Jurisprudencia Comentada del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales en Materia de Arrendamientos Urbanos

En el presente estudio se muestran las resoluciones del Tribunal Supremo y las más relevantes de las Audiencias Provinciales, de los últimos 10 años, que han sido objeto de comentario por DANIEL LOSCERTALES FUERTES, especialista de reconocido prestigio en la materia, y por el Departamento Jurídico de sepín.

Se trata de una colección imprescindible, pues la coexistencia de varias normas en vigor en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos, unida a ciertas lagunas en los distintos textos legales aplicables, da lugar a distintas interpretaciones que, en consecuencia, derivan en numerosas Sentencias que establecen nuevos criterios o que modifican posturas fijadas con anterioridad, lo que hace imprescindible el estudio detallado de dichas resoluciones judiciales y los comentarios correspondientes.

ÍNDICE

Daños: Responsabilidad arrendador/arrendatario

Acuerdo de la Comunidad sobre el uso de un elemento común que afecta a los arrendatarios

Falta de responsabilidad del arrendador por la no reparación de elementos comunes

Desistimiento por el arrendatario

Consentimiento de prórroga y moderación ante el desistimiento anticipado

Improcedencia de la penalización por desistimiento y cumplimiento de lo pactado

Desistimiento en un arrendamiento de uso distinto al de vivienda y aplicación del art. 11 LAU

La crisis económica como cláusula rebus sic stantibus en arrendamientos urbanos

Aceptación por el arrendador de la entrega de llaves y resolución del contrato

Duración del contrato

Tribunal Supremo

Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985

- Local persona jurídica: Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994 a los arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 con prórroga forzosa

- Local persona física: Duración de los contratos de arrendamiento bajo el Real Decreto-Ley 2/1985 con prórroga forzosa. Doctrina Jurisprudencial

- Local persona física: Validez del pacto de prórroga forzosa en un contrato posterior al 9 de mayo de 1985 y aplicación del plazo del usufructo

- Local: Cabe aplicar la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 a los contratos posteriores al RDL 2/1985 que pactaron voluntariamente prórroga forzosa

- Posibilidad de pacto expreso de prórroga forzosa en contratos posteriores al RDL 2/1985

- Interpretación de la estipulación duración anual prorrogable y sometimiento al régimen de prórroga forzosa en un contrato posterior al RDL 2/1985

Resolución del arrendador por necesidad

- Validez de la renuncia al derecho de resolución del arrendador por causa de necesidad

Tiempo indefinido

- Interpretación del plazo de duración por años y ejecución de obras como pacto de prórroga forzosa

- Pacto de duración indefinida y aplicación del plazo de 30 años del usufructo del art. 515 CC cuando el arrendatario es persona jurídica

- Nulidad de la cláusula de duración indefinida y extinción del arrendamiento: Distinto tratamiento según la fecha del contrato, con especial referencia al RDL 2/1985

- Equiparación con el usufructo del contrato de local con cláusula de duración indefinida

- Nulidad de cláusula de duración indefinida en un contrato firmado bajo el RDL 2/1985

Tácita reconducción

- Tácita reconducción según se haya fijado la renta, y no por el sistema de pago

Audiencias Provinciales

Aplicación de la LAU 29/1994 a un contrato anterior al 9 de mayo de 1985 destinado a despacho de abogados

Aplicación de las Disposiciones Transitorias de la LAU 29/1994 a arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995 con duración indeterminada

Duración de contratos cuyo arrendatario es un organismo público

Jubilación del arrendatario

Jubilación del arrendatario y extinción del arrendamiento

Fecha de jubilación del arrendatario y resolución del contrato de local de negocio

Jubilación del arrendatario y extinción del contrato, con continuación de la actividad

Falta de notificación de la subrogación por jubilación del arrendatario y extinción del contrato

Renta

Compensación bancaria de la renta fuera del plazo pactado

Repercusión de obras

Repercusión de obras por orden administrativa en contratos posteriores al 1 de julio de 1964

Repercusión de obras ordenadas por una autoridad administrativa en contratos posteriores a 1964

Repercusión de obras en un contrato posterior al TR 1964 y necesidad de pacto

No corresponde la repercusión de las obras en los contratos posteriores al TR 1964

Repercusión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Arrendamiento en régimen de tácita reconducción y repercusión del IBI

Repercusión del IBI: Requerimiento y plazo de prescripción

Retracto

Derecho de retracto ante la adjudicación judicial del local y situación de subarriendo

Adquisición hereditaria de la finca, constitución en régimen de propiedad horizontal y retracto arrendaticio

Notificación y conocimiento de la venta de la vivienda a efectos del cómputo para ejercitar el retracto

Inscripción registral y notificación de las condiciones de venta a los efectos de tanteo y retracto

Subarriendo del local y derecho del arrendatario al ejercicio del retracto

Subrogación

Tribunal Supremo

Cónyuge

- No existe cotitularidad del arrendamiento entre los cónyuges y es necesaria la subrogación

- Al fallecimiento del titular del contrato de arrendamiento debe subrogarse el cónyuge

Descendientes

- La subrogación de negocio por jubilación o fallecimiento del arrendatario del local solo cabe