Vivienda Familiar y Crisis de Pareja: Régimen Jurídico

El derecho a usar la vivienda familiar tras la crisis de pareja, contemplado en el art. 96 CC, es una medida que, en la práctica, sigue suscitando no pocos interrogantes: ¿A quién se atribuye el derecho de uso de la vivienda familiar? ¿En qué medida es tenida en consideración la existencia de hijos menores, mayores e incapacitados? ¿Cabe la atribución de viviendas distintas a la familiar? ¿El derecho de uso atribuido se extiende a los anexos de la vivienda? ¿Quién paga el IBI o las cuotas de la comunidad de propietarios? ¿Es posible el alquiler de una de las habitaciones de la vivienda familiar? ¿Es el derecho de uso oponible erga omnes? ¿Cómo y cuándo se extingue el derecho? ¿Qué tratamiento recibe la vivienda si es propiedad de tercero? ¿Es posible atribuir la vivienda al cónyuge no arrendatario de la misma? ¿Es aplicable el art. 96 CC a las parejas de hecho? ¿Cómo se regula esta medida en el Derecho territorial y extranjero?...

En la presente monografía, elaborada por Manuel García Mayo, Doctor en Derecho y profesor de Derecho Civil en la Universidad de Sevilla, el lector encontrará una investigación propiamente jurídica, rigurosa y completa que el autor lleva hasta sus últimas consecuencias, dando respuesta a estos y otros interrogantes que surgen en la aplicación del art. 96 CC y realizando propuestas de lege ferenda desde una visión internacional del derecho de uso de la vivienda familiar.


ÍNDICE

ABREVIATURAS
PRESENTACIÓN
PRÓLOGO
INTRODUCCIÓN
PRIMERA PARTE: LA VIVIENDA FAMILIAR Y LA ATRIBUCIÓN DE SU USO


CAPÍTULO PRIMERO: Concepto de vivienda familiar
I. Sobre el concepto de vivienda

II. Sobre el concepto de familiar : la evolución de la familia

III. La vivienda familiar como residencia habitual de la familia

1. Determinación de la habitualidad

2. La posible existencia de varias viviendas familiares



CAPÍTULO SEGUNDO: Fundamento DEL DERECHO y criterios de atribución

I. La protección constitucional de la vivienda y de la familia

II. La función social de la propiedad

III. Una razón de justicia: la protección del más débil

1. Existencia de hijos menores

2. Inexistencia de hijos menores

IV. Tipo de necesidad

1. Necesidad de tipo personal o social

2. Supuesto de existencia de hijos menores

2.1. El mantenimiento del entorno

2.2. Exclusión de los hijos mayores de edad

2.2.1. Existencia de hijos mayores de edad discapacitados o incapacitados

2.3. Incidencia del tipo de necesidad en los criterios de atribución

2.3.1. Custodia exclusiva de los hijos

2.3.2. Custodia repartida o custodia compartida de los hijos

3. Supuesto de inexistencia de hijos menores

3.1. El tratamiento del supuesto en otros ordenamientos



SEGUNDA PARTE: EL DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: NATURALEZA JURÍDICA Y EFICACIA FRENTE A TERCEROS

CAPÍTULO TERCERO: Naturaleza jurídica DEL DERECHO
I. Sobre la (in) existencia de derecho nuevo

II. Corrientes doctrinales

1. Derecho sui generis

2. Derecho típico

2.1. Derecho personal

2.1.1. El caso de Italia

2.2. Derecho real

3. El derecho de uso como derecho familiar

III. El caso de Francia y Portugal

IV. Especificación de la naturaleza del derecho de uso de la vivienda familiar

1. Naturaleza dinámica del derecho de uso

1.1. Vivienda ocupada en virtud de un derecho real de propiedad

1.2. Vivienda ocupada en virtud de un derecho real de usufructo

1.3. Vivienda ocupada en virtud de un derecho real de uso o habitación

1.4. Vivienda ocupada en virtud de un derecho personal

1.5. Vivienda ocupada en precario

2. Patrimonialidad del derecho de uso

2.1. Carácter familiar del derecho: su pretendida incompatibilidad con el carácter patrimonial

2.2. Carácter patrimonial del derecho

2.2.1. Susceptibilidad de valoración económica del derecho

2.2.2. El valor de uso como valor económico

2.2.3. Confusión entre patrimonialidad y onerosidad

2.3. Derecho de uso: familiar y patrimonial

2.4. Incidencia de la atribución del uso de la vivienda en la pensión alimenticia y compensatoria

2.4.1. Consideración de la atribución del uso en la cuantificación de las pensiones

2.4.1.1. Incidencia en la pensión alimenticia

2.4.1.2. Incidencia en la pensión compensatoria

2.4.1.3. Su tratamiento en el Derecho foral y extranjero

2.4.2. Sobre la posibilidad de una compensación directa

2.5. Valoración del derecho de uso en la liquidación de la sociedad de gananciales

3. El derecho de uso del art. 96 CC: ¿real o personal?

3.1. Breve referencia a las figuras intermedias entre los derechos reales y personales: el ius ad rem

3.2. La excepción al principio de libertad presunta de la propiedad

3.3. El carácter real del derecho de uso de la vivienda familiar



CAPÍTULO CUARTO: La vivienda familiar propiedad de tercero
I. La vivienda familiar arrendada

