La Doble Venta de Inmuebles 'Adquisición de la Propiedad del Inmueble y Tutela del Comprador no Preferido'

Delimitación del supuesto previsto en el artículo 1473 del Código Civil en relación con la jurisprudencia más reciente (entre otras, la STS (1ª) de 11 de noviembre de 2024.

La obra ofrece:

Estudio de la doble venta en el ámbito del Código Civil prestando especial consideración al requisito de la buena fe.

La doble venta como fuente de responsabilidad contractual y extracontractual del vendedor.

Se analiza la venta múltiple prevista en la ley 566 de la Compilación navarra.


ÍNDICE

Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Aproximación: cuestiones sobre contrato de compraventa y
transmisión de la propiedad en el Código Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
La obligación de entrega del vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Entrega de la cosa vendida y tradición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
La validez de la venta de cosa ajena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Delimitación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
La validez del contrato, con carácter general . . . . . . . . . . . . . . . 34
La posible invalidez de la venta de cosa ajena . . . . . . . . . . . . . . 41
Delimitación del supuesto de hecho del artículo 1473 del Có-
digo Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
El ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil: doble venta
y venta de cosa ajena. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
La jurisprudencia de los años 90 como punto de partida: el ar-
tículo 1473 del Código Civil no es aplicable a la venta de in-
mueble ajeno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
La inclusión de la doble venta y de la venta de cosa ajena en el
artículo 1473 del Código Civil: la STS (1.ª, Pleno) de 7 de sep-
tiembre de 2007. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
El ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil se-
gún la jurisprudencia posterior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Requisitos de la doble venta (artículo 1473 CC). . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Requisitos subjetivos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Requisito objetivo: identidad del inmueble vendido . . . . . . . . . 68
Concurrencia de contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Existencia de dos o más contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Contratos de compraventa u otros traslativos del dominio. . . . 72
Contratos válidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Contratos subsistentes. En especial, la resolución del contrato . 78
2.4. La necesaria buena fe del comprador preferido . . . . . . . . . . . . . 80
De la omisión de la buena fe en el artículo 1473.II del Códi-
go Civil a su protagonismo actual . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Objeto de la buena fe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
La buena fe del comprador: presunción, prueba de la mala fe y
diligencia exigible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
La relación entre el artículo 1473 y el artículo 609 del Código
Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
El artículo 1473 como reflejo del artículo 609 del Código Civil . . . . . . 101
El artículo 1473 del Código Civil como norma que resuelve un conflic-
to particular mediante la preferencia entre compradores . . . . . . . . . . . . 109
La adquisición de la propiedad por el comprador preferido . . . . . . . . . . 117
El artículo 1473 del Código Civil y la adquisición a non domino
del comprador que inscribe en el Registro de la Propiedad . . . . 117
La adquisición del primer comprador, en caso de mala fe en el
segundo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
Los criterios para determinar la prioridad entre compradores
del mismo inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
La inscripción en el Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
La preferencia del comprador que inscribe como expresión del
artículo 32 de la Ley Hipotecaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Cuestiones acerca de la inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
La preferencia del inmatriculante. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
La doble inmatriculación de la fina vendida . . . . . . . . . . . . 144
La prioridad en la posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
La antigüedad del título. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
La tutela del comprador no preferido. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
Las vías de reclamación del comprador no preferido . . . . . . . . . . . . . . . 157
La impugnación del contrato por vicios del consentimiento: el dolo y el
error sobre la ajenidad del inmueble. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
El incumplimiento contractual del doble vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . 164
El concepto de incumplimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
La imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por el doble
vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
La falta de transmisión de la propiedad sobre el inmueble y la
invalidez del pago . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
Los remedios ante el incumplimiento: el artículo 1124 del Códi-
go Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
La opción por el cumplimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
Las circunstancias de la doble venta y la posibi-
lidad del cumplimiento in natura . . . . . . . . . . . 177
La determinación del equivalente económico
del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
3.2.2. La resolución del contrato de compraventa por concurrencia de
dos o más ventas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
Los requisitos del incumplimiento resolutorio
del vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
Los efectos de la resolución del contrato . . . . . 192
El plazo para reclamar por incumplimiento . . . . . . . . . . . . . . . . 194
La suspensión del pago del precio por el comprador no preferido . . . . . 199
El saneamiento por evicción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
La múltiple venta en el Fuero Nuevo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
Aproximación histórica: los antecedentes de la ley 566 del Fuero Nuevo 211
Contrato de compraventa y transmisión de la propiedad . . . . . . . . . . . . 218
La naturaleza del contrato y la obligación de entrega de la cosa
vendida. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
La transmisión de la propiedad y la condición suspensiva de la
ley 565 del Fuero Nuevo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
El supuesto de hecho de la ley 566 del Fuero Nuevo . . . . . . . . . . . . . . 225
Particularidades en cuanto a los requisitos de la venta múltiple . . 225
Ámbito de aplicación de la ley 566 del Fuero Nuevo: la doble
venta o la venta de cosa ajena. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
La ley 566 del Fuero Nuevo como norma de preferencia entre compra-
dores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
Los criterios de preferencia entre compradores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
La buena fe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
La inscripción en el Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . 239
La posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
El pago en la forma convenida, si ninguno posee . . . . . . . . . . . 243
El contrato de fecha fehaciente más antigua, si varios pagaron . . 245
Recapitulación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
Bibliografía. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
Relación de sentencias. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271