El Contrato de Compraventa de Vivienda en Construcción y su Incumplimiento "Controversias Habituales Entre Compradores y Promot

ÍNDICE
I. ESTUDIO DOCTRINAL INTRODUCTORIO I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILATERALES 1. El contrato de compraventa de vivienda en construcción o sobre plano: La figura del promotor inmobiliario 2. Régimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en los contratos sinalagmáticos: los arts. 1124 CC y 1100 y ss. CC 3. Régimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en el contrato de compraventa, en general, y en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano, en particular II. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION 1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano 2. Controversias en torno al incumplimiento de la obligación de pago por parte del comprador en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano II. PROBLEMÁTICA JURISPRUDENCIAL ORDENADA Y SISTEMATIZADA I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILATERALES 1. El contrato de compraventa de vivienda en construcción o sobre plano: La figura del promotor inmobiliario II. RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN LOS CONTRATOS SINALAGMÁTICOS: LOS ARTS. 1124 C.C Y EL ART. 1100 Y SS. C.C III. RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GENERAL, Y EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO, EN PARTICULAR 1. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de entrega en el contrato de compraventa: La obligación de entrega en plazo y de identidad e integridad de la entrega. Consecuencias de su incumplimiento 2. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de pago en el contrato de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad resolutoria y el requerimiento del Art. 1504 C.C. IV. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION 1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano 2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado 3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obstáculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin la Licencia de primera ocupación o Cédula de Habitabilidad de la vivienda V. CONTROVERSIAS EN TORNO AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO POR PARTE DEL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO 1. Controversias en torno a la alegación como motivo del impago por el comprador de su insolvencia sobrevenida o dificultades de acceso al crédito financiero 2. Controversias en torno a las Cláusulas penales previstas contractualmente para el caso de falta de pago del comprador: su moderación y nulidad 3. Controversias en torno al requerimiento del Art. 1504 C.C III. ESQUEMAS PROCESALES I. ESQUEMA DE JUICIO ORDINARIO. ARTS. 399 A 436 LEC IV. FORMULARIOS GENERALES 1. Demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble por incumplimiento del plazo de entrega con solicitud de devolución de cantidades entregadas 2. Demanda en ejercicio de acción de incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble por haberse entregado la vivienda con una cabida menor que la estipulada 3. Demanda de juicio ordinario en ejercicio de resolución de compraventa de inmueble por impago del precio con reparación daños y perjuicios a tenor de cláusula penal V. CASOS PRÁCTICOS CASO PRÁCTICO 1: ¿CUALES SON LAS NOTAS CARACTERÍSTICAS DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN O BAJO PLANO? CASO PRÁCTICO 2: ¿CUANDO SE ENTIENDE PERFECCIONADO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO? ¿QUE EFECTOS JURÍDICOS PRODUCE ESTA PERFECCIÓN? ¿ES LO MISMO PERFECCIÓN QUE CONSUMACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? CASO PRÁCTICO 3: ¿PUEDEN CONSIDERARSE VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE EXONERAN DE TODA RESPONSABILIDAD AL VENDEDORPROMOTOR EN EL CASO DE LA DEMORA O RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA Y EN GENERAL LAS QUE IMPIDAN POSIBILIDAD DE RECLAMAR LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL? CASO PRÁCTICO 4: ¿QUÉ VIRTUALIDAD TIENEN LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE CALIFICAN DE APROXIMADO U ORIENTATIVO EL PLAZO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA SOBRE PLANO? CASO PRÁCTICO 5: AL HILO DE LO ANTERIOR ¿QUE DEBE ENTENDERSE COMO CAUSA MAYOR? CASO PRÁCTICO 6: ¿SON VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS QUE SEÑALAN UN PLAZO CONCRETO DE PRÓRROGA EN LA FECHA DE ENTREGA VINCULADA A MOTIVOS DE CAUSA MAYOR? CASO PRÁCTICO 7: EN ESTE SENTIDO ¿SON VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE PERMITAN ALTERAR EL PLAZO DE ENTREGA SINE DIE POR CAUSAS VINCULADAS A LA VOLUNTAD DE LA PROMOTORA O CONSTRUCTORA? ¿SERÍA VÁLIDA LA CLÁUSULA DE PRORROGA SI QUEDA VINCULADA A CUALQUIER MOTIVO, INCLUIDA LA VOLUNTAD DEL PROMOTOR, PERO SE SEÑALA UN PLAZO CONCRETO DE PRÓRROGA? CASO PRÁCTICO 8: DEL EXAMEN DE LA JURISPRUDENCIA MENOR ¿PUEDE LLEGARSE A ALGUNA CONCLUSIÓN RESPECTO AL TIEMPO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA QUE PUEDE DAR LUGAR A LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA A INSTANCIA DEL COMPRADOR? CASO PRÁCTICO 9: EL INCUMPLIMIENTO DEL VENDEDOR-PROMOTOR DE LA FECHA DE ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿PRODUCE EL EFECTO DE COMIENZO DE LA MORA AUTOMÁTICAMENTE DESDE ESA FECHA O ES NECESARIA LA INTIMACIÓN DE CUMPLIMIENTO JUDICIAL O EXTRAJUDICIALMENTE POR PARTE DEL COMPRADOR? CASO PRÁCTICO 10: UNA VEZ INICIADAS LAS OBRAS DE LA VIVIENDA CONFORME A LA LEGALIDAD URBANÍSTICA ¿CUALES SON LAS CONSECUENCIAS JURÍDICAS DE LA ANULACIÓN JUDICIAL SOBREVENIDA DE ESTA NORMATIVA? CASO PRÁCTICO 11: ¿QUÉ HA DE ENTENDERSE POR PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA VIVIENDA VENDIDA? ¿ES REQUISITO NECESARIO LA OBTENCIÓN DE LA LICENCIA DE OCUPACIÓN ASÍ COMO DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD? ¿LA ENTREGA DE LA VIVIENDA POR EL VENDEDOR-PROMOTOR SIN LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y CEDULA DE HABITABILIDAD ES CAUSA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL? CASO PRÁCTICO 12: ¿PUEDEN CALIFICARSE DE VICIO OCULTO LOS DEFECTOS DE SUPERFICIE, CALIDADES Y SERVICIOS DE LA VIVIENDA? CASO PRÁCTICO 13: EN EL CASO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNOS SERVICIOS, CALIDADES E INSTALACIONES NO ACORDES CON LOS PACTADOS ¿PUEDE CALIFICARSE JURIDICAMENTE TAL ACTUACIÓN DEL PROMOTOR COMO DEFECTO CONSTRUCTIVO? CASO PRÁCTICO 14: LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO PUEDE CONCEPTUARSE EN PRINCIPIO COMO DE CUERPO CIERTO A LOS EFECTOS DE LA APLICACIÓN DE LOS ARTS. 1469 Y SS. C.C? ¿CÓMO DEBE SER CALIFICADA LA ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNA SUPERFICIE MENOR A LA PACTADA? CASO PRÁCTICO 15: ¿RESULTARÍA EFICAZ LA REFERENCIA COMO COMPRAVENTA DE CUERPO CIERTO EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA PARA SU CALIFICACIÓN JURÍDICA COMO TAL? CASO PRÁCTICO 16: AL HILO DE LO ANTERIOR ¿CÓMO SE DETERMINA LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA? ¿CÓMO ÚTIL O CÓMO CONSTRUIDA? CASO PRÁCTICO 17: LA FALTA DE OBJECIÓN, RESERVA O PROTESTA DEL COMPRADOR EN EL MOMENTO DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA O LA REFERENCIA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA A QUE SE ENTREGA LA VIVIENDA A CONFORMIDAD O SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR ¿SUPONE UNA RENUNCIA TÁCITA DEL COMPRADOR A UNA RECLAMACIÓN POSTERIOR EN CUANTO A RETRASOS EN LA ENTREGA, DEFECTOS DE LA SUPERFICIE, CALIDADES, INSTALACIONES O SERVICIOS PACTADOS? CASO PRÁCTICO 18: ¿TENDRÍA EFICACIA UNA RENUNCIA EXPRESA A RECLAMAR POR DEFICIENCIAS INSERTA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA? CASO PRÁCTICO 19: CARECER DE LAS VISTAS O PANORÁMICAS DESDE LA VIVIENDA SEÑALADAS EN EL FOLLETO PUBLICITARIO ¿ES UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL INDEMNIZABLE ECONÓMICAMENTE? ¿PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? CASO PRÁCTICO 20: ¿PUEDE SER MOTIVO