Tributación de las cláusulas resolutorias en los contratos inmobiliarios

La monografía estudia la fiscalidad de la resolución contractual de las operaciones inmobiliarias cuando se ha configurado en el convenio de modo explícito una cláusula resolutoria. Su establecimiento prevé de forma anticipada el ejercicio extrajudicial de la facultad resolutoria legalmente reconocida por nuestro ordenamiento ante un incumplimiento contractual. No obstante, el análisis se ha ampliado también a los supuestos en los que la resolución contractual resulta de la potestad que le ofrece al vendedor el artículo 1124 del Código Civil.

El estudio de la tributación de las clausulas resolutorias se inicia con la fiscalidadanexada a su constitución y que está supeditada al régimen tributario aplicable en latransmisión del inmueble, diferenciándose en función de que la venta haya tributadoen el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas o por el IVA. Seguidamentese examina la tributación de la readquisición del dominio para el vendedory la devolución del impuesto satisfecho por el comprador, como consecuencia delcumplimiento de la condición.

Un problema fundamental se plantea con el tratamiento tributario de las cláusulasresolutorias insertadas en las compraventas con precio aplazado que no sehan garantizado mediante condición explícita y que invita a cuestionar si estasoperaciones merecen un tratamiento fiscal diferenciado. Para ello se analizan lasconsecuencias fiscales del ejercicio de la resolución simple desde la perspectiva delvendedor y del comprador, para determinar si la reversión del dominio al vendedorgenera un nuevo pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y siel comprador tiene derecho o no a la devolución del Impuesto sobre TransmisionesPatrimoniales satisfecho con la compra.

Asimismo, el cumplimiento de la cláusula resolutoria incide en otros tributos,como son el IRPF, el Impuesto sobre Sociedades y el Impuesto Municipal sobre elIncremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, objeto también deexamen en la presente monografía.Marta Marcos Cardona es licenciada en Derecho por la Universidad de Granaday doctora en Derecho por la Universidad de Murcia. En esta universidad impartedocencia como profesora titular de Derecho Financiero y tributario.Es autora de diversas monografías como, por ejemplo, la tributación de los planesy fondos de pensiones, la problemática que plantea la valoración fiscal de los inmuebleso el procedimiento sancionador tributario, así como de artículos publicados enrevistas de reconocido prestigio que abarcan varías líneas de investigación propiasde su especialidad.

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN CAPÍTULO I. LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS

I. CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPLÍCITA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA: PRECISIONES TERMINOLÓGICAS..

II. LA CLÁUSULA RESOLUTORIA COMO MEDIO DE GARANTÍA..

III. CLÁUSULAS NEGOCIADAS Y CLÁUSULAS PREDISPUESTAS

IV. INCIDENCIA DE LOS ARTÍCULOS 1124 Y 1504 DEL CC ENLOS CONTRATOS CON CLÁUSULAS RESOLUTORIASEXPRESAS..

V. INSCRIPCIÓN DE LA CLÁUSULA RESOLUTORIA YEFECTOS RESPECTO DE TERCEROS: ARTÍCULO 11 DE LALEY HIPOTECARIA..

VI. EFECTOS DE LA ACCIÓN RESOLUTORIA.

VII. LA CLÁUSULA PENAL

VIII. REINSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO. NECESIDAD DECONSIGNACIÓN

CAPÍTULO II. TRATAMIENTO FISCAL DE LAS CLÁUSULAS RESOLUTORIA CONSTITUIDAS MEDIANTE CONDICIÓNRESOLUTORIA EXPLÍCITA EN EL IMPUESTO SOBRETRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS

DOCUMENTADOS Y EN EL IVA

I. TRIBUTACIÓN DE LA CONSTITUCIÓN DE LA CLÁUSULARESOLUTORIA..

1. Operación inmobiliaria sujeta a Impuesto sobreTransmisiones Patrimoniales Onerosas..

2. Operación inmobiliaria sujeta a IVA..

II. POSPOSICIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA..

III. FINALIZACIÓN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA.

1. Finalización por el pago por el comprador del precio pactado

2. Finalización por incumplimiento por el comprador del pago

del precio .

CAPÍTULO III. TRATAMIENTO FISCAL DE LAS CLÁUSULAS RESOLUTORIAS EN UNA COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO NO GARANTIZADO CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA EN EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y EN EL IVA

I. CONSECUENCIAS PARA EL VENDEDOR.

1. Readquisición del dominio.

2. Ejercicio de la facultad resolutoria mediante acuerdo extrajudicial.

3. Problemática de la asimilación del mutuo disenso al acto de conciliación y allanamiento de demanda..

II. CONSECUENCIAS PARA EL COMPRADOR.

1. Denegación de la devolución por incumplimiento de lo convenido

2. Transmisión empresarial. Devolución del IVA..

3. Efecto lucrativo

CAPÍTULO IV. INCIDENCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EN OTROS IMPUESTOS.

I. INCIDENCIA DE LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EN EL IRPF

1. Incidencia sobre el vendedor..

2. Incidencia sobre el comprador..

II. INCIDENCIA DE LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EN EL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES

III. INCIDENCIA DE LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EN EL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.

CONCLUSIONES.

BIBLIOGRAFÍA..

REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES, DOCTRINA ECONÓMICA-ADMINISTRATIVA Y LA DERIVADA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO