Préstamo para Compra de Vivienda y Vinculación de Ambos Contratos

RESUMEN
La vinculación contractual existente entre la compraventa de una vivienda y el préstamo con garantía hipotecaria solicitado para su adquisición no se encuentra regulada en la actualidad en nuestro país, que sólo acepta esta vinculación en materia de bienes muebles y servicios. La cuestión, que de reconocerse por el legislador implicaría mayores garantías para las partes involucradas en la operación especialmente para los adquirentes, debía ser objeto de estudio sin mayor dilación. Esta obra es útil para los estudiosos del Derecho interesados en materia de adquisición de viviendas y préstamos con garantía hipotecaria. Aporta soluciones ante la situación de imposibilidad de obtención de financiación después de haber comprado la vivienda o de dificultades de localización de una vivienda que satisfaga los intereses del comprador después de haber concertado el préstamo.

Para ello, aborda el problema mediante una doble perspectiva. En primer lugar, analizando la situación actual en el ordenamiento jurídico francés, que reconoce la vinculación contractual en materia de bienes inmuebles desde el año 1979. En segundo lugar, estudiando las normas que en la actualidad regulan la vinculación contractual en nuestro ordenamiento jurídico para los bienes muebles y servicios, así como la posibilidad de la existencia de un reconocimiento tácito para algunos supuestos de adquisición de bienes inmuebles. Finalmente, en la tercera y última parte de este trabajo, se desarrolla un sistema de vinculación contractual en materia de bienes inmuebles compatible con el ordenamiento jurídico español, analizando los principales supuestos que podrían producirse en el mismo y ofreciendo las posibles soluciones que podrían adoptarse.

El autor, Miguel Ángel Tenas Alós, es Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza y ha realizado para el desarrollo de esta obra estancias de investigación en el Institut suisse de droit comparé, el Institut de droit comparé de Paris y la Scuola dottorale internazionale «Tullio Ascarelli». Además, el autor ha sido galardonado con el Premio de Investigación Zaragoza Cátedra Vivienda 2015.


