Guía práctica sobre la duración de los arrendamientos de vivienda por fechas según las distintas reformas de la "LAU"

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento de vivienda según la LAU 29/1994? Una misma pregunta con distintas soluciones.

El historial de modificaciones legislativas de la LAU 29/1994 por la Ley 4/2013, el RDL 21/2018 y el RDL7/2019 ha dado lugar a cambios fundamentales en el arrendamiento de vivienda en lo que atañe a la duración de los contratos.

Presentamos una guía imprescindible y sumamente práctica, donde clasificamos los contratos según su fecha y atendiendo a las distintas reformas legislativas, con el fin de determinar los preceptos legales aplicables, pues tiene consecuencias muy diferentes en cuanto a su plazo mínimo, la prórroga legal y el desistimiento anticipado, así como a los numerosos y distintos plazos de notificaciones del arrendador y del arrendatario.

En esta obra podrá localizar los textos legales, un cuadro comparativo en el que se exponen las diferencias según la duración de los contratos, aquellas preguntas y respuestas que resolverán sus dudas, la jurisprudencia y los formularios aplicables de las distintas notificaciones para no renovar, desistir o resolver, así como el contrato de arrendamiento de vivienda vigente, según sea arrendador persona física o jurídica. La sistemática consiste en acudir a la fecha del contrato de arrendamiento para situarse de forma rápida en el caso concreto que el profesional necesita, sin temer al enjambre de normas arrendaticias.

ÍNDICE

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (SP/LEG/1539)

Art. 9. Plazo mínimo
Texto aplicable a los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019
Texto aplicable a los contratos celebrados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019
Texto aplicable a los contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018 y a los posteriores al 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019
Texto aplicable a los contratos anteriores al 6 de junio de 2013

Art. 10. Prórroga del contrato
Texto aplicable a los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019
Texto aplicable a los contratos celebrados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019
Texto aplicable a los contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018 y a los posteriores al 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019
Texto aplicable a los contratos anteriores al 6 de junio de 2013

Art. 11. Desistimiento del contrato
Texto aplicable a los contratos posteriores al 6 de junio de 2013
Texto aplicable a los contratos anteriores al 6 de junio de 2013

Cuadro comparativo

Diferencias en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda según fecha (SP/DOCT/81295)

Preguntas y respuestas

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013

I. Introducción
II. Plazo de duración
1. ¿Qué preceptos legales resultan aplicables a la duración de estos contratos de arrendamiento de vivienda?
2. ¿Cuál es la duración de un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 1 de enero de 1995?
3. ¿Qué sucede si no se ha pactado plazo de duración?
4. ¿Qué sucede si se pacta prórroga indefinida o tiempo indefinido?
5. ¿Es válido pactar un arrendamiento de vivienda por larga duración, como 50 años o más?
6. ¿Qué fecha del contrato habrá que considerar para determinar la duración, la de la firma o la del inicio real de la posesión?
7. ¿Existe un plazo mínimo para estos contratos de arrendamiento de vivienda?
8. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo pactado?
9. ¿Cabría redactar continuos contratos de arrendamiento sobre una misma vivienda?
10. ¿La redacción de un nuevo documento supone prórroga del contrato de vivienda?
11. ¿Qué fecha habrá que considerar si existe un error en el contrato de arrendamiento?
12. ¿Cabe resolver el contrato de arrendamiento por el arrendador en caso de venta de la vivienda?
13. ¿Puede continuar el arrendamiento o es causa de extinción, en caso de ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada?
14. ¿El plazo mínimo puede alterarse por una condición establecida sobre la opción de compra?

III. Necesidad del arrendador
15. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato?
16. ¿Para quiénes debe producirse la causa de necesidad de la vivienda arrendada?
17. ¿Cuándo puede alegarse esta causa de necesidad?
18. ¿Cómo debe probarse esta causa de necesidad?
19. Una vez se desaloja la vivienda, ¿existe plazo para la ocupación por las personas para las que se solicitaba la misma?
20. ¿El arrendatario puede solicitar indemnización por el desalojo producido sin ocupación posterior de la vivienda?
21. ¿Cabe alegar justificación para no ocupar la vivienda?