1. El tratamiento de la cuestión a la vista de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

2. El tratamiento de la cuestión tras la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

2.1. El nuevo art. 15 LAU: nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio

2.2. Breve alusión al art. 12 LAU: separación de hecho

2.3. Sobre la titularidad privativa del derecho de arrendamiento

2.3.1. La no cotitularidad ope legis del arriendo

2.3.2. La no ganancialidad del arriendo

2.4. Sobre la subrogación o no en el contrato de arrendamiento

2.4.1. Subrogación ex lege

2.4.2. Mera cesión del uso

2.4.3. La modificación del art. 15 LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio

2.4.3.1. La previsión expresa de la subrogación ex lege

2.4.3.2.. Tratamiento de la cuestión en el Derecho extranjero

2.4.3.3. Justificación de la medida

2.4.3.4. Sobre la aplicación a las medidas provisionales

II. La cesión gratuita de la vivienda familiar

1. Introducción al problema: ¿precario o comodato?

2. La postura del Tribunal Supremo: existencia de un contrato de comodato

2.1. Conversión del comodato en precario tras la disolución del matrimonio

3. Nuestra tesis: situación de precario ab initio

3.1. Defensa de la tesis propuesta

3.2. La no alteración de la situación de precario por la atribución judicial del uso

3.3. Tratamiento de la cuestión en Italia

4. Vivienda propiedad de tercero y de uno de los cónyuges

5. Principio de tracto sucesivo



CAPÍTULO QUINTO: eficacia frente a terceros e inscripción DEL DERECHO en el registro de la propiedad
I. El necesario reconocimiento de la eficacia propia de los derechos reales

1. Necesidad de su eficacia erga omnes

2. Justificación del carácter real del derecho

2.1. La eficacia erga omnes como propia del derecho real

2.2. La eficacia erga debitorem como propia del derecho personal

2.2.1. La especial oponibilidad absoluta del derecho personal

2.3. Distinción entre el derecho real y el que, no siéndolo, es oponible al tercer adquirente

2.3.1. La inscribibilidad expresa en Cataluña e Italia

2.4. El acceso del derecho de uso al Registro de la Propiedad

2.4.1. Inscripción de medidas provisionales

2.4.2. Inscripción de medidas definitivas

2.4.2.1. Posturas tendentes a justificar el acceso del uso al Registro, aun no considerándolo un derecho real

2.4.2.2. Consideración del párrafo cuarto del art. 96 CC como una prohibición legal de disponer

2.4.2.3. Reconocimiento de la naturaleza real como única posibilidad del derecho de uso de acceder al Registro

2.4.3. Especialidad del uso para su acceso al Registro de la Propiedad

2.4.4. Consolidación del derecho de uso con el derecho de propiedad

II. La existencia del art. 96.IV CC como obstáculo al reconocimiento de la naturaleza real del derecho de uso de la vivienda familiar

1. Interpretación del art. 96.IV CC

1.1. El paralelismo entre el art. 96.IV CC y el art. 1320 CC

1.2. Alcance de la disposición : su interpretación finalista

2. La pretendida incompatibilidad del art. 96.IV CC con la naturaleza real

III. El reconocimiento de la eficacia erga omnes por la jurisprudencia

1. Disposición por parte del cónyuge titular

2. Acción de división de la cosa común

2.1. Sobre la posibilidad de disolver la comunidad

2.2. Sobre la subsistencia del derecho de uso atribuido

2.3. El fundamento jurídico de la subsistencia del derecho de uso: el art. 405 CC

3. Ejecución forzosa

3.1. Vivienda propiedad de uno o ambos cónyuges

3.1.1. Ejecución frente al cónyuge propietario no beneficiario

3.1.2. Ejecución frente al cónyuge no propietario beneficiario del uso

3.2. Vivienda propiedad de un tercero

4. Conclusión



TERCERA PARTE: EL DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR: RÉGIMEN JURÍDICO

CAPÍTULO SEXTO: constitución y elementoS objetivo y subjetivo DEL DERECHO
I. Determinación del tipo de derecho real

