La compraventa y los contratos preparatorios Tomo 2 "Colección Oficina Notarial"

RESUMEN

El segundo volumen de la colección «La Oficina Notarial», aborda los aspectos más importantes de la compraventa y de los contratos preparatorios vinculados a la misma. Se trata de una aproximación al contrato tipo por excelencia: la compraventa.

Al igual que en los restantes títulos de esta colección, se complementa con abundante jurisprudencia, bibliografía y formularios (estos últimos en formato papel y en digital a través de www.smarteca.es).

Esta segunda edición incide, igualmente, en los aspectos derivados de cualquier transmisión, tanto en el ámbito tributario, arancelario o registral, poniendo en valor las nuevas exigencias normativas (activos esenciales, certificado de eficiencia energética, medios de pago, inversión sujeto pasivo del IVA, etc.). En suma, un manual indispensable para todos los profesionales del Derecho y del Notariado.

Si opta por la versión papel + digital, también podrá consultar la versión digital de la obra en Smarteca. En el interior del libro encontrará la clave de acceso y las instrucciones para acceder a su obra en Smarteca.


ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

Abreviaturas

CAPÍTULO 1. Los contratos preliminares a la compraventa

1. Los contratos preliminares a la compraventa

2. El desistimiento contractual. Las arras

3. El precontrato

4. La promesa de venta

5. La promesa de prenda o de hipoteca

FORMULARIOS

Formulario 1. Precontrato privado

Formulario 2. Promesa de compraventa y arras confirmatorias

Formulario 3. Promesa de hipoteca complementaria a un contrato principal

CAPÍTULO 2. El contrato de opción de compra

1. Concepto de opción de compra

2. Diferenciación del contrato de opción de compra y el precontrato

3. Forma de documentar la opción de compra

4. Ventajas de la intervención notarial en el contrato de opción de compra

5. El objeto del contrato de opción de compra

5.1. Determinación de la cosa

5.2. Obligación del concedente de conservar la cosa

5.3. Fijación del precio de la futura compraventa

5.4. Determinación del plazo para el ejercicio de la opción

6. Pactos que se pueden incluir en la escritura pública de opción de compra

6.1. La posibilidad de prima en el contrato de opción

6.2. Inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de opción de compra

6.3. Prórroga del asiento de inscripción de la opción

7. Ventajas que proporciona la inscripción registral de la escritura de opción

8. Ejercicio de la opción de compra

8.1. Ejercicio en el plazo previsto y las notificaciones oportunas

8.2. Necesidad de ofrecimiento de pago al concedente para el ejercicio de la opción

8.3. El ejercicio de la opción de compra perfecciona la com- praventa

8.4. El precio de la compraventa

8.5. El traslado de la posesión

9. Extinción de la opción de compra

10. Arrendamiento con opción de compra

FORMULARIOS

Formulario 1. Escritura de constitución de opción de compra inmobiliaria

Formulario 2. Cláusula en la opción con traslado posesorio

Formulario 3. Escritura de ejercicio de opción de compra

Formulario 4. Escritura de renuncia al derecho de opción de compra

Formulario 5. Cancelación de la opción de compra por caducidad en apartado de cargas de otra escritura

CAPÍTULO 3. El contrato de compraventa

1. Ventajas de documentar las transacciones en escritura pública

2. La intervención del Notario y los controles que realiza

3. Las condiciones generales de la contratación

4. El Registro de condiciones generales de la contratación

5. Concepto y caracteres de la compraventa

5.2. Clases 88

5.3. El objeto de la compraventa

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusulas de confección con arreglo a minuta

Formulario 2. Autorización de una escritura de compraventa

CAPÍTULO 4. La escritura pública de compraventa

1. Aspectos subjetivos en la escritura pública de compraventa

1.2. Capacidad contractual para consentir

1.3. Intervención de menores o incapacitados

1.4. Intervención del defensor judicial en las compraventas Intervención con autorización judicial

1.5. La tutela y curatela

1.6. Intervención de menores emancipados

1.7. Capacidad legal de las personas jurídicas

1.8. Forma de organizarse las sociedades mercantiles

1.9. La autocontratación en los representantes de las Sociedades mercantiles

1.10. La compraventa de inmuebles en fase de liquidación de la Sociedad

1.11. Capacidad de las personas físicas para intervenir en com- praventas y la forma de consignarlo en los instrumentos públicos

1.12. Capacidad de la persona extranjera o no residente en España

1.12.1. El número de Identificación Fiscal

1.12.2. Normas sobre el control de cambios

1.12.3. Sujetos de la inversión

1.12.4. Objeto de la inversión

1.12.5. La declaración

1.12.6. Operaciones de inversión en bienes inmuebles por no residentes

1.12.7. Acreditación de los medios de pago

1.12.8. Obligaciones fiscales en la transmisión de bienes inmuebles por un no residente

1.13. Utilización de poderes para comprar o vender

1.14. Protección del domicilio familiar

1.15. Consignación de los Activos esenciales de las compañías mercantiles en las enajenaciones o adquisiciones


FORMULARIOS

Formulario 1. Se acredita relación paterno filial con Libro de Familia

Formulario 2. Representación por uno solo de los padres

por atribución al mismo de la patria potestad

Formulario 3. Representación de menores por ambos cónyuges

Formulario 4. Intervención de los padres junto con el hijo mayor de 16 años

Formulario 5. Patria potestad prorrogada o rehabilitada

Formulario 6. Representación de menor por defensor judicial

Formulario 7. Intervención de los padres con autorización judicial

Formulario 8. Representación por uno solo de los padres por conflicto de intereses del menor con el otro progenitor

Formulario 9. Representación de los hijos menores por un sólo cónyuge con el consentimiento del otro

Formulario 10. Intervención de tutor en representación de incapacitado judicialmente

Formulario 11. Intervención de emancipado con sus padres para consentir

Formulario 12. Reseña de la autorización judicial en la compraventa

Formulario 13. Compraventa mediante subasta voluntaria efectuada por el tutor

Formulario 14. Intervención de un Administrador único en una compraventa

Formulario 15. Intervención de un Administrador Solidario en una compraventa

Formulario 16. Intervención de dos Administradores Mancomunados en una compraventa

Formulario 17. Intervención de un Consejero Delgado en una compraventa

Formulario 18. Certificación de los acuerdos del Consejo de Administración autorizando a un Consejero para vender

Formulario 19. Certificación de la Junta General Universal salvado la autocontratación del Administrador

Formulario 20. Reseña en la intervención del certificado de la Junta General salvando la autocontratación

Formulario 21. Intervención de Liquidador Único de una Sociedad Limitada en una compraventa

Formulario 22. Intervención de Liquidador Único de una Sociedad Anónima para vender un inmueble

Formulario 23. Certificación de la Junta General Extra- ordinaria y Universal de una Sociedad Anónima en liquidación para vender un inmueble

Formulario 24. Cláusula de confesión de privatividad de un bien

Formulario 25. Cláusula de solicitud de reducción fiscal por adquisición de vivienda habitual de familia numerosa

Formulario 26. Manifestación de no constituir la vivienda domicilio habitual de la familia

Formulario 27. Consentimiento marital para enajenar la vivienda familiar

Formulario 28. Retención en la venta de un no residente a cuenta del IRPF

Formulario 29. Constancia en la escritura de la inversión extranjera

Formulario 30. Manifestación del carácter no esencial del activo esencial por parte del órgano de Administración

Formulario 31. Manifestación expresa en la escritura del carácter esencial del bien y certificación unida

