Hipotecas y Venta Extrajudicial de Inmuebles Hipotecados "(Dúo Papel + Ebook )"

RESUMEN
El autor analiza el pasado, el presente y el futuro de la Venta extrajudicial ante notario con la finalidad de implantarla como verdadera alternativa a la ejecución judicial directa, asegurando la obtención de la misma utilidad para el deudor y dotándola de las mismas garantías. Aunando teoría y experiencia práctica, propone que el notario asuma todas las funciones administrativas, pero no las jurisdiccionales, bien entendido que no toda contienda exige en un primer estadio, intervención jurisdiccional. Se propone una guía de implantación que oriente y elimine inseguridad jurídica, creando una communis opinio que permita elaborar formularios estandarizados y generar un proceso uniforme. Tal análisis acaba desembocando en una reflexión sobre todos los temas que rodean a la hipoteca: su necesidad, su naturaleza jurídica, la distinción entre hipotecas de máximo y de tráfi co, la función notarial, la limitación de la califi cación registral ante expedientes judiciales o notariales, etc.

ÍNDICE
Un prólogo que es un epílogo y un aviso a los lectores (o una excusa).................. 35
Capítulo I
Resum/Abstract
Capítulo II
Introducción General
1. Cuestiones previas: desmontando dogmas.......................................... 49
1.1. S obre la naturaleza de la hipoteca y su ejecución......................................... 49
1.2. S obre la pretendida base registral de la ejecución judicial o de la venta
forzosa ante notario........................................................................................ 53
1.2.1. E l procedimiento de base registral ya no es tal............................... 55
1.2.2. E n realidad, ¿fue alguna vez de verdad un procedimiento de
base registral? El valor de los latiguillos. Solución al supuesto
conflicto del art. 12 LH y 130 LH.................................................... 56
1.3. S obre la necesidad del crédito y de la hipoteca............................................ 66
1.4. S obre la necesidad de la ejecución ágil de la garantía del crédito.............. 66
1.5. S obre la necesidad de atender a la transformación digital del negocio
bancario........................................................................................................... 68
2. I ntroducción a la Venta extrajudicial, las dudas que generaba
y su utilidad.............................................................................................. 69
2.1. La idea general de la Venta Extrajudicial y las dudas................................... 69
2.2. Cuándo usar la Venta extrajudicial................................................................ 73
2.3. La venta extrajudicial como alternativa a la dación imposible.................... 75
2.4. Valor estratégico de la Venta Extrajudicial para Notarios y Registradores.... 78
3. T eoría existente y teoría necesaria....................................................... 83
3.1. La teoría existente........................................................................................... 83
3.2. La teoría necesaria. Conveniencia de esta Guía........................................... 83
3.3. Factores críticos del éxito o del fracaso......................................................... 85
3.4. E structura del estudio..................................................................................... 90
Capítulo III
La teoría del proceso. Legislación procesal y sustantiva .
Incidencia en los plazos
1. La teoría del proceso..................................................................................... 91
2. Legislación procesal y legislación sustantiva aplicable.
Norma procesal, norma material. Una frontera confusa.......... 92
3. Los plazos. Desjudicialización y procesalización........................... 93
8526.indb 9 28/12/16 14:25
10 Índice
Capítulo IV
Evolución cronológica: legislación y sentencias
sobre la constitucionalidad
1. El origen histórico de la Venta extrajudicial................................ 101
2. La Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861............................................ 102
3. La Ley de Enjuiciamiento Civil de 3 de febrero de 1881.................... 102
4. El Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889)...................... 103
5. La creación notarial del Derecho.......................................................... 103
6. Ley de 21 de abril y Ley hipotecaria de 16 de diciembre de 1909.. 104
7. El Reglamento Hipotecario de 6 de agosto de 1915........................ 104
8. La Ley Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944...................................... 106
9. D ecreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva
redacción oficial de la Ley Hipotecaria......................................... 106
10. El RH de 14 de febrero de 1947....................................................................... 107
11. La Constitución española de 1978............................................................. 112
12. La constitucionalidad de los procedimientos de ejecución
en la Sentencia 41/1981 de 18 de diciembre de 1981 del Tribunal
Constitucional.................................................................................................. 112
13. La Ley 10/1992, de 30 de abril sobre el procedimiento judicial
sumario................................................................................................................... 115
14. La reforma del Real Decreto 290/1992, de 22 de marzo.................. 116
15. Las Sentencias del Tribunal Constitucional y del Tribunal