IV. Prórroga legal
22. ¿Qué sucede al finalizar el vencimiento del contrato?
23. ¿Cuál es el plazo para el arrendador y arrendatario para notificar el vencimiento del contrato?
24. ¿Será posible pactar que no es necesaria ninguna notificación para dar por finalizado el contrato?
25. ¿Puede el arrendatario renunciar a la prórroga legal del art. 10?
26. ¿Cabe la renovación de la prórroga por un período inferior al legal, por ejemplo, un año o seis meses?
27. ¿Debe mantenerse esta prórroga legal respecto a los terceros adquirentes de la vivienda arrendada?
28. ¿Qué sucede cuando finaliza el plazo de prórroga legal de tres años del art. 10?
29. ¿Cuál es el plazo para evitar otro período de renovación por tácita reconducción?

V. Desistimiento del contrato
30. ¿Cuándo puede el arrendatario desistir del contrato antes del plazo pactado?
31. ¿Existe un plazo de notificación para desistir por parte del arrendatario?
32. ¿Puede el arrendador solicitar una indemnización por el desistimiento del arrendatario antes del plazo
33. ¿Qué cantidad es la que se puede solicitar como indemnización?
34. ¿Procede alguna indemnización si el desistimiento se produce antes de los cinco años?
35. ¿Se puede pactar una indemnización superior al mes por año que quede por cumplir?
36. ¿Desde cuándo computa el plazo para que el arrendatario pueda desistir?

Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (reforma Ley 4/2013) y anteriores al 19 de diciembre de 2018 (reforma RDL 21/2018)

I. Introducción
II. Plazo mínimo
37. ¿Dónde aparece regulada la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda?
38. ¿Cuál es el plazo de duración en un arrendamiento de vivienda?
39. ¿Existe un plazo mínimo de duración del contrato?
40. ¿Qué sucede cuando no se ha fijado plazo de duración?
41. ¿Es válido pactar un arrendamiento de vivienda por un largo plazo, como 50 años?
42. ¿Qué fecha del contrato habrá que considerar para determinar la duración, la de la firma o la del inicio real de la posesión?
43. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes de finalizar el plazo mínimo de tres años?
44. ¿Y si se hubiese pactado en el contrato la resolución antes de los tres años por parte del arrendador?
45. ¿El arrendatario puede comunicar su no renovación del contrato? ¿En qué plazo?
46. ¿Procede renunciar a las prórrogas anuales del art. 9, apdo. 1, por parte del arrendatario?
47. ¿La renovación anual de las prórrogas para el arrendatario se hace de forma automática?
48. ¿Es necesario firmar un nuevo contrato con cada vencimiento anual?
49. ¿Qué ocurre si finaliza el plazo mínimo de tres años y las partes no notifican nada?

III. Necesidad del arrendador
50. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato?
51. ¿La situación de necesidad debe producirse únicamente para el arrendador?
52. ¿Cuándo puede alegarse esta causa de necesidad de la vivienda arrendada?
53. ¿Cuál es el plazo para notificar esta situación de necesidad?
54. ¿Cómo debe probarse esta causa de necesidad?
55. ¿Puede un coarrendatario resolver por causa de necesidad sin el consentimiento del resto?
56. ¿Existe un plazo para entregar la vivienda arrendada por el arrendatario?
57. Una vez se desaloja la vivienda, ¿existe plazo para su ocupación por las personas para las que se solicitaba la misma?
58. ¿El arrendatario puede solicitar una indemnización por el desalojo producido sin ocupación posterior de la vivienda?
¿Cabe alegar justificación para no ocupar la vivienda?
60. ¿Cabe extender la posibilidad de resolver el contrato por necesidad del arrendador al período de la prórroga legal del art. 10 LAU?
61. ¿Es posible resolver el contrato de arrendamiento por el arrendador en caso de la venta de la vivienda?

IV. Prórroga legal
62. ¿Qué sucede al finalizar el plazo mínimo de tres años?
63. ¿Cuál es el período de prórroga por el que se renueva el contrato?
64. ¿Qué plazo existe para comunicar la finalización del contrato?
65. ¿Será posible pactar que no es necesaria ninguna notificación para dar por finalizado el contrato?
66. ¿Cuál es la prórroga legal aplicable después de finalizar el plazo contractual, no el plazo mínimo?
67. ¿Cabe la renovación de la prórroga por un período inferior al legal, por ejemplo, seis meses?
68. ¿Debe mantenerse esta prórroga respecto a los terceros adquirentes de la vivienda arrendada?
69. ¿Puede el arrendatario renunciar a la prórroga legal del art. 10?
70. ¿Qué sucede cuando finaliza el plazo de prórroga legal de un año?