CAPÍTULO 5. La exposición en la escritura de compraventa

1. Descripción del bien objeto del negocio jurídico

2. Rectificación de los datos en la descripción de las fincas

3. El título de propiedad

4. Datos catastrales

5. El estado de cargas de los bienes objeto de la compraventa

6. Apuntes sobre la falsedad documental relativa al estado de cargas en la compraventa

7. La situación arrendaticia

7.1 .El derecho de tanteo

7.2. El derecho de retracto

7.3. Reflexiones sobre el retracto arrendaticio

7.4. Requisitos necesarios para ejercitar el retracto arrendaticio

7.5. El retracto de comuneros

7.6. El retracto de colindantes

7.7. Plazo para el ejercicio del retracto legal

8. Consideraciones en las peticiones de información registral continuada por vía telefax

9. Autorización de escrituras sin información registral previa

10. La presentación telemática de escrituras en los registros públicos

11. La situación urbanística

11.1. Introducción

11.2. Información urbanística

11.3. Solicitud de información urbanística por los Notarios

11.4. Transmisión de terrenos a la Administración Pública

12. La Referencia Catastral

13. La certificación de eficiencia energética

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusula de exención del Impuesto por retracto

Formulario 2. Epígrafe con aportación del recibo de contribución o IBI

Formulario 3. Epígrafe sin aportación del recibo de con- tribución o IBI

Formulario 4. Referencia catastral discrepante de la descripción del título

Formulario 5. Manifestación de los datos de inscripción sin acreditarlos

Formulario 6. Manifestación de no encontrarse inscrita la finca

Formulario 7. Petición de información registral continuada: Telefax

Formulario 8. Renuncia del comprador a la información registral

Formulario 9. Información registral. Sin cargas

Formulario 10. Información registral. Con cargas

Formulario 11. Apartado de arrendamiento habitual

Formulario 12. Renuncia en una compraventa al arren- damiento

Formulario 13. Renuncia en una compraventa al derecho de tanteo y retracto

Formulario 14. Consignación en el epígrafe de cargas de la renuncia del arrendatario en contrato

Formulario 15. Renuncia del arrendatario en contrato sin notificación de la venta

Formulario 16. Apartado de arrendamiento con inquilino en una compraventa

Formulario 17. Venta con notificación previa al arrendatario

Formulario 18. Venta a condueño de una participación indivisa de una finca arrendada

Formulario 19. Reseña de apartado de arrendamiento con renuncia arrendaticia

Formulario 20. Reseña al certificado de eficiencia energética

Formulario 21. Reseña de la no aplicación del certificado de eficiencia energética

CAPÍTULO 6. La parte dispositiva en la escritura de compraventa

1. La transmisión de la cosa objeto de la compraventa

2. Pluralidad de partes

3. Disposición de la cosa vendida

4. Pluralidad de derechos objeto de transmisión (usufructo y nuda propiedad)

5. Venta realizada como cuerpo cierto

6. Reseña del carácter ganancial o privativo de la adquisición

7. Necesidad de consignar las cargas y arrendamientos en la fase dispositiva

8. Venta realizada con cuantos derechos, usos y servicios sean inherentes a la cosa vendida

9. La aceptación de la oferta. La ratificación y la adhesión al contrato

10. Al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos

11. Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida

FORMULARIOS

Formulario 1. Venta de una participación de una finca

Formulario 2. Venta de una finca a diversas personas

Formulario 3. Adquisición de finca entre copropietarios

Formulario 4. Venta de una finca propiedad de varias personas

Formulario 5. Venta con reserva de usufructo

Formulario 6. Transmisión del usufructo y la nuda propiedad a distintas personas

Formulario 7. Cláusulas conteniendo obligaciones del usufructuario y del nudo propietario

Formulario 8. Instancia de extinción de usufructo

Formulario 9. Venta de usufructo a dos personas

Formulario 10. Reseña en la parte expositiva de una escritura de la extinción de usufructo