Supremo anteriores a la LEC 1/2000, en especial, la sentencia
de 4 de mayo de 1998. El problema de la constitucionalidad..... 128
16. La Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil ................................... 130
17. ¿Existe un Reglamento Hipotecario aplicable a la venta extrajudicial
tras la Ley 1/2000? ¿Es un supuesto de reviviscencia
del Reglamento? Una posición herética respecto a la DGRN...... 134
18. ¿Por qué se producen estos fenómenos de pervivencia en el
tiempo de normas difícilmente compatibles con el ordenamiento
jurídico nuevo? Digresión sobre el fenómeno retardador...... 137
19. Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario
y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación
de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y
por la que se establece determinada norma tributaria................. 139
20. El Ac uerdo 28 de abril de 2008, de ampliación gratuita del plazo.. 139
21. R eal Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso
de la recuperación económica y el empleo.......................... 140
22. El Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio................................................ 141
23. La Ley 37/2011, de 10 de octubre................................................................... 143
24. La posición del Colegio Notarial de Cataluña de fecha 26 de
enero de 2012......................................................................................................... 144
25. La Circular de orden interno 1/2012, de 25 de febrero del
Consejo General del Notariado................................................................ 146
26. La postura de la DGRN .................................................................................... 148
27. El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes
de protección de deudores hipotecarios sin recursos....... 148
28. La Comunicación del Consejo General del Notariado relativa
a las modificaciones del RDL 6/2012............................................... 151
8526.indb 10 28/12/16 14:25
Índice 11
29. La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de
14 de marzo de 2013 (los consumidores)................................................. 152
30. La Comunicación del Consejo General del Notariado relativa
a la STJUE de 14 de marzo de 2013........................................................... 155
31. La ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección
a los deudores hipotecarios, reestructuración de
deuda y alquiler social................................................................................. 155
32. La nota del Consejo General del Notariado sobre la Ley
1/2013, de 14 de mayo.......................................................................................... 172
33. La posición de la DGRN, fijando un criterio distinto.................... 179
34. La dificultad de determinar la legislación aplicable ya en 2013. 181
35. El RDL 1/2015, de 27 de febrero..................................................................... 183
36. La Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria
[Modificación de la Ley del Notariado]............................................... 184
36.1. R egulación del expediente de subasta notarial............................................ 184
36.2. R egulación de la Venta extrajudicial derivada de la Ley de Hipoteca Mobiliaria
y Prenda sin desplazamiento............................................................. 194
36.3. ¿Es aplicable la Ley del Notariado a la Venta Extrajudicial ante Notario
regulada en el art. 129 de la LH? Remisión.................................................. 199
37. La Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa
en el ámbito de la Administración de Justicia y del
Registro Civil (Ley CORA)................................................................................ 199
38. La redacción definitiva.................................................................................. 202
39. Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad,
reducción de la carga financiera y otras medidas de
orden social........................................................................................................ 204
40. La Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000......... 204
41. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea el 22 de octubre
de 2015 cuestiona el inicio del cómputo del plazo de un mes
para alegar cláusulas abusivas................................................................. 206
42. El Real Decreto 1011/2015, de 6 de noviembre regula el sistema
de consignaciones de la subasta electrónica........................... 207
43. La entrada en vigor real de la subasta electrónica.................... 209
44. RESO LUCIÓN DE 13 DE OCTUBRE DE 2016, CONJUNTA DE LA DIRECCIÓN
GENERAL DE LA AGEN CIA ESTATA L DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA , Y
DE LA SECRETARÍA GENERAL DEL TESORO Y POLÍTICA FINAN CIERA......... 210
45. U na historia interminable. Sentencias del Tribunal Supremo,
posición del Abogado General, STJUE 21 de diciembre de 2016 . 212
46. O tras normas a considerar......................................................................... 212
46.1. E l Reglamento Notarial.................................................................................. 212
46.2. N ormas Arancelarias....................................................................................... 213
46.3. N ormas Fiscales............................................................................................... 215
