La nulidad de la cláusula de gastos en los préstamos hipotecarios con consumidores

RESUMEN

Cuando las reclamaciones judiciales por abusividad en los préstamos asegurados mediante garantía real hipotecaria? inicialmente sustanciadas de manera habitual en el incidente de oposición a la ejecución hipotecariaparecían agotarse en los motivos relativos a la nulidad por abusivas de las cláusulas de intereses moratorios y vencimiento anticipado, asumida la estimación retroactiva de las demandas ?tramitadas a través del procedimiento declarativo correspondiente? por las que se interesa la restitución de las cantidades indebidamente cobradas por las entidades financieras por aplicación de las estipulaciones que limitan la subida de interés en los préstamos pactados con interés variable (cláusula suelo), se abre una nueva brecha reivindicatoria de los derechos de los consumidores que ahora reclaman a los bancos la devolución del importe de los gastos generados por la constitución del préstamo hipotecario (aranceles notariales y registrales, gestoría, tasación e impuestos, entre otros) indebidamente abonados por los prestatarios como consecuencia de la aplicación de la cláusula contenida en las escrituras de préstamo garantizado con hipoteca por la que se le repercute el pago de los mismos al cliente. El presente trabajo ofrece una revisión crítica de las posiciones doctrinales y de la doctrina jurisprudencial más reciente en relación con las principales cuestiones que suscita el estudio de la nulidad de la cláusula de gastos en los préstamos hipotecarios celebrados con consumidores.


ÍNDICE

INTRODUCCIîN13
I.LA TRANSPARENCIA COMO CRITERIO PARA ENJUICIAR LA VALIDEZ DE LAS CONDICIONES GENERALES EN LA CONTRATACIîN HIPOTECARIA CON CONSUMIDORES19
1.La transparencia en la contratacin hipotecaria con consumidores19
2.El control de transparencia y la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crdito celebrados por consumidores para bienes inmuebles de uso residencial40
II.LA DIRECTIVA 93/13/CEE, DEL CONSEJO, DE 5 DE ABRIL DE 1993, SOBRE LAS CLçUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS CELEBRADOS CON CONSUMIDORES, Y LA JURISPRUDENCIA DEL TJUE QUE LA INTERPRETA. SU REFLEJO EN LA STS, SALA 1», DE PLENO, N¼ 705/2015, DE 23 DE DICIEMBRE, QUE SE CONSIDERA COMO NECESARIO PUNTO DE PARTIDA. CONSIDERACIîN DE LOS GASTOS DECLARADOS POR EL TRIBUNAL SUPREMO NULOS POR ABUSIVOS49
1.Gastos de registro y notara80
2.Gastos pre-procesales y procesales.88
3.Tributos vinculados al prstamo hipotecario; especial referencia al impuesto sobre actos jurdicos documentados92
III.CONSIDERACIîN CRêTICA DE LA ABUSIVIDAD DE LA CLçUSULA DE GASTOS EN LA DOCTRINA DE JUZGADOS Y AUDIENCIAS PROVINCIALES107
1.Gastos por aranceles notariales y registrales111
2.Gastos de gestora116
3.Gastos derivados del impuesto sobre actos jurdicos documentados122
4.Gastos de tasacin del inmueble134
5.Gastos generados por la contratacin de un seguro de daos sobre el inmueble gravado con la hipoteca145
6.Gastos derivados del seguro de amortizacin del prstamo hipotecario y de la contratacin de seguros de vida del prestatario151
7.Gastos vinculados a comisiones por reclamacin de posiciones deudoras162
8.Gastos relativos a comisiones por impago y por devolucin de recibos o cuotas168
9.Gastos atinentes a comisiones por cancelacin170
10.Otros gastos176
IV.PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIîN DE NULIDAD DE LA CLçUSULA DE GASTOS EN LOS PRSTAMOS HIPOTECARIOS CON CONSUMIDORES; REFERENCIA AL PRSTAMO CON HIPOTECA YA CANCELADA. OBLIGACIîN DE RESTITUCIîN DE LAS CANTIDADES INDEBIDAMENTE COBRADAS POR PARTE DE LA ENTIDAD BANCARIA179
1.Plazo de ejercicio de la accin declarativa de la nulidad de la clusula de gastos de la hipoteca. Accin declarativa de nulidad y accin restitutoria de las cantidades indebidamente abonadas179
2.El ejercicio de la accin declarativa de nulidad en el supuesto de prstamo con hipoteca ya cancelada194
3.Alcance de la declaracin de nulidad de la clusula de gastos: la obligacin de restitucin de las cantidades indebidamente cobradas por la entidad financiera198
BIBLIOGRAFêA227
ANEXO I. RELACIîN DE CLçUSULAS DE GASTOS DECLARADAS NULAS POR LOS TRIBUNALES231
ANEXO II. LOCALIZACIîN DE LAS CLçUSULAS DE GASTOS MçS FRECUENTES251