E-book La accesión invertida: requisitos para su aplicación

¿Qué ocurre cuando un constructor de buena fe edifica invadiendo parcialmente el terreno colindante? ¿Es posible que adquiera, en perjuicio del dueño, dicho edificio pagando el valor del terreno ocupado? Estas preguntas obtienen respuesta en esta guía, en la que analizamos de forma pormenorizada los requisitos que son exigidos para que pueda aplicarse la accesión invertida, que es una figura jurídica que ha sido construida doctrinal y jurisprudencialmente sobre la base de la interpretación del art. 361 CC, dada la laguna legal existente en la materia.

Jurisprudencia
Requisitos
Ser dueño de lo edificado
Inexistencia de la accesión invertida por construcción extralimitada, puesto que los terrenos ocupados fueron adquiridos por prescripción
Al no ser la vendedora propietaria de la finca a la fecha de escritura de dación en pago, los compradores no tienen derecho a reclamar lo construido por via de accesión invertida pero si para reclamar por enriquecimiento injusto
El actor es dueño del suelo ocupado por exceso, y, aplicando las reglas de la accesión invertida, el demandado debe indemnizarle por el valor del muro, sin demoler lo edificado ni alterar su actual dominio
Reclama la actora el dominio de una parcela, con declaración de construcción extralimitada por los codemandados cuando dicho terreno es propiedad de la entidad que lo vendió en 1970 a los otros demandados, actuales propietarios del mismo
El que la demandada dejara construir sobre suelo del que es usufructuaria no implica que adquiere la propiedad de lo así construido por cuanto la declaración de dominio a favor de la actora descansa en que la edificación fue levantada a su costa
Indivisibilidad de la construcción
Al tratarse de construcción hecha de buena fe, el todo indivisible pertenece, incluyendo el terreno parcialmente invadido, al constructor, que construye sobre su terreno e invade parcialmente al vecino, si bien deberá indemnizar a éste
No pudiendo considerarse perfeccionada la compraventa el demandado no ha podido adquirir la finca mediante la accesión invertida, debiendo trasladar la casa prefabricada a otro lugar
No procede la accesión invertida cuando lo construido no forma un todo indivisible con el suelo
Al estar ante un simple cerramiento de muro con solería no se dan los requisitos de indivisibilidad del edificio y mayor valor del terreno que justifiquen la accesión invertida
Construcción extralimitada en suelo ajeno
La falta de acreditación de ocupación efectiva, no da derecho a la indemnización que se reclama ni supone un supuesto de accesión invertida cuando la extralimitación no se ha consumado
Cuando la construcción de un edifico se realiza por un comunero sobre el suelo que es común con otros, no estamos ante un supuesto de accesión, ya que no se invade un terreno colindante o ajeno
Si el demandado pretendía ejercer la acción de accesión invertida, debía haber realizado la correspondiente demanda reconvencional, aunque falta el requisito esencial para que prosperara, como es que se haya construido en suelo ajeno
La accesión invertida no cabe cuando quien ha realizado la construcción es copropietario del 50% del suelo y del 50% de la construcción
Inaplicación de las normas sobre la accesión cuando se trata de una edificación por un condómino sin consentimiento del otro, porque quien construyó lo hizo sobre suelo propio, aunque compartido con otro titular
Valor del edificio superior al del terreno invadido
Concurren todos los requisitos para apreciar la accesión invertida: invasión parcial del suelo o del vuelo ajeno, indivisibilidad de la construcción, buena fe del edificante y valor muy superior de lo construido o edificado
No es de aplicación la figura de la accesión invertida, al no quedar probado que el edificio se construyese parte en la finca del edificante y parte en finca ajena, sin que el valor de la edificación sea superior al valor del suelo
La construcción realizada en el terreno del padre, fue realizada de buena fe y con su pleno conocimiento, y al ser el valor de lo edificado superior al terreno, se de la figura de la accesión invertida
El hecho de haber llevado a cabo mejoras en la propiedad ajena no encaja en la figura de la accesión, puesto que las mismas son inferiores al valor del suelo
Al estar ante un simple cerramiento de muro con solería no se dan los requisitos de indivisibilidad del edificio y mayor valor del terreno que justifiquen la accesión invertida
Buena fe del edificante
El criterio jurisprudencial sobre la accesión invertida no es de aplicación, en términos generales a las servidumbres de luces y vistas, pues en estos supuestos faltaría el principio de buena fe
Cuando se construyó la vivienda sobre el vuelo, los demandados eran conscientes que no tenían consentimiento expreso ni tácito de los propietarios, sin que procede aplicar la accesión invertida al no darse el requisito de la buena fe
El que no sea un constructor que invade suelo ajeno con buena fe, al haber realizado las construcciones el originario propietario de las parcelas y, por tanto, en suelo propio, descarta que se esté ante un supuesto de accesión invertida
Legitimación del actor para, en ejercicio de la accesión invertida del art. 361 CC, optar por el pago de una suma tras edificar el demandado de mala fe en su terreno
No puede aplicarse la accesión invertida pues el Ayuntamiento demandado conocía, o estaba en toda disposición de conocer, la ajeneidad de la finca ocupada
Doctrina y Opinión
La accesión invertida
La accesión invertida en relación con los bienes inmuebles
Consultas
Construcción de un garaje en terreno ajeno
Demolición de una obra por la invasión del vuelo de la finca colindante e indemnización por daños y perjuicios
Construcción de edificios en terreno ajeno con el consentimiento del propietario
Derecho de accesión del adquirente de un terreno sobre una vivienda construida en el mismo y que no consta en el Registro de la Propiedad
Accesión invertida de un edificio en pro indiviso
Formulario
Demanda del dueño de un terreno reclamando su pago por accesión invertida
Esquema
La accesión invertida