46.4. U n verso suelto: la D.A. 2ª de la Ley 13/2015............................................... 215
47 Los intentos fracasados de reforma del Reglamento Hipotecario.
¿Debe reformarse el RH o regular la materia en
otras normas?..................................................................................................... 216
47.1. P royecto de modificación del RH de 2012.................................................... 218
47.2. P royecto de modificación del RH de 2013.................................................... 218
48. Las normas autonómicas en materia de Consumo........................... 248
49. Las normas venideras. Referencia al Anteproyecto de Ley
XX/2016, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.. 248
8526.indb 11 28/12/16 14:25
12 Índice
Capítulo V
Metodología
Capítulo VI
Un apunte de Derecho Comparado
Capítulo VII
La constitucionalidad de la Venta extrajudicial
Capítulo VIII
El sistema de fuentes: conclusiones sobre
la legislación aplicable
1. La trascendencia de aplicar un sistema de fuentes u otro....... 273
2. ¿Es aplicable la Ley del Notariado?......................................................... 274
2.1. P osiciones anteriores a la nueva redacción de la Ley del Notariado........... 277
2.1.1. P osición del Consejo General del Notariado sobre el Sistema de
Fuentes antes de la reforma de la Ley del Notariado..................... 277
2.1.2 P osiciones doctrinales sobre el Sistema de Fuentes antes de la
reforma de la Ley del Notariado ..................................................... 278
2.2. P osiciones posteriores a la nueva redacción de la Ley del Notariado......... 279
2.3. La posición de González Meneses.................................................................. 284
2.4. La posición de Carlos Marín.......................................................................... 287
2.5. La confusión práctica y la posición de Almudena García-Castro................. 288
2.6. La posición de Fernando Leal ....................................................................... 289
2.7. U na primera posible aproximación al problema desde la óptica de los
criterios de resolución de conflictos de leyes................................................ 293
2.8. ¿Nos atrevemos a proponer alguna solución? ¿Es o no aplicable la Ley
del Notariado?................................................................................................. 295
3. ¿Está vigente el Reglamento Hipotecario?......................................... 304
3.1. La posición de algún registrador. Joaquín Delgado. Rafael Calvo y Dulce Calvo.. 305
3.2. La posición de la DGRN................................................................................. 306
4. El sistema de fuentes que debería existir; el que presumiblemente
existirá; el que es según la DGRN; y el que se desprende
de la normativa............................................................................................ 307
4.1. ¿Cuál es el sistema de fuentes que debería existir?....................................... 307
4.2. ¿Cuál es el sistema de fuentes que presumiblemente existirá?.................... 311
4.3. ¿Cuál es el sistema de fuentes según la DGRN?............................................ 311
4.4. ¿Cómo podemos intentar ordenar las fuentes o leyes aplicables?............... 314
5. Recapitulación................................................................................................... 324
Capítulo IX
La naturale za jurídica de la Venta extrajudicial
1. La posición de Roca-Sastre........................................................................... 332
2. LA ENUMERACIÓN CLÁSICA DE POSICIONES DOCTRINA LES SOBRE LA
EJECUCIÓN JUDICIAL DIRECTA ........................................................................... 333
8526.indb 12 28/12/16 14:25
Índice 13
3. La posición de López Liz.................................................................................. 334
4. La posición de Gómez-Ferrer........................................................................ 335
5. La posición de González-Meneses.............................................................. 335
6. La posición de Marta Molins y Galo Alfonso Oria........................... 336
7. La posición de la DGRN.................................................................................... 337
8. La posición de Gómez Gálligo..................................................................... 341
9. I ntento de construcción de la naturaleza jurídica de la
Venta extrajudicial o forzosa.................................................................. 341
9.1. Conceptos procesales...................................................................................... 341
9.2. La copia de una institución no puede desnaturalizar el original copiado.. 343
9.3. Las opciones de ejercicio del derecho y sus diferencias............................... 344
9.4. P osicionamiento personal: el desarrollo de la facultad de realización del
acreedor de base notarial............................................................................... 345
9.5. La irrelevancia de la remisión a la jurisdicción voluntaria........................... 352
9.6. La irrelevancia de la afirmación de la base registral del procedimiento..... 354
9.7. U na posición que no debería ser heterodoxa. De la práctica a la teoría.
La ejecución judicial directa y la venta extrajudicial de bienes inmuebles
hipotecados son, respectivamente, una acción y el ejercicio de un derecho
real basados en el título notarial, en la escritura pública...................... 356
9.8. S ituaciones extremas para comprobar si la teoría puede funcionar .......... 358
9.9. Las consecuencias que deberían explorarse................................................. 361
Capítulo X
Otras figuras
1. Figuras que guardan algún paralelismo en su configuración como derecho real. 365
2. Figuras alternativas..................................................................................................... 365
Capítulo XI
Caracteres diferenciales y similitudes con la ejecución
judicial directa sobre bienes hipotecados
Capítulo XII
¿ES POSIBLE UN NUEVO ORDEN DE EXPOSICIÓN?
Capítulo XIII
¿A QUIÉN LE INTERESA INICIAR LA VENTA EXTRAJUDICIAL?
¿PUEDE IMPONERLA EL DEUDOR?