DE DAÑO MORAL INDEMNIZABLE LA ENTREGA DE UNA VIVIENDA CARENTE DE LOS SERVICIOS PRIVADOS OFERTADOS EN LA PUBLICIDAD POR EL PROMOTOR? CASO PRÁCTICO 21: ¿RESULTA POSIBLE LA MODERACIÓN JUDICIAL DE LAS CLÁUSULAS PENALES PARA EL CASO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA VENDIDA SOBRE PLANO? CASO PRÁCTICO 22: A PESAR DE LA EXISTENCIA DE UNA CLÁUSULA PENAL EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE CUANTIFICA LOS DAÑOS POR RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿SE PUEDEN RECLAMAR DAÑOS DISTINTOS O ADICIONALES, SINGULARMENTE DAÑOS MORALES? ¿ES COMPATIBLE LA CLÁUSULA PENAL CON OTRAS POSIBLES INDEMNIZACIONES? CASO PRÁCTICO 23: ¿SUPONE UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA PROMOTORA CON VIRTUALIDAD RESOLUTORIA LA DENEGACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO POR LA ENTIDAD QUE FINANCIÓ LA CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA, A TRAVÉS DE SUBROGACIÓN? CASO PRÁCTICO 24: EN EL ACTUAL CONTEXTO DE CRISIS ECONÓMICA ¿PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL A INSTANCIA DEL COMPRADOR LA DENEGACIÓN SISTEMÁTICA POR LAS ENTIDADES BANCARIAS DE FINANCIACIÓN HIPOTECARIA PARA EL PAGO DE LA VIVIENDA? CASO PRÁCTICO 25: ¿ES VÁLIDO EL ENVÍO DEL REQUERIMIENTO RESOLUTORIO POR EL VENDEDOR A TRAVÉS DE TELEGRAMA O BUROFAX? CASO PRÁCTICO 26: ¿SE CONSIDERAN VALIDOS Y EFICACES LOS REQUERIMIENTOS AL COMPRADOR INSTÁNDOLE AL PAGO EN UN PLAZO Y EN CASO DE NO SER ATENDIDO, QUE SE TENGA POR RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA? CASO PRÁCTICO 27: AHORA BIEN, UN REQUERIMIENTO DE PAGO AL COMPRADOR ¿TIENE EFECTOS RESOLUTORIOS DE LA COMPRAVENTA? CASO PRÁCTICO 28: ¿COMO DEBE SER CALIFICADA LA CLÁUSULA CONFORME A LA CUAL SE OBLIGA E IMPONE AL COMPRADOR SATISFACER LA CANTIDAD QUE ASCIENDA EL IMPUESTO MUNICIPAL DE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA)? VI. NORMATIVA REGULADORA I. NORMATIVA CIVIL 1. Código Civil: Arts. 1088 a 1213 y Art. 1445 a 1506 II. NORMATIVA ADMINISTRATIVA 1. Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas 2. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (Arts. 8 a 10, 80 a 91)

RESUMEN
Esta obra aborda las numerosas controversias que, eventualmente, suelen suscitarse entre comprador y vendedor-promotor a resultas del contrato de compraventa de vivienda en construcción (también denominado sobre plano), desde su perfección hasta su consumación. La aproximación a la materia se divide en dos partes: una primera, de carácter más doctrinal, en la que se analiza el propio contrato de compraventa de vivienda en construcción, su naturaleza y dinámica, así como el régimen general al que se someten los eventuales incumplimientos de los contratantes. En la segunda parte, y con un enfoque más práctico, se abordan las controversias más habituales derivadas del incumplimiento o del cumplimiento defectuoso de lo pactado: ¿qué virtualidad tienen las cláusulas contractuales que califican de aproximado u orientativo el plazo de entrega de la vivienda sobre plano?; en el caso de entrega de la vivienda con unos servicios, calidad e instalaciones no acordes con los pactados ¿puede calificarse jurídicamente tal actuación del promotor como defecto constructivo?; carecer de las vistas o panorámicas señaladas en el folleto publicitario ¿es un incumplimiento contractual indemnizable económicamente? ¿puede ser causa de resolución del contrato de compraventa? Asimismo, se encaran cuestiones de candente actualidad e indudable interés práctico como son la problemática derivada del impago del precio de la vivienda por el comprador con motivo del actual contexto de crisis económica: ¿puede ser causa de resolución contractual a instancia del comprador la denegación sistemática por las entidades bancarias de financiación para el pago de la vivienda?, ¿supone un incumplimiento contractual de la promotora con virtualidad resolutoria la denegación del crédito hipotecario por la entidad crediticia que financió la construcción de la obra?