El retracto de comuneros y de colindantes

Entre las causas de resolución de una compraventa, nos encontramos con el retracto legal, regulado en los arts. 1.521 y siguientes del Código Civil, consistente en el derecho de un tercero a subrogarse en la posición del comprador, manteniéndose las mismas condiciones que se hubieran establecido en el contrato.

Este derecho se concede en dos situaciones: en primer lugar, al copropietario de un bien común cuando otro de los cotitulares o todos lo demás transmiten su parte a un tercero ajeno, y, en segundo lugar, se ofrece esa posibilidad al propietario de una tierra colindante cuando se vende una finca rústica cuya superficie no sobrepasa la hectárea.

La jurisprudencia existente sobre esta cuestión es muy amplia y diversa, por lo que el presente trabajo tiene como finalidad mostrar, de forma detallada, las diferentes situaciones que se han venido dando en relación con el ejercicio de este derecho y la posición que mantienen los tribunales.

De igual forma, hemos considerado que no podíamos dejar de lado aquellas situaciones que se están dando con base en el art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que determina la posibilidad de ejercitar el retracto por un colindante, si bien, estableciendo requisitos distintos a los del Código Civil.

ÍNDICE
Retracto de comuneros
Requisitos personales
Condición de comunero del retrayente
Existe
No existe
Comprador no comunero
Requisitos referentes a la finca
Copropiedad
Existe
No existe
Venta de cuota indivisa
Existe
No existe
Transmisión de un derecho distinto al de propiedad
Plazo
Cómputo desde el conocimiento de la compraventa
Acción caducada
Acción no caducada
Necesidad de conocer las condiciones expresas de la compraventa
Cómputo desde la inscripción en el Registro de la Propiedad
Acción caducada
Acción no caducada
Cómputo en caso de subasta judicial
Acción caducada
Acción no caducada
Cómputo días inhábiles
Precio
Cantidad a satisfacer
Importe fijado en la escritura pública/contrato de compraventa
Importe realmente abonado por el comprador
Gastos
Consignación
Existe
No existe
Inscripción registral de la adquisición de la propiedad mediante el ejercicio del retracto
Legitimación
Activa
Existe
No existe
Pasiva
Litisconsorcio
Allanamiento

Retracto de colindantes. Código Civil
Requisitos personales
Retrayente
Condición de agricultor
Existe
No existe
Condición de propietario colindante
Existe
No existe
Preferencia del dueño de la finca de menor cabida
Comprador
Es colindante
No es colindante
Preferencia ante al retracto del arrendatario
Requisitos referentes a la finca
Colindancia
Existe
No existe
Explotación agrícola
Existe
No existe
Naturaleza rústica
Existe
No existe
Protección del interés público y mejora del rendimiento
Existe
No existe
Superficie inferior a una hectárea
Existe
No existe
Inexistencia de un contrato de compraventa
Plazo
Cómputo desde el conocimiento de la compraventa
Acción caducada
Acción no caducada
Necesidad de conocer las condiciones expresas de la compraventa
Cómputo desde la inscripción en el Registro de la Propiedad
Acción caducada
Acción no caducada
Cómputo en caso de subasta judicial
Precio
Cantidad a satisfacer
Importe fijado en escritura pública/contrato de compraventa
Importe realmente abonado por el comprador
Valor catastral
Gastos
Consignación
Existe
No existe
Legitimación
Litisconsorcio
Costas

Retracto de colindantes. Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias
Requisitos personales
Acreditación por el retrayente de la titularidad de una explotación agraria
Existe
No existe
Requisitos referentes a la finca
Explotación prioritaria
Existe
No existe
Superficie
Colindancia
Plazo
Precio
Legitimación