Capítulo XIV
LA ESCRITURA PÚBLICA: EL PRIMER DOCUMENTO
DEL QUE ES NECESARIO DISPONER
1. D isponibilidad de la Escritura de Constitución de la Hipoteca. 404
1.1. La Venta Extrajudicial de inmuebles hipotecados no ha exigido la presentación
de título ejecutivo (ni históricamente, ni en la actualidad)........ 404
8526.indb 13 28/12/16 14:25
14 Índice
1.2. Hito a verificar y diseño del proceso de constatación de la disponibilidad
de la copia o para su obtención..................................................................... 405
1.3. E sta cuestión pacífica puede dejar de serlo: la solución de la LHM y PSD. 406
1.4. La práctica....................................................................................................... 408
1.5. P or el contrario, a diferencia de la venta extrajudicial que no precisa
título ejecutivo, en el procedimiento judicial directo contra bienes hipotecados
sí se exige el título ejecutivo............................................................. 408
1.5.1. E special consideración de las segundas copias con valor ejecutivo,
cuando ya se expidió antes otra ejecutiva (a los efectos de la vía
judicial)...................................................................................................... 413
1.5.1.1. E l antecedente de la destrucción de protocolos. La
Ley 11 de junio de 1941.................................................. 417
1.5.1.2. La Resolución de la DGRN de 20 de mayo de 1987
anterior a la reforma de la normativa de copias y su
crítica............................................................................... 418
1.5.1.3. La Resolución de la DGRN de 2 de septiembre de
2005, posterior a la reforma de la LEC.......................... 419
1.5.1.4 ¿Está pretiriendo u olvidando la DGRN el texto de la
LEC desde el año 2000? ¿Se olvida que el texto del
art. 517 LEC es distinto del antiguo 1.429?................... 420
1.5.1.5. La solución no es el art. 685.4 LEC................................ 421
1.5.1.6. La Ley 2/1994, las hipotecas con subrogación del
acreedor........................................................................... 422
1.5.1.7. Conclusión práctica. Consideración crítica de alguna
solución no coherente con la técnica notarial.............. 423
2. N ecesidad de disponer de otras escrituras........................................ 426
2.1. M ultiplicidad de escrituras: novación, subrogaciones activas y pasivas e
hipotecas unilaterales..................................................................................... 426
2.2. M ultiplicidad de hipotecas. Las segundas hipotecas ................................... 427
2.3. E l problema de las novaciones en documento privado................................ 428
2.4. U n nuevo episodio de novaciones en documento privado por la cláusula
túnel: del interés variable al fijo .................................................................... 430
2.5. Las confusiones con la subhipoteca............................................................... 431
2.6. La cuestión de los títulos en los Proyectos de reforma del RH ................... 432
Capítulo XV
REQUISITOS QUE DEBEN CONSTAR EN EL TÍTULO
QUE FUNDAMENTA LA VENTA EXTRAJUDICIAL
1. El pacto de Venta Extrajudicial ante Notario y su constancia
separada.......................................................................................................... 436
1.1. Constancia del pacto de venta extrajudicial en la escritura de constitución
de la hipoteca.......................................................................................... 438
1.1.1. ¿La mera designación del mandatario para la venta de la finca,
implica per se dar por sobreentendido el pacto de venta extrajudicial?..............................................................................................
439
1.1.2. ¿Es necesario el pacto? La comparación con la venta extrajudicial
en la hipoteca mobiliaria........................................................... 440
1.1.3. S i no consta el pacto en la escritura de constitución, ¿es posible
añadirlo a posteriori?........................................................................ 441
8526.indb 14 28/12/16 14:25
Índice 15
1.2. Constancia separada de tal pacto................................................................... 446
1.2.1. ¿Es la constancia separada un requisito de técnica notarial o una
anticipación de los controles de transparencia?............................. 449
1.2.2. La irrelevancia de la constancia separada del pacto de Venta
extrajudicial en los trámites de la Venta extrajudicial.................... 450
1.2.3. La consecuencia práctica.................................................................. 451
1.3. Concreción del caso de aplicación: coletillas o adendas al pacto................ 451
1.4. Fórmula sacramental o no sacramental......................................................... 452
1.5. O tros pactos..................................................................................................... 454
2. La designación de mandatario para la venta ¿un requisito
superfluo?............................................................................................................. 455
2.1. Fundamento.................................................................................................... 455
2.2. La designación del mandatario no impide que la venta pueda otorgarla
el propietario................................................................................................... 456
2.3. U n mandatario que no cumple casi ninguno de los caracteres del mandatario..............................................................................................................
