Los Contratos de Crédito Inmobiliario: Control de Transparencia Vs Control de Abusividad

Las normas de consumo tratan de forma especial al consumidor en los bienes inmuebles cuando éstos son destinados a vivienda. Esta consideración entronca directamente con el art. 47 CE y el derecho a una vivienda digna y la importancia económica del acceso a ésta por los ciudadanos sienta las bases de su protección. En esta obra vamos a centrarnos en uno de estos aspectos: la financiación del acceso a la vivienda en propiedad mediante créditos inmobiliarios y las consecuencias que sobre este tema provoca, todavía, la gestión de la crisis. En este tema, la polémica social generada demuestra la necesidad de abordar de forma general y profunda la regulación de esta figura para adaptarla a la situación actual y al hecho, relevante, de que también se ha consumerizado este tipo de relación jurídica mediante la generalización de la participación de los intermediarios inmobiliarias.

La crisis económica ha desencadenado un aumento de la morosidad hipotecaria y, por ende, ha generado la pérdida de la vivienda hasta límites insoportables que han propiciado la paralización de los lanzamientos hipotecarios en el caso de los consumidores más vulnerables. Esta realidad ha puesto en duda no sólo las condiciones pactadas al pedir un préstamo, si no la propia regulación de esta materia y su confrontación con el derecho de consumo, especialmente mediante los instrumentos de la preceptiva información precontractual y el control del contenido del contrato mediante las cláusulas abusivas. Desde la aprobación de la Ley 5/2019, la financiación del acceso o el mantenimiento de la vivienda presenta hoy un conjunto jurídico algo más estructurado. Pero esta normativa no surge de la nada, sino que tiene en cuenta la anterior que es la que ha provocado -y continúa provocando- problemas. Así, se analiza el derecho aplicable durante la crisis -y las carencias que ha demostrado- a la vez que recoge las novedades más importantes que esta nueva normativa produce en relación al objetivo propuesto; es decir, en cómo resuelve las cuestiones que la práctica judicial había ido desgranando.

El libro se organiza, pues, alrededor de cinco cuestiones básicas, a las que se intenta dar respuesta:

1.- El actual puzzle normativo en materia de préstamos hipotecarios a consumidores debe resolverse. Y para ello hay que analizar el proceso de liberalización del los servicios bancarios en Europa ligado al concepto de servicio financiero de crédito inmobiliario que pretende la creación del mercado único en ese sector y que recoge la Ley 5/2019 de Crédito inmobiliario.

2.- Las particularidades del proceso de regulación de los servicios financieros de inmobiliario, hasta 2019, aparece vinculado a la llamada transparencia bancaria. Estudiaremos las cuestiones que su rango formal genera -son producto de la habilitación legislativa al Ministerio de Economía- y las dudas sobre su eficacia entre privados: ambos elementos son la base de mucha de la conflictividad actual. De ello deriva, además, una aguda tensión entre las categorías de consumidor y cliente, que aporta grados extremos de confusión.

3.- La determinación de los elementos de información de la fase precontractual que, en buena medida, la Ley 5/2019 recoge de la normativa anterior. Este hecho hace más llamativa la constatación de que estas cautelas han sido muy poco útiles en el momento de la crisis económica.

4.- El análisis de las cláusulas abusivas en los SF de crédito hipotecario que, sobre la base pero trascendiendo el cumplimiento de los deberes de información, acudieron al control del contenido como una solución óptima y las consecuencias del diálogo judicial entre el TS y el TJUE en esta materia desde la sentencia Aziz.

5.- El estudio del concepto de la transparencia material, acuñado por el TS, y su dificultad en apartarse de la información precontractual. Existe un control de transparencia, pero es un control de incorporación de las cláusulas contractuales que se aplica a todo adherente y no solo al consumidor.

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO 1. EL NUEVO MARCO CONCEPTUAL: LOS SERVICIOS FINANCIEROS DE CRÉDITO

I. Novedad del enfoque: el contexto de la liberalización de servicios financieros

II. Un nuevo marco conceptual para los servicios financieros de crédito

III. Del contrato bancario de préstamo al servicio financiero de crédito

IV. La protección del consumidor en los SF de crédito: efecto y no causa

V. Las lógicas internas de la LCCI en la regulación de los contratos de crédito inmobiliario. Plan de la obra



CAPÍTULO 2. LA LCCI: MUCHO MÁS ALLÁ DE LA PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR EN EL CRÉDITO HIPOTECARIO

I. El ámbito de aplicación de la LCCI

II. Del préstamo con garantía hipotecaria al crédito inmobiliario

III. Clientes, consumidores, prestamistas: ¿a quién se protege?



CAPÍTULO 3. LA INFORMACION EN LA FASE PRECONTRACTUAL EN LOS SF DE CRÉDITO INMOBILIARIO: DE LA TRANSPARENCIA BANCARIA A LA TRANSPARENCIA DE MERCADO

I. La contratación en masa de SF de crédito: cambio de perspectiva

II. La fase precontractual: información y transparencia de mercado. La transparencia bancaria

III. Transparencia e información precontractual en la LCCI: esquema del estudio

IV. El control de la publicidad

V. La información precontractual

VI. La oferta vinculante

VII. La evaluación precontractual de la solvencia

VIII. Las nuevas obligaciones: Información adecuada, advertencia y asesoramiento

IX. Balance: demasiada información y pocos remedios civiles



CAPÍTULO 4. EL CONTROL DEL CONTENIDO DEL CONTRATO CON CGC: CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EL CRÉDITO INMOBILIARIO

I. Cláusulas abusivas y cláusulas no transparentes: plan del estudio

II. La configuración del contenido contractual por una de las partes

III. La eficacia de las CGC: los controles de incorporación y de contenido

IV. El control de abusividad en los préstamos hipotecarios a partir de la sentencia Aziz



CAPÍTULO 5. TRANSPARENCIA MATERIAL VS CONTROL DE INCORPORACIÓN SOBRE CLÁUSULAS SORPRENDENTES

I. La transparencia material en la LCCI: la estela de la STS 9 de mayo de 2013 sobre la cláusula suelo

II. El doble control de transparencia del TS: aproximación crítica

III. Buscando las raíces: transparencia de mercado y transparencia contractual en la jurisprudencia del TJUE

IV. La reforma de la LCGC: insuficiente o innecesaria

V. ¿Qué sanción para la falta de transparencia material?

VI. La medida de la transparencia que se exige al prestamista

VII. En contra del asesoramiento del Notario: no puede comprobarse la transparencia material en el momento de contratar

VIII. La regulación legal de los supuestos problemáticos: cláusulas suelo e hipoteca multidivisa

IX. Coda: Los efectos de la declaración de abusividad: imposibilidad de restringir los efectos restitutorios



PARA CONCLUIR

BIBLIOGRAFÍA