V. Desistimiento anticipado del contrato
71. ¿Cuándo puede el arrendatario desistir del contrato antes del plazo pactado?
72. ¿Existe un plazo de notificación para desistir?
73. ¿Puede el arrendador solicitar una indemnización por el desistimiento del arrendatario antes del plazo?
74. ¿Qué cantidad es la que se puede solicitar como indemnización?
75. ¿Procede la indemnización si el desistimiento se produce antes de los seis meses señalados en la ley?
76. ¿Se puede pactar una indemnización superior al mes por año que quede por cumplir?
77. Si no existe ningún pacto sobre indemnización, ¿se pueden reclamar daños y perjuicios al arrendatario?
78. ¿Desde cuándo computa el plazo de los seis meses para que el arrendatario pueda desistir?

Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 (RDL 21/2018) y anteriores al 24 de enero de 2019

I. Introducción
II. Necesidad del arrendador
79. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato?
80. Desalojada la vivienda, ¿existe plazo para su ocupación por las personas para las que se solicita la misma?

III. Prórroga legal
81. ¿Cuál es el plazo para notificar la finalización del contrato y evitar la prórroga legal?

Contratos posteriores al 24 de enero de 2019 (derogación RDL 21/2018) y anteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)
Introducción

Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)
I. Introducción
II. Plazo mínimo
82. ¿Dónde aparece regulada la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda?
83. ¿Cuál es el plazo de duración que se puede pactar en un arrendamiento de vivienda?
84. ¿Existe un plazo mínimo de duración?
85. ¿Qué sucede cuando no se haya fijado plazo de duración?
86. ¿Es válido pactar en un arrendamiento de vivienda una larga duración, como 75 años?
87. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes de finalizar el plazo mínimo de cinco o siete años?
88. Cabe resolver por el arrendador antes de los cinco o siete años por pacto expreso en el contrato?
89. ¿El arrendatario puede comunicar al arrendador que no desea renovar y cuál es el plazo de preaviso?
90. ¿Puede el arrendatario renunciar en el contrato a las prórrogas anuales del art. 9, apdo. 1?
91. ¿Si el arrendatario no comunica la finalización de cada prórroga, automáticamente se renueva el contrato?
92. ¿Es necesario firmar un nuevo documento con cada vencimiento anual del contrato?
93. ¿Desde cuándo comienza a computar el plazo de duración?
94. ¿Qué ocurre si finaliza el plazo pactado y el arrendador no notifica nada y continúa el arrendatario en la vivienda?

III. Necesidad del arrendador
95. ¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato?
96. ¿Es necesario haber pactado en el contrato esta resolución por necesidad del arrendador?
97. ¿Para quienes puede solicitarse la vivienda arredada por necesidad?
98. ¿Cuándo puede alegarse esta causa de necesidad por el arrendador?
99. ¿Cuál es el plazo para notificar esta situación de necesidad?
100. ¿Cómo debe probarse esta causa de necesidad?
101. ¿Existe un plazo para entregar la vivienda por parte del arrendatario?
102. ¿Existe un plazo para la ocupación de la vivienda por las personas para las que se solicita una vez se desaloja?
103. ¿Cuál es la consecuencia para el arrendador si, tras el desalojo, no se ocupa la vivienda en el plazo establecido?
104. ¿El arrendatario puede solicitar una indemnización por el desalojo producido sin ocupación posterior de la vivienda?
105. ¿Cabe alegar justificación por parte del arrendador para no ocupar la vivienda?
106. ¿Cabe resolver el contrato de arrendamiento por el arrendador en caso de la venta de la vivienda?

IV. Prórroga legal
107. Al finalizar el plazo mínimo de cinco o siete años, ¿qué ocurre si las partes no indican nada?
108. ¿Cuál es el plazo para notificar la finalización del contrato y evitar la prórroga legal de tres años?
109. ¿Será posible pactar que no es necesario ningún requerimiento para dar por finalizado el contrato?
110. ¿Cabría la renovación de la prórroga por un período inferior al legal?
111. ¿Puede el arrendatario renunciar en el contrato a la prórroga legal del art. 10?
112. ¿Qué plazo existe para comunicar la finalización de la prórroga legal del art. 10?
113. ¿Qué sucede si, ante los requerimientos de finalización del contrato por parte del arrendador, el arrendatario no abandona la vivienda?

