E-Book Arrendamientos Urbanos: Criterios del Tribunal Supremo 2020

Resulta fundamental, ante el caos legislativo que caracteriza esta materia,conocer cuál ha sido el criterio fijado por el Tribunal Supremo en muchas cuestiones: la subrogación para los contratos anteriores a 1995 y el derecho de retracto, la jubilación del arrendatario o la tan mencionada este año cláusula rebus sic stantibus,entre otras. Recopilamos las resoluciones dictadas en el último año, 2020, sobre arrendamientos urbanos, cuyo análisis, extracto y clasificación ha sido realizado por nuestro Departamento Jurídico especialista en este tema.

Calificación contratos
No cabe aplicar el 4.1 TR 1964 referido a personas físicas a un arrendatario persona jurídica, por lo que el contrato finalizaba a los 20 años de entrada en vigor de la LAU 29/94 conforme a la D.T. Tercera, apdo. 3
Cláusula rebus sic stantibus
No puede aplicarse la cláusula "rebus sic stantibus" a un contrato de corta duración (1 año) en el que es difícil que acaezca algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro de su propio riesgo
Concurso de acreedores
En caso de arrendamiento, las rentas devengadas con posterioridad a la concurrencia de la causa de disolución han de considerarse obligaciones posteriores y, por tanto, susceptibles de generar responsabilidad solidaria por deudas del administrador
Fiscalidad
La reducción del 60% en el IRPF a las rentas obtenidas por el arrendamiento de inmuebles se aplica únicamente sobre las cantidades declaradas, no las que provengan de una comprobación tributaria
En el Impuesto sobre Sociedades, en el supuesto de rendimientos por arrendamiento de inmuebles sin abono de la renta, ¿determina la procedencia de la devolución del importe de los pagos a cuenta?: interés casacional objetivo
Procede la aplicación de la reducción del 60% sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda cuando estos se declaran en una regularización tributaria: interés casacional objetivo
Opción de compra
Interpretación de un contrato de arrendamiento con opción de compra: de las cláusulas se deduce con claridad la pérdida de la prima por parte de los arrendatarios ya que no ejercitaron la opción en los 5 años concedidos
Revisión de la interpretación de una cláusula contenida en un contrato de arrendamiento con opción de compra, condenado a los arrendatarios a satisfacer las cantidades adeudadas durante el tiempo que siguieron ocupando la vivienda
Precario
El concepto de precario se extiende a cualquier posesión sin pagar merced ni tener título para ello o cuando el título invocado es ineficaz para contradecir el que ostenta el actor
Se comparten los argumentos de la sentencia que declara el desahucio por precario: la demandante siempre ha sido la titular del inmueble, aunque su hijo contrajo un préstamo para su pago, por lo que no es un bien ganancial de éste y la apelada
Los demandados, tras la adjudicación judicial a la actora y extinguido el arrendamiento con el anterior propietario, están en precario, pues el contrato no surte efectos frente a terceros al no estar inscrito, sin que proceda reclamar rentas
Procedimiento
Se inadmite la casación contra la sentencia que acuerda el desahucio por precario: la recurrente ocupa la vivienda sin título, no hay relación contractual, ni abona renta, e incluso no se le ha atribuido el uso de la vivienda a ella y a sus hijos
La aplicación de la regla de cuantía -anualidad de renta- implantada en el año 2009 en los arrendamientos de renta antigua suele estar muy por debajo del mercado y aplicar el límite del 1/3 hace que el importe de los honorarios sean ridículos
Inadmisión de recurso de casación e infracción procesal por cuanto el Tribunal Supremo no puede ejercer una función de interpretación del contrato de arrendamiento toda vez que supondría convertir a este órgano en 3º instancia
Ejercitada una acción de desahucio por falta de pago, no se ha hecho alegación ni justificación del pago por la ocupación del local litigioso, sino que se opone la nulidad del contrato de arrendamiento, cuestión ajena al juicio verbal de desahucio
Inadmisión de la casación: no acreditado el interés casacional por ninguna de las vías del art. 477.1.3 LEC, y aunque cita sentencias del TS se refieren al art. 96 CC que no se aplica en la sentencia recurrida sobre el desahucio por precario
Doctrina del Tribunal Constitucional sobre consignación del 449 LEC: no constituye un mero requisito formal sino una exigencia sustantiva o esencial
Retracto
No se produce pérdida del derecho de retracto porque la arrendataria no sea la única y total ocupante efectiva de la finca vendida
No es admisible el ejercicio del retracto por el arrendatario mediante la subrogación en la deuda hipotecaria que grava la finca retraída sin contar con el consentimiento del acreedor hipotecario
Repercusiones
Al tratarse de obras impuestas por la Administración, estaba el arrendador facultado para repercutirlas conforme la D. Transitoria Segunda, apdo. 10.3, pese a ser un contrato posterior a la LAU de 1964
La repercusión del IVA en la renta del arrendamiento de industria prevalece por el pacto entre las partes, sin necesidad de apoyarse en normas que rigen dicho impuesto
El IVA supone el establecimiento de una obligación legal, dicha obligación relaciona a la Administración Tributaria con el sujeto pasivo del impuesto, de modo que frente a aquélla no cabe hacer valer la eficacia de los pactos que puedan existir
Resolución contrato
No procede la extinción del arrendamiento de local conforme a la D. Transitoria Tercera de la LAU 29/94, cuando se ha producido una jubilación activa en los términos del RD 5/2013
Subrogación local
Nueva situación del contrato admitida por la arrendadora que no puede reconducir ahora a la extinción del arrendamiento de 1977 basado en la aplicación de la D.T.Tercera de la LAU
El arrendatario de un contrato de local de negocio anterior al 9 de mayo de 1985, que lo fuera en el momento de entrada en vigor de la LAU 29/94, tiene derecho a continuar hasta su jubilación o fallecimiento
La subrogación anterior al 1 de enero de 1995, fue de una comunidad de bienes, viuda e hijos, por tanto no era arrendatario persona física, y no cabe aplicar la regla de la extinción del contrato hasta su jubilación o fallecimiento
El arrendatario, que lo sea en el momento de entrada en vigor de la LAU, sea el inicial o el subrogado, continúa siéndolo hasta su jubilación o fallecimiento
Subrogación vivienda
La aplicación del régimen de extinción del contrato se ajusta a la realidad fáctica: no estamos ante un arrendamiento rústico, sino arrendamiento de vivienda, por lo que se extingue a los dos años de subrogarse al fallecimiento de su madre
Tácita reconducción
No concurre la tácita reconducción, consta la voluntad expresa del comprador de dar por finalizado el arrendamiento, sin que este excluida por pacto en contrario según art. 1571 CC
Venta Impugnación
Procede la impugnación de la venta basada en el art. 53 TR 1964 a efectos de la no denegación de prórroga por necesidad, sin que sea aplicable la excepción de que los terrenos circundantes sean de mayor valor a lo edificado