.7. Trámites posteriores: inscripción, edicto y sistema de alertas396
1.8.Eficacia del expediente398
2.Modelos de actas401
Capítulo XII
LOS EXPEDIENTES DE LIBERACIÓN DE CARGAS
1.La regulación sustantiva sobre cancelación de determinados asientos412
2.Las nuevas reglas del art. 210 de la Ley Hipotecaria415
2.1.Opciones, retractos y derechos de configuración jurídica415
2.2.Hipotecas, condiciones resolutorias y otras garantías reales416
2.3.Censos y foros418
2.4.Concesiones administrativas420
3.El expediente de liberación de cargas 421
3.1.Competencia registral (regla 1ª)422
3.2.Solicitud (regla 2ª)423
3.2.1.El promotor del expediente423
3.2.2.La solicitud423
3.3.Apertura del expediente 424
3.4. Fase probatoria: notificaciones (regla 3ª)424
3.4.1.A quién hay que notificar 425
3.4.2.Qué hay que notificar: la pretensión de cancelación425
3.4.3.Cómo tiene que hacerse la notificación: en la forma prevenida en esta Ley425
3.5.Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones.426
3.5.1.Otras posibles pruebas426
3.5.2.Alegaciones (regla 4ª)427
3.6.Conclusión del expediente (reglas 4ª, 5ª, 6ª y 7ª)428
3.6.1.Recursos 430
Capítulo XIII
LOS PROCEDIMIENTOS CATASTRALES DE COORDINACION
CON LA REALIDAD Y EL REGISTRO
1.La ley del Catastro inmobiliario438
2.La ley de economía sostenible443
3.Comentario crítico de las modificaciones introducidas por la ley de economía sostenible en lo referido a la coordinación realidad-Catastro-Registro.448
3.1.El procedimiento de subsanación de discrepancias448
3.2.Las comunicaciones notario-Catastro454
3.2.1.Las comunicaciones en general454
3.2.2.El envío de la documentación complementaria.456
3.2.3.El envío de copias y de planos protocolizados. 457
3.2.4.La actuación en caso de duda sobre la referencia catastral.458
4Las modificaciones de la ley 13/2015459
Capítulo XIV
LA COORDINACIÓN REALIDAD-CATASTRO-REGISTRO
A CONSECUENCIA DE LAS DISTINTAS ACTUACIONES POSIBLES
1.Actuaciones directamente en relación al Catastro467
1.1.Primer supuesto467
1.2.Segundo supuesto468
1.3.Tercer supuesto472
1.4.Cuarto supuesto473
1.5.Quinto supuesto474
2.Actuaciones directamente en relación al Registro de la Propiedad476
2.1.La inmatriculación de fincas476
2.2.Rectificación registral de la descripción de fincas478
2.2.1.El artículo 201 LH478
2.2.1.1.Diferencias de cabida inferiores al 5% de la cabida inscrita479
2.2.1.2.Diferencias de cabida superiores al 5% sin exceder del 10%480
2.2.1.3.Diferencias de cabida superiores al 10% de la cabida inscrita482
2.2.2.El expediente del artículo 199 LH483
2.2.3.¿Cuándo hay que usar el artículo 201.1 LH y cuándo el art. 199 LH?484
2.3.El deslinde484
2.3.1.El deslinde y el expediente del artículo 199 LH484
2.3.2.El deslinde y los expedientes de rectificación de descripción de fincas del artículo 201 LH487
3.Los expedientes de la ley 13/2015 relativos al Registro y el proceso jurisdiccional del artículo 198 LH. 489
Apéndice al capítulo XIV: negocios jurídicos de modificación de la configuración de fincas492
Notas de bibliografía503
Anexo Normativo513
Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo513
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Versión vigente tras la Ley 13/2015)550
Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.603