456
2.4. ¿Es necesario mantener esta construcción artificiosa?................................. 457
2.5. R ectificación a la respuesta anterior: es imprescindible descartar esta
construcción artificiosa................................................................................... 460
3. T ipo de subasta (o Valor para subasta). Relación con el valor
de tasación.................................................................................................. 463
3.1. Concepto: Valor de tasación y Tipo de subasta............................................. 463
3.2. E volución normativa....................................................................................... 464
3.3. Finalidades del tipo de subasta...................................................................... 480
3.4. Consecuencias del tipo de subasta................................................................. 481
3.5. ¿Quién fija el tipo de subasta? ....................................................................... 482
3.5.1. ¿Quién fija el valor de tasación?....................................................... 483
3.6. ¿Cómo se acredita que el tipo de subasta no es inferior al setenta y cinco
por cien del valor de tasación? ...................................................................... 484
3.7. E xcepciones, casos especiales o controvertidos............................................ 484
3.7.1. Caso especial por el sujeto. ¿Es necesario el certificado de tasación
en hipotecas a favor de Hacienda o de la Seguridad Social?
................................................................................................... 484
3.7.2. Caso especial por el sujeto. ¿Es necesario el certificado de tasación
en hipotecas concedidas por el acreedor persona física no
profesional?....................................................................................... 485
3.7.3. Caso especial por el sujeto. ¿Es necesario el certificado de tasación
en hipotecas concedidas por el acreedor persona física o
jurídica (en adelante, las empresas) que, de manera profesional,
realiza cualquiera de las actividades de la Ley 2/2009, de 31 de
marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación
para la celebración de contratos de préstamo o crédito?......... 486
3.7.4. Caso especial por el sujeto. ¿Es necesario el certificado de tasación
en hipotecas cuando acreedor y deudor renuncian al mismo?.......... 486
3.7.5. Caso especial por el objeto. ¿Es necesario el certificado de tasación
en hipotecas sobre viviendas de protección oficial o basta el documento
administrativo donde conste el precio máximo de venta? ..... 487
3.7.6. Caso especial por el objeto. Obra nueva en construcción............. 487
3.7.7. Caso especial por el objeto. Ampliación de obra de finca ya hipotecada....................................................................................................
488
8526.indb 15 28/12/16 14:25
16 Índice
3.7.8. Caso especial por el objeto. Distribución de hipoteca................... 489
3.7.9. Caso especial por el objeto. Hipoteca de varias fincas................... 493
3.7.10. Caso especial por el objeto. Hipoteca de una cuota pro indiviso
de finca.............................................................................................. 493
3.7.11. Caso especial por el objeto. Hipoteca sobre bienes con cargas
preferentes......................................................................................... 493
3.8. E l problema transitorio que suscita la Ley 1/2013....................................... 494
3.9. E l problema de la expresión en su caso de la Ley 19/2015....................... 497
3.10. O misión del tipo de subasta: subsanación posterior.................................... 505
3.11. M odificación del tipo pactado. ¿Puede modificarse? ¿Quién puede modificarlo?
El problema de la necesidad o no del consentimiento de los titulares
intermedios. La Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2016........ 505
3.12. Quid iuris en los supuestos de novaciones, en especial, en las que comportan
ampliación de capital......................................................................... 517
3.13. ¿Puede tener carácter abusivo la cláusula de tasación?................................ 522
3.14. ¿Cómo actuar ante el supuesto imposible de un tipo de subasta inscrito para
la venta extrajudicial distinto del pactado para la ejecución judicial directa?.. 523
3.15. Consecuencias fiscales de la modificación del tipo de subasta.................... 523
4. D omicilio del hipotecante para notificaciones ¿Y del deudor?
¿Del tercer adquirente? ¿Uno o varios?.................................... 528
4.1. Finalidad.......................................................................................................... 528
4.2. O rigen de la exigencia.................................................................................... 528
4.3. E l problema transitorio.................................................................................. 529
4.4. ¿El domicilio lo determina el deudor o el hipotecante? La Resolución de
la DGRN de 20 de junio de 2016................................................................... 529
4.5. A firmaciones doctrinales y jurisprudenciales que no suelen discutirse...... 531
4.6. Quid iuris si no consta domicilio?................................................................... 532
4.7. La admisión de la designación de más de un domicilio para requerimientos
y notificaciones, es hoy indiscutible................................................ 533
4.8. ¿Cómo se modifica el domicilio del deudor o del hipotecante no deudor?. 533
4.9. E l domicilio del adquirente............................................................................ 537
4.10. E l domicilio del avalista.................................................................................. 538
4.11. E l domicilio real.............................................................................................. 539
4.12. E l domicilio de la comparecencia de las personas jurídicas...................... 540
4.13. Las direcciones electrónicas........................................................................... 541
4.14. Remisión.......................................................................................................... 541
4.15. E l domicilio en los proyectos de reforma del RH...............................