Formulario 11. Variantes en la cualidad del comprador en la cláusula primera

Formulario 12. Diligencia de ratificación puesta en la matriz

Formulario 13. Formulario sencillo de ratificación de otra escritura

Formulario 14. Cláusula con renuncia al derecho de evicción y saneamiento

CAPÍTULO 7. El precio en la compraventa

1. El precio como elemento esencial de la compraventa

2. Garantías del precio aplazado en la compraventa

3. Emisión de letras de cambio en representación del precio aplazado

4. Garantías personales del precio aplazado

5. Garantías reales del precio aplazado

5.1. La hipoteca

5.2. Pacto comisorio también llamado «condición resolutoria explícita»

5.3. Requisitos necesarios para la aplicación del pacto resolutorio

5.4. La condición resolutoria y el Registro de la Propiedad

5.5. Efectos durante la vida de la condición resolutoria

5.6. El pago del precio. Cancelación de la condición resolutoria

5.7. Cláusula penal

5.8. Ejecución de la condición resolutoria por el vendedor

5.9. Recuperación de la finca por el vendedor

5.10. Efectos que produce la resolución frente a terceros

5.11. El requerimiento notarial o judicial al comprador

5.12. Posposición de la condición resolutoria 267

5.13. Retención de la tenencia material de la finca» y la «reserva de dominio»

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusula pactando condición resolutoria

Formulario 2. Otra cláusula breve de establecimiento de condición resolutoria

Formulario 3. Cláusula con condición suspensiva

Formulario 4. Otra variante de condición suspensiva

Formulario 5. Constitución de hipoteca en garantía de precio aplazado

Formulario 6. Posposición de condición resolutoria a un préstamo hipotecario

CAPÍTULO 8. Otras cláusulas de la parte dispositiva

1. La escritura pública: la tradición instrumental

2. Obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal

2.1 Aportación del certificado sobre el estado de deudas de la finca transmitida

2.2. Comunicación al Secretario del cambio de titularidad

2.3. Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

3. Los gastos derivados de la escritura pública de compraventa

4. Acreditación de la terminación de la obra

5. Acreditación de la existencia y entrega del Libro del Edificio

6. La licencia de primera ocupación

7. La licencia de habitabilidad

8. Justificación de las garantías necesarias en la edificación

9. Sumisión a Juzgados y Tribunales

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusula en la que se refleja la transmisión de la posesión

Formulario 2. Cláusula de precario

Formulario 3. Cláusula relativa a la certificación de la Comunidad de Propietarios

Formulario 4. Cláusula exonerando de la certificación de la Comunidad de Propietarios

Formulario 5. Cláusula donde se hace constar la comuni- cación del cambio de titular a la Comunidad de Propietarios

Formulario 6. Cláusula relativa a las normas o estatutos de Comunidad de Propietarios

Formulario 7. Cláusula relativa a Estatutos incorporados a la escritura de división horizontal

Formulario 8. Reseña en el título del fin de obra

Formulario 9. Reseña en la escritura de estar efectuado el depósito del Libro del Edificio en acta notarial

Formulario 10. Cláusula conteniendo seguro decenal

Formulario 11. Cláusula exonerando de la aportación del seguro decenal

Formulario 12. Cláusula de sumisión a Juzgados y Tribunales

Formulario 13. Cláusula de sometimiento a arbitraje

Formulario 14. Cláusula de gastos

CAPÍTULO 9. Presentación telemática de las copias electrónicas

1. Las copias electrónicas

2. Actuación de la Notaría en la gestión de documentos

FORMULARIOS

Formulario 1. Pie de copia autorizada electrónica trasladada a papel

Formulario 2. Modelo pie copia electrónica para mandar al Registro de la Propiedad, a fin de inscribir la misma

Formulario 3. Modelo de cláusula de asiento de presentación telemática

CAPÍTULO 10. Las reservas y advertencias legales en la escritura de compraventa

1. Reservas y advertencias legales

2. Las reservas y advertencias fiscales

2.1. Plazo de presentación

2.2. Afección de los bienes al pago del impuesto

2.3. Responsabilidades en que incurren en el caso de no efectuar la presentación

2.4. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana

2.5. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos (tipo reducido)

3. Obligación de identificar a los intervinientes (Titular real)

FORMULARIOS

Formulario 1. Advertencias sobre el cambio de titular en el régimen de propiedad horizontal

Formulario 2. Advertencia sobre estar al corriente en los gastos de comunidad

Formulario 3. Advertencias y reservas legales en escritura de compraventa

Formulario 4. Acta notarial de declaración del titular real

Formulario 5. En la escritura que se otorgue hay que hacer constar

Formulario 6. Cláusula relativa a sociedades cotizadas

Formulario 7. Expresión del objeto de reventa y solicitud de reducción ITP

Formulario 8. Renuncia de exención del IVA e inversión del sujeto pasivo del IVA

CAPÍTULO 11. La realización de inmueble a través de ejecución civil privada

FORMULARIO

Formulario 1. Escritura de realización de inmueble

CAPÍTULO 12. La compraventa de derechos de aprovechamiento por turno

1. Regulación de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias

2. Características principales del derecho de aprovechamiento por turno

FORMULARIO

Formulario 1. Escritura de compraventa

CAPÍTULO 13. La compraventa de acciones o participaciones sociales

1. La compraventa de participaciones sociales

2. La compraventa de acciones

3. Cambio de titularidad de acciones y participaciones sociales

FORMULARIOS

Formulario 1. Escritura de compraventa de participaciones sociales

Formulario 2. Certificación del acuerdo de la Junta General Universal en Sociedad Limitada

Formulario 3. Escritura de compraventa de acciones

Formulario 4. Certificación del acuerdo de transmisión de acciones en Junta General Extraordinaria y Universal en Sociedad Anónima (Solo necesaria en caso de que las ac- ciones sean minoritarias y exista pacto de sindicación que limite la libertad de transmisión)

Formulario 5. Cambio de titularidad de acciones o participaciones sociales

CAPÍTULO 14. La escritura de compraventa de aeronave

FORMULARIO

Formulario 1. Parte expositiva y dispositiva de una com- praventa de aeronave

CAPÍTULO 15. La escritura de compraventa de buque

FORMULARIO

Formulario 1. Parte expositiva y dispositiva de una com- praventa de un buque

CAPÍTULO 16. Elevación a público de contrato privado de compraventa

1. Elevación a público de contratos privados

2. Ratificación por los herederos de contratos privados realizados por el causante

FORMULARIO

Formulario 1. Escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa

CAPÍTULO 17. El retracto convencional

1. Compraventa con pacto de retro

2. Escritura de retroventa

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusula en una compraventa estableciendo el pacto de retro

Formulario 2. Otras cláusulas a incluir (en su caso) relativas al pacto de retro

Formulario 3. Apartados importantes del acta de cancelación por caducidad de un pacto de retro

Formulario 4. Apartados fundamentales en una escritura de retroventa

CAPÍTULO 18. La compraventa judicial

1. La compraventa judicial

2. Los Documentos expedidos por Autoridad Judicial

FORMULARIO

Formulario 1. Escritura de elevación a público de documento privado de compraventa

CAPÍTULO 19. La permuta

1. Concepto y caracteres

2. Permuta de suelo por vuelo

3. Regulación de la permuta en Cataluña

FORMULARIOS

Formulario 1. Escritura de permuta simple

Formulario 2. Escritura de permuta de suelo por vuelo

Formulario 3. Acta de transmisión y entrega de bienes (procedentes de permuta)

CAPÍTULO 20. La compraventa de viviendas de protección oficial

1. Legislación en el ámbito de la Protección Oficial

2. Definición de Vivienda de Protección Oficial (VPO)

3. Requisitos para acceder a la compra de una vivienda de protección oficial

4. El precio de venta

5. Segundas y posteriores transmisiones

6. Régimen sancionador

7. La descalificación de la vivienda de Protección Oficial

8. Duración del régimen legal de Viviendas de Protección Oficial de Promoción privada (VPO)

9. Obligación de residencia del beneficiario

10. Delimitación contractual de las VPO

11. Excepciones a la aplicación del régimen de VPO

FORMULARIOS

Formulario 1. Cláusula en las ventas de VPO de Promo- ción pública sujetas al RD 148/1978, de 10 de noviembre

Formulario 2. Advertencias en las transmisiones de VPO sujetas a la legislación anterior al RD 3148/1978

Índice de los artículos de la Ley del Notariado citados en este volumen

Índice de los artículos del Reglamento Notarial citados en este volumen

BIBLIOGRAFÍA