1. La teoría del numerus apertus: su intrascendencia en nuestra tesis

2. El derecho del art. 96 CC como derecho real de uso especial

II. Constitución del derecho

III. Elemento objetivo

1. La vivienda

1.1. Una cuestión previa: el derecho real limitado sobre vivienda parcialmente propia

1.2. La vivienda como objeto del derecho real de uso

1.3. La extensión del derecho real de uso sobre la vivienda

1.3.1. Los anexos de la vivienda

2. El ajuar

3. Sobre la atribución de una vivienda diferente a la familiar

3.1. El inmueble aún no ocupado

3.2. Las segundas viviendas

3.2.1. La posible atribución de su uso

3.2.2. Su tratamiento en la jurisprudencia

IV. Elemento subjetivo

1. Titularidad exclusiva de los hijos

2. Titularidad de los hijos y del cónyuge beneficiario

3. Titularidad exclusiva del cónyuge beneficiario

V. Especial referencia a las parejas de hecho

1. Evolución jurisprudencial: de la analogía a la inexistencia de laguna legal

2. La (in)aplicación por analogía del art. 96 CC

2.1. Pareja de hecho sin descendencia común menor de edad

2.2. Pareja de hecho con descendencia común menor de edad

2.3. El tratamiento de la pareja de hecho en la vivienda arrendada

3. El tratamiento de la cuestión en el Derecho territorial

3.1. En Cataluña

3.2. En Aragón

3.3. En el País Vasco

3.4. En Valencia, y su régimen anulado por inconstitucionalidad

3.5. Y en otras Comunidades Autónomas



CAPÍTULO SÉPTIMO: Contenido del derecho
I. Derechos del beneficiario del uso

1. Uso

1.1. Semejanzas entre el uso y la habitación

1.2. Diferencias entre el uso y la habitación

1.2.1. Diferencia cuantitativa

1.2.2. Diferencia cualitativa

2. Frutos

II. (In) disponibilidad de la vivienda atribuida en uso

1. La intransmisibilidad del derecho de uso de la vivienda familiar

2. La (in) transmisibilidad de los derechos reales de uso y habitación

2.1. Orígenes

2.2. Sobre el carácter imperativo (o no) del art. 525 CC

2.3. Sobre el carácter esencial (o no) de la intransmisibilidad

2.3.1. Corriente favorable al carácter esencial de la intransmisibilidad

2.3.2. Corriente contraria al carácter esencial de la intransmisibilidad

3. La aplicabilidad de la tesis al derecho del art. 96 CC

4. Sobre el arrendamiento de parte de la vivienda familiar

IV. Obligaciones del beneficiario del uso

1. Obligación de inventario y fianza

2. Utilización y aprovechamiento diligente

3. Pago de gastos vinculados a la vivienda familiar atribuida

3.1. Reparaciones

3.2.. Cargas, contribuciones y otros gastos

3.2.1. Aplicación del régimen jurídico del derecho real de uso

3.2.1.1. A cargo del usuario

3.2.1.2. A cargo del propietario

3.2.2. Aplicación del régimen jurídico del derecho real de uso al art. 96 CC

3.3. Préstamo hipotecario que grava la vivienda familiar

3.3.1. Planteamiento del problema

3.3.2. Su no consideración como carga del matrimonio

3.3.3. El pago de las cuotas del préstamo hipotecario como deuda de la sociedad de gananciales

3.3.4. Conclusión

4. Devolución del bien objeto del derecho de uso



CAPÍTULO OCTAVO: PÉRDIDA DEL DERECHO: Modificación y extinción
I. Causas de extinción del derecho real de uso

1. Muerte del cónyuge titular del derecho real de uso

1.1. Muerte del cónyuge excluido del uso

2. Expiración del plazo para el que se constituyó o cumplimiento de la condición resolutoria consignada en el título constitutivo

2.1. Existencia de hijos menores de edad

2.1.1. Sobre la posibilidad de limitar temporalmente la atribución

2.1.2. Sobre el momento en que se extingue el derecho de uso

2.2. Inexistencia de hijos o la sola existencia de hijos mayores de edad

2.3. Temporalidad, principio de especialidad y Registro de la Propiedad

3. Reunión del derecho real limitado y la propiedad en una misma persona

4. Renuncia del derecho

5. Pérdida total de la cosa objeto del derecho

6. Resolución del derecho del constituyente

7. Prescripción

8. Abuso grave de la cosa

II. Modificación y extinción del derecho de uso de la vivienda familiar por variación sustancial de las circunstancias

1. Cese de la convivencia de los hijos con el cónyuge beneficiario

2. Convivencia marital, en la vivienda familiar, del cónyuge beneficiario del uso de la misma con una tercera persona

2.1. Desde el punto de vista del régimen jurídico del derecho real de uso

2.2. Desde el punto de vista del fundamento y la finalidad del art. 96 CC

2.2.1. Vivienda atribuida en virtud del art. 96.I CC

2.2.2. Vivienda atribuida en virtud del art. 96.III CC

2.3. Existencia de pacto sobre el particular

2.4. Incidencia en la pensión de alimentos


CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFÍA