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Aspectos contractuales y procesales de la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Autor Ricardo Cabanas Trejo
Editorial Aferre
Fecha de Publicación 25-03-2019
Nº de Páginas 292
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Junto al objetivo básico de incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, desde los trabajos preparatorios de la que sería nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se ha tenido muy presente la necesidad de potenciar una seguridad jurídica bastante maltrecha en el mercado hipotecario de nuestro país, entre otras cosas con reglas más claras y previsibles en la valoración de la llamada transparencia material, e instaurar un régimen legal ya definitivo en materia de vencimiento anticipado que evite nuevas sorpresas judiciales. Asimismo, durante la tramitación parlamentaria se han añadido otras cuestiones conflictivas, algunas al rebufo de polémicas que surgieron súbitamente en los últimos meses, y otras que llevan más tiempo incubándose, como es el caso de la cláusula suelo o de los gastos hipotecarios.
El resultado final es una reforma de enorme transcendencia práctica que en muchos puntos excede del propósito inicial de regular el contrato de crédito inmobiliario. La presente obra se centra en las numerosas cuestiones de orden contractual y procesal que plantea la nueva Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.


SUMARIO.

Abreviaturas
Capítulo I. PRESENTACIÓN Y CUESTIONES GENERALES.
I.- Sobre la tramitación de la LCCI y la calidad técnica del resultado final.
II.- Transposición de la Directiva.
III.- Remisión al desarrollo reglamentario.
IV.- Competencias de las Comunidades Autónomas.
A) Madrid, Ley 1/2012, de 26 de marzo.
B) Cataluña, Ley 20/2014, de 9 de junio.
C) Andalucía, Ley 3/2016, de 9 de junio.
D) Una conclusión provisional.
V.- Coexistencia y solapamiento de diferentes regímenes jurídicos.
VI.- La recuperación de la seguridad jurídica.
Capítulo II. OBJETO Y DEFINICIONES (arts. 1 y 4).
Capítulo III. ÁMBITO DE APLICACIÓN (art. 2.1).
I.- Primer nivel subjetivo/objetivo de concreción.
A) Subjetivo.
1) Prestamista.
2) Prestatario.
3) Sobre la posición de la persona física en el contrato y el fiador/garante.
i.- ¿qué posición ha de ocupar la persona física para que la LCCI sea aplicable?
ii.- ¿cómo se aplica entonces la LCCI?
iii.- ¿qué ocurre entonces con el contrato de garantía?
4) Supuestos especiales.
B) Objetivo.
II.- Segundo nivel de concreción.
A) Por la naturaleza de la garantía.
1) Garantía hipotecaria.
2) Uso residencial.
3) Garaje/trastero.
4) Irrelevancia de la finalidad del préstamo.
5) Una posible restricción al alcance de la norma.
B) Por la finalidad del crédito.
1) Negativo.
2) Positivo.
i.- derecho de propiedad.
ii.- ¿cualquier inmueble?
iii.- ¿y las reformas?
iv.- ¿y la construcción?
III.- ¿Necesidad de una reducción teleológica?
IV.- Un tema notarial sobre la forma del contrato.
Capítulo IV. OPERACIONES EXCLUIDAS (art. 2.4).
I.- Concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya TAE sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general (letra a)).
II.- Concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo (letra b)).
III.- Concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes (letra c)).
IV.- Resultado de un acuerdo ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación (letra d)).
V.- Relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial (letra e)).
VI.- Hipoteca inversa (letra f)).
VII.- Otros supuestos que sí quedan incluidos.
Capítulo V. CARÁCTER IRRENUNCIABLE (art. 3).
Capítulo VI. PRINCIPIOS DE ACTUACIÓN (art. 5).
Capítulo VII. OBLIGACIONES PREVIAS EN RELACIÓN CON LA PUBLICIDAD, EL DEPÓSITO REGISTRAL Y LA DIFUSIÓN DE LAS CONDICIONES DE LOS CONTRATOS (arts. 6 y 7).
I.- Información básica que deberá figurar en la publicidad.
II.- Inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
a) Naturaleza de la pretendida inscripción y procedimiento.
b) Efectos contractuales del depósito.
III.- Otras formas de difusión.
IV.- Accesibilidad.
Capítulo VIII. INFORMACIÓN GENERAL (art. 9).
Capítulo IX. INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL (art. 10 y anexo I).
Capítulo X. NORMAS DE TRANSPARENCIA (art. 14).
I.- Preliminar sobre la transparencia material y el sentido de la nueva regulación legal.
A) Sobre la transparencia material o el doble control de transparencia.
B) El impacto de esta doctrina sobre dos ideas que se daban por supuestas.
C) Objeto del control de transparencia material.
D) Limitación a los consumidores del control de transparencia material.
E) Consecuencias de la infracción.
II.- Ámbito de aplicación.
III.-Información precontractual.
IV.- Plazo de antelación.
V.- Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-.
VI.- Ficha de Advertencias Estandarizadas -FiAE-
VII.- Otra documentación que debe entregarse.
VIII.- Remisión al notario.
IX.- Exigencias adicionales de la legislación autonómica.
X.- Explicaciones adecuadas a cargo del profesional.
XI.- Consecuencias del incumplimiento.
XII.- Una valoración global sobre el alcance de la reforma y la posible ampliación del ámbito del doble control de transparencia.
A) La formalización y estandarización del control de transparencia material.
B) La ampliación del ámbito objetivo.
C) La ampliación del ámbito subjetivo.
XIII.- Otras cuestiones.
A) Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario.
B) Conservación de documentación precontractual.
C) El desistimiento.
D) Otras exigencias materiales por razón de transparencia.
Capítulo XI. COMPROBACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL Y OTRAS CUESTIONES DE INTERÉS NOTARIAL (arts. 14, 15, 22, DDAA 6ª, 7ª, 8ª, 9ª y DF 15ª).
I.- Preliminar sobre la actuación del notario.
II.- Sobre el sentido de la nueva regulación ¿a quién interesa la intervención del notario? ¿a quién interesa el acta notarial?
III.- Elección del notario.
IV.- Remisión de la documentación.
V.- Ámbito subjetivo.
VI.- Ámbito material.
VII.- Tiempo.
VIII.- Naturaleza del acta.
IX.- Objeto del acta.
A) Cumplimiento de los plazos y entrega de la documentación.
B) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.
C) Información que el notario debe prestar en todo caso.
D) ¿Es necesario incorporar al acta toda la documentación remitida?
X.- Otorgamiento del acta y autorización de la escritura pública de préstamo.
XI.- Obligatoriedad del acta y contenido necesario de la misma para la autorización de la escritura.
XII.- Control por parte del Registro de la Propiedad.
XIII.- Eficacia del acta.
XIV.- Sobre otras obligaciones relacionadas con el otorgamiento de la escritura.
XV.- Gratuidad del acta.
XVI.- Copia simple gratuita.
XVII.- Subrogación y novación (DDAA 6ª y 7ª).
XVIII.- Respecto del contenido del contrato.
Capítulo XII. EVALUACIÓN DE LA SOLVENCIA (arts. 11 y 12).
I.- Objeto de la evaluación.
II.- Alcance de la evaluación.
III.- Sujeto responsable de la evaluación.
IV.- Supuestos de garantía real.
V.- Consulta del historial crediticio.
VI.- Obligaciones del prestamista en función del resultado de la evaluación.
Capítulo XIII. TASA ANUAL EQUIVALENTE -TAE- Y TASACIÓN (arts. 8, 13, DA 10ª y anexo II).
I.- TAE.
II.- Tasación de los inmuebles.
A) Preliminar sobre la situación anterior a la Ley.
1) Exigencia de una tasación por razones procesales.
2) Extensión subjetiva por razón del prestatario.
3) Extensión subjetiva por razón del prestamista.
4) Algunos supuestos de excepción.
5) La condición del tasador.
6) Porcentaje mínimo sobre el valor de tasación.
B) Los cambios que introduce la Ley.
1) Exigencia generalizada de la tasación.
2) La condición del tasador.
3) Tipo de subasta en la venta extrajudicial.
4) ¿Será necesaria una nueva tasación en caso de novación/ampliación posterior?
Capítulo XIV. GASTOS DEL CRÉDITO INMOBILIARIO (art. 14.1.e)).
I) Preliminar sobre la situación anterior a la Ley.
A) Las primeras sentencias del Tribunal Supremo.
B) La problemática especial del Impuesto de AJD y el RDL 17/2018.
C) Las últimas sentencias del Tribunal Supremo.
II) Los cambios que introduce la Ley.
A) Ámbito de aplicación.
1) Subjetivo.
2) Objetivo.
B) La nueva orientación legal.
C) Gastos a cargo del prestatario.
D) Gastos a cargo del prestamista.
E) Impuesto.
F) Regla especial en caso de subrogación activa.
Capítulo XV. NORMAS DE CONDUCTA (arts. 16-21).
I.- Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal (art. 16).
II.- Práctica de ventas vinculadas y combinadas (art. 17).
A) Ventas vinculadas.
B) Ventas combinadas.
C) Seguros.
D) Información.
III.- Política de remuneración (art. 18).
IV.- Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios (art. 19).
V.- Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera (art. 20).
VI.- Variaciones en el tipo de interés (art. 21).
A) Índices de referencia.
B) El índice IRPH.
C) La cláusula suelo.
D) La cláusula cero.
Capítulo XVI. REEMBOLSO ANTICIPADO (art. 23).
I.- El derecho a reembolsar anticipadamente el préstamo.
II.- Condiciones para el reembolso anticipado.
III.- Reducción del coste total.
IV.- Necesidad de pacto para el cobro de la comisión.
V.- Límite general de la posible comisión.
VI.- Préstamo a tipo de interés variable.
VII.- Préstamo a tipo de interés fijo.
VIII.- Cambio de interés variable a interés fijo.
IX.- Honorarios notariales y registrales.
Capítulo XVII. VENCIMIENTO ANTICIPADO (art. 24).
I.- Preliminar sobre el vencimiento anticipado.
II.- Ámbito de aplicación de la nueva solución legal.
III.- Requisitos para el vencimiento anticipado.
IV.- Reforma de la LEC.
V.- Reforma de la LH.
VI.- Otras causas de vencimiento anticipado.
Capítulo XVIII. INTERESES DE DEMORA (art. 25).
I.- Preliminar sobre el interés de demora.
II.- El nuevo régimen legal y su ámbito de aplicación.
III.- El pacto de responsabilidad hipotecaria por demora.
Capítulo XIX. REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA Y DE LA LEY SOBRE SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS (DA 8ª, DDFF 1ª y 3ª).
I.- Art. 12.II LH.
II.- Información posterior al asiento (DA 8ª).
III.- Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (DF 3).
Capítulo XX. REFORMA DE LA LEY DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN Y DE LA LEY DE CONSUMIDORES Y USUARIOS (DDFF 4ª y 8ª).
I.- Ley de Condiciones Generales de la Contratación.
A) Depósito obligatorio de los formularios.
B) Inscripción de sentencias.
II.- Ley de Consumidores y Usuarios.
A) Efecto de la falta de transparencia.
B) Autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas.
Capítulo XXI. CUESTIONES PROCESALES.
I.- Procesos de ejecución en curso (DT 3ª).
II.- Copias SAREB (DF 11 ª).
III.- ¿Qué pasa con el tipo de subasta en la ejecución hipotecaria?
IV.- ¿Qué pasa con la dación en pago?
Capítulo XXII. OTRAS CUESTIONES DE INTERÉS.
I.- Código de Buenas Prácticas (DA 11ª y DF 10ª).
II.- Autoridad independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria (DA 1ª).
Capítulo XXIII. DERECHO TRANSITORIO.
I.- Contratos preexistentes (DT 1ª).
A) La regla general de la irretroactividad.
1) Normas de transparencia.
2) Tasación de los bienes.
3) Préstamos en moneda extranjera.
4) Cláusulas suelo y cero.
5) Reembolso anticipado.
6) Interés de demora.
7) Normas corporativas y arancelarias.
8) Código de Buenas Prácticas.
9) Gastos.
B) Novación/subrogación posterior a la entrada en vigor.
C) Reembolso anticipado.
D) La problemática especial del vencimiento anticipado.
1) Aplicación retroactiva.
2) Supuesto de excepción.
II.- Procesos ejecución en curso (DT 3ª).
III.- Utilización de la FIPER.
IV.- Resolución de quejas y reclamaciones (DT 6ª).

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Ficha técnica

Autor
Ricardo Cabanas Trejo
Editorial
Aferre
Idioma
Castellano
ISBN
978-84-949259-4-8
Fecha de Publicación
25-03-2019
Nº de páginas
292
Encuadernación
Rústica
Nº edición
1