ÍNDICE
PRÓLOGO
ABREVIATURAS
INTRODUCCIÓN
PARTE I
DERECHO FRANCÉS
EVOLUCIÓN Y SITUACIÓN ACTUAL DE LA VINCULACIÓN CONTRACTUAL ENTRE LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS Y LOS PRÉSTAMOS SOLICITADOS PARA SU FINANCIACIÓN EN EL DERECHO FRANCÉS
CAPÍTULO I. LA VINCULACIÓN CONTRACTUAL EN EL DERECHO FRANCÉS
I. Evolución de la vinculación contractual
A) La aparición de la teoría de la vinculación contractual en Francia
B) Situación actual de las teorías de vinculación contractual
C) Normativa francesa respecto a la vivienda y los préstamos con garantía hipotecaria
II. Situación de la vinculación contractual en Francia
A) Normativa francesa respecto de la vinculación contractual en la actualidad
B) Las medidas de protección existentes en la normativa francesa
C) Las dificultades en la perfección del contrato
D) La promesa unilateral de venta
CAPÍTULO II. LOS CONTRATOS BAJO CONDICIÓN RESOLUTORIA Y BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA
I. El artículo L313-36 del Code de la consommation. La condición resolutoria del préstamo en el supuesto de no adquisición de la vivienda
II. El artículo L313-41 del Code de la consommation. La condición suspensiva de la adquisición de la vivienda en el supuesto de no obtención del préstamo
A) Posible existencia de mala fe
B) Necesidad de obtención del préstamo
C) Momento en que se entiende que se ha podido obtener un préstamo
D) Importancia del período de vigencia de la condición
CAPÍTULO III. CRÍTICAS Y PROBLEMAS EXISTENTES EN EL DERECHO FRANCÉS
CONCLUSIONES DE LA PARTE I
PARTE II
DERECHO ESPAÑOL
LA VINCULACIÓN CONTRACTUAL EN EL DERECHO ESPAÑOL EN MATERIA DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES
CAPÍTULO IV. LA VINCULACIÓN CONTRACTUAL EN MATERIA DE BIENES MUEBLES Y SERVICIOS
I. Supuestos de vinculación contractual en España en materia de bienes muebles y servicios
A) Ley de Contratos de Crédito al Consumo
B) Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras normas complementarias
C) Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles
D) Otras normas que hacen referencia a la vinculación contractual en Derecho español
CAPÍTULO V. ANÁLISIS DE LOS PRINCIPALES PROBLEMAS DE LA TEORÍA DE LOS CONTRATOS VINCULADOS
I. El principio de la relatividad contractual
A) Planteamiento de la cuestión
1. Conceptos básicos: Parte y terceros
2. La necesidad del consentimiento
B) Las distintas excepciones al principio de la relatividad contractual
II. Otros problemas a los que se enfrenta la teoría de la vinculación contractual en el ordenamiento jurídico español
III. Consideraciones respecto a los principales problemas de la vinculación contractual
CAPÍTULO VI. LA POSIBILIDAD DE LA VINCULACIÓN CONTRACTUAL EN MATERIA DE BIENES INMUEBLES EN ESPAÑA
I. La importancia de la vivienda y la necesidad de los préstamos solicitados para su adquisición
A) La importancia de la vivienda
B) La necesidad de obtención de préstamos con garantía hipotecaria para la financiación de la vivienda adquirida
II. La posibilidad de la existencia de la vinculación contractual en los bienes inmuebles
A) La subrogación en el préstamo con garantía hipotecaria
1. Subrogación hipotecaria voluntaria
2. La subrogación hipotecaria obligatoria
3. Imposibilidad de subrogación
4. La cláusula de vinculación
B) La hipoteca sin subrogación
1. La cláusula de destino del préstamo
2. Vendedor y prestatario son la misma persona jurídica
C) Breve análisis de la posibilidad de existencia de vinculación contractual en supuestos fuera de nuestro ámbito de estudio
CONCLUSIONES DE LA PARTE II
PARTE III
ANÁLISIS DE LA POSIBILIDAD DE IMPLEMENTACIÓN DE LA VINCULACIÓN CONTRACTUAL
IMPLEMENTACIÓN EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO ESPAÑOL DE LA VINCULACIÓN EN MATERIA DE BIENES INMUEBLES: PRINCIPALES DIFICULTADES Y CONSECUENCIAS DE UNAS MEDIDAS DE VINCULACIÓN CONTRACTUAL
CAPÍTULO VII. CONSIDERACIONES GENERALES EN LOS SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO DE UNA DE LAS PARTES
CAPÍTULO VIII. SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL CONSUMIDOR
I. Supuestos de incumplimiento del consumidor en el contrato de compraventa de vivienda
A) Imposibilidad de obtención de financiación
B) La imposibilidad de obtención de subrogación
C) La regla rebus sic stantibus
D) Tras la obtención del préstamo, no paga la vivienda o quiere modificar el contrato de compraventa
II. Supuestos de incumplimiento del consumidor en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria
A) Le conceden el préstamo, pero no adquiere ninguna vivienda
B) Una vez obtenido el préstamo, la vivienda que pretende adquirir no se corresponde con lo pactado con la entidad financiera
C) El prestatario deja de pagar las mensualidades
III. Otras consideraciones de especial interés
CAPÍTULO IX. SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL VENDEDOR DE LA VIVIENDA
I. Promete la obtención de financiación para el comprador, pero no la logra
II. No respeta el acuerdo durante el período de vigencia de la condición suspensiva
III. Entrega tardía del piso
IV. El piso entregado no es el acordado por las partes
V. Otras consideraciones de especial interés
CAPÍTULO X. SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA ENTIDAD FINANCIERA
I. Supuestos de incumplimiento de la entidad financiera cuando el consumidor ya ha perfeccionado el contrato de compraventa de vivienda
A) La entidad financiera resuelve tarde la concesión del préstamo
B) La entidad financiera concede el préstamo, pero no entrega en fecha el dinero
II. Supuestos de incumplimiento de la entidad financiera cuando el consumidor perfecciona el préstamo antes de la adquisición de una vivienda
A) Retira o modifica el préstamo antes del cumplimiento de la condición resolutoria
B) Incluye cláusula modificativa del tipo de interés en función del momento de perfección de la compraventa de la vivienda
C) No acepta el piso seleccionado por el comprador
D) Ya se han realizado pagos o cobros a cuenta del préstamo
CONCLUSIONES DE LA PARTE III
CONCLUSIONES FINALES
BIBLIOGRAFÍA
JURISPRUDENCIA UTILIZADA