V. Desistimiento por el arrendatario

Jurisprudencia

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013
I. Plazo mínimo de cinco años
II. Tiempo indeterminado
III. Tiempo indefinido
IV. Necesidad del arrendador

V. Prórroga legal de tres años
1. Notificación
2. Renuncia a la prórroga legal

VI. Tácita reconducción
VII. Desistimiento anticipado por el arrendatario

Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (reforma Ley 4/2013) y anteriores al 19 de diciembre de 2018 (reforma RDL 21/2018)
I. Notas previas
II. Plazo mínimo de tres años
III. Necesidad del arrendador
IV. Prórroga legal de un año
V. Desistimiento anticipado por el arrendatario

Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 y anteriores al 24 de enero de 2019 (RDL 21/2018) y contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)
Notas previas

Formularios de notificaciones

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013
Notas previas

Notificaciones del arrendador
No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de tres años (SP/FORM/8385)
No renovación del arrendador dentro del período de tácita reconducción (SP/FORM/8387)

Notificaciones del arrendatario
No renovación del arrendatario al finalizar el plazo mínimo de los cinco años
No renovación del arrendatario al finalizar la prórroga legal de tres años (SP/FORM/8386)

Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (reforma Ley 4/2013) y anteriores al 19 de diciembre de 2018 (reforma RDL 21/2018)

Notificaciones del arrendador
No renovación del arrendador al finalizar el plazo mínimo de tres años (SP/FORM/5687)
Resolución del arrendador por necesidad de la vivienda arrendada (SP/FORM/5690)
No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de un año (SP/FORM/8394)
No renovación del arren dador al finalizar la pró rroga legal de un año (SP/ FORM/8394)
No renovación del arrendador dentro del período de tácita reconducción (SP/FORM/6000)

Notificaciones del arrendatario
No renovación del arrendatario al finalizar el plazo mínimo de tres años (SP/FORM/5688)
No renovación del arrendatario al finalizar la prórroga legal de un año (SP/FORM/8388)
Desistimiento del contrato por el arrendatario antes del plazo (SP/FORM/5689)

Contratos posteriores al 19 de diciembre de 2018 (con aplicación del RDL 21/2018) y anteriores al 24 de enero de 2019

Notificaciones del arrendador
No renovación del arrendador persona física al finalizar el plazo mínimo de cinco años (SP/FORM/8058)
No renovación del arrendador persona jurídica al finalizar el plazo mínimo de siete años (SP/FORM/8059)
Resolución del arrendador por necesidad de la vivienda arrendada (SP/FORM/8061)
No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de tres años (SP/FORM/8395)

Notificaciones del arrendatario
No renovación del arrendatario al finalizar el plazo mínimo de cinco o siete años (SP/FORM/8397)
No renovación del arrendatario al finalizar la prórroga legal de tres años (SP/FORM/8396)
Desistimiento del contrato por el arrendatario antes del plazo (SP/FORM/5689)

Contratos posteriores al 24 de enero de 2019 (derogación RDL 21/2018) y anteriores al 5 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)
Notas previas

Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019)

Notificaciones del arrendador
No renovación del arrendador persona física al finalizar los cinco años de plazo mínimo (SP/FORM/8108)
No renovación del arrendador persona jurídica al finalizar los siete años de plazo mínimo (SP/FORM/8109)
Resolución del arrendador por necesidad de la vivienda arrendada (SP/FORM/8111)
No renovación del arrendador al finalizar la prórroga legal de tres años (SP/FORM/8395)

Notificaciones del arrendatario
No renovación del arrendatario al finalizar los cinco o siete años de plazo mínimo (SP/FORM/8110)
No renovación del arrendatario al finalizar la prórroga legal de tres años (SP/FORM/8396)
No renovación del arrendatario en cualquier anualidad dentro de los tres años de prórroga legal (SP/FORM/8389)
Desistimiento del contrato por el arrendatario antes del plazo (SP/FORM/5689)

Formularios de contratos de arrendamiento de vivienda

Modelo aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019 según RDL 7/2019
Arrendador persona física (SP/FORM/8106)
Arrendador persona jurídica (SP/FORM/8107)