Reclamación de gastos hipotecarios. Paso a paso "Recorrido jurisprudencial sobre los gastos hipotecarios y el procedimiento par

Si bien es cierto que la cuestión relativa al reparto de los gastos entre prestamista y prestatario derivados de la formalización de préstamos hipotecarios queda resuelta a raíz de la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de créditos inmobiliario, dicha normativa solo resulta aplicable, salvo contadas excepciones, a los préstamos formalizados a raíz de su entrada en vigor, el 16 de junio de 2019.

Así pues, son muchos los prestatarios que continúan teniendo derecho a que se declare la abusividad y consecuente nulidad de la cláusula inserta en el préstamo hipotecario por la que se le imponen a éste la asunción de la totalidad de los gastos hipotecarios, obteniendo, de esta manera, la devolución de los pagos indebidamente satisfechos, más aún a raíz de la última sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024, en la que se declara que la reclamación no prescribirá hasta el conocimiento de dicha abusividad por el consumidor.

A lo largo de la presente guía el lector se adentrará en un repaso exhaustivo de la más reciente jurisprudencia dictada por los tribunales, tanto nacionales como de la Unión Europea, con alusión a la última sentencia dictada por el TJUE en marzo de 2025, sobre el plazo de prescripción de la acción restitutoria.

Además, esta obra se encuentra totalmente actualizada a las últimas novedades legislativas del Real Decreto-ley 6/2023 y de la Ley Orgánica 1/2025, destacando entre sus novedades, el requisito previo a la interposición de una demanda en esta materia, de presentar una reclamación previa de acuerdo con lo estipulado en el nuevo artículo 439 bis de la LEC.

Esta guía se completa con una serie de ejemplos prácticos, esquemas y formularios que facilitarán el modo de actuación en lo que al procedimiento de reclamación se refiere.

ÍNDICE



1. ¿Qué son los gastos hipotecarios?

2. La abusividad de las cláusulas sobre gastos hipotecarios

3. Las hipotecas firmadas antes y después del 16 de junio de 2019. Breve análisis de la Ley 5/2019, de 15 de marzo

3.1. Hipotecas anteriores a Ley 5/2019, de 5 de marzo: ¿quién paga los gastos?

3.2. Hipotecas posteriores a la Ley 5/2019, de 15 de marzo: ¿quién paga los gastos hipotecarios?

3.3. Plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios. ¿Está sujeto a plazo de prescripción?

3.5. Costas procesales derivadas de procedimientos de reclamación de gastos hipotecarios. ¿Qué fijan los tribunales?

4. Jurisprudencia sobre gastos hipotecarios tras la STS n.º 705/2015

4.1. Sobre la fijación de doctrina sobre el pago de los gastos hipotecarios

4.2. La polémica sobre las sentencias del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

4.3. Las sentencias del TJUE sobre la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca. Especial referencia a la STJUE de 25 de enero de 2024

4.4. Ratificación por el Tribunal Supremo de la doctrina del TJUE sobre gastos hipotecarios. STS n.º 457/2020

4.5. La sentencia n.º 35/2021 del Tribunal Supremo: ¿quién paga los gastos de tasación derivados de un préstamo hipotecario?

4.6. Sobre los intereses a favor del prestatario por las cantidades indebidamente satisfechas. La STS n.º 725/2018

4.7. La STJUE de 13 de marzo de 2025: plazo de prescripción de la acción restitutoria de gastos hipotecarios

5. Procedimiento de reclamación

5.1. Reclamación extrajudicial

5.2. Reclamación judicial

ANEXO I. CASOS PRÁCTICOS

Caso práctico Contrato de préstamo hipotecario firmado en 2018. ¿Quién debe abonar los gastos?

Caso práctico ¿Procede la imposición de costas al banco cuando se allana a la demanda antes de contestar?

Caso práctico ¿Cabe la imposición de costas al banco si se estima la nulidad de la cláusula de gastos pero se desestima la nulidad de la cláusula de apertura?

ANEXO II. CASOS PRÁCTICOS

Demanda de nulidad de gastos de constitución de hipoteca y reclamación de cantidad

Demanda de juicio verbal solicitando la nulidad y devolución de cláusula suelo y cláusula de gastos de constitución de hipoteca

Demanda de nulidad de gastos de constitución de hipoteca e interés de demora

Escrito de solicitud al banco de nulidad y devolución de los gastos de formalización de la hipoteca

Escrito de reclamación previa por abogado de los gastos de constitución de hipoteca

Escrito de oposición al recurso de apelación contra sentencia estimatoria de la devolución al consumidor de los gastos de constitución de hipoteca

Recurso de apelación contra sentencia denegatoria de devolución de gastos de hipoteca