Criterios del Tribunal Supremo sobre la duración de los arrendamientos

La duración del contrato es una de las cuestiones fundamentales en el ámbito de los arrendamientos urbanos, por lo que da lugar a numerosa jurisprudencia. Coexisten, además, varias normas vigentes (Texto Refundido de 1964, Real Decreto-Ley 2/1985, Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, esta última reformada por la Ley 4/2013, Real Decreto-Ley 21/2018 y Real Decreto-Ley 7/2019), lo que obliga a prestar la máxima atención a su fecha para determinar qué preceptos son aplicables y cuál será su vencimiento; especialmente mostramos la problemática de los contratos posteriores a 9 de mayo de 1985 y la aplicación de las Disposiciones Transitorias de la LAU 29/1994.

Recogemos en este estudio todas las resoluciones del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de los últimos años, destacando aquellas que fijan dotrina jurisprudencial sobre distintos aspectos de la duración: prórroga forzosa, tácita reconducción, tiempo indefinido. Igualmente, analizamos la finalización del contrato por el desistimiento anticipado del arrendatario, así como los plazos de duración en caso de ejercitar el derecho de subrogación y el traspaso.

Índice

Plazo de duración

Prórroga forzosa

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985

Pacto expreso en viviendas

Pacto expreso en locales

Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera LAU 29/1994

Aplicación de la Disposición Transitoria Primera LAU 29/1994

Aplicación del plazo del usufructo

Inexistencia de pacto

Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985

Cuota del IAE en locales

Tácita reconducción del local

Tácita reconducción de la vivienda

Tiempo indefinido

Novación contractual



Desistimiento por el arrendatario antes del plazo

Cláusula penal

Moderación

No moderación

Interpretación de la cláusula penal

Entrega de llaves

Nuevo arrendamiento

Aplicación del art. 11 en arrendamiento de uso distinto

Pago de las rentas pendientes

Consentimiento

Renuncia



Subrogación de local

Plazo de duración hasta la jubilación o el fallecimiento

Límites

Falta de notificación



Subrogación de vivienda

Plazo en situación de discapacidad

Falta de notificación



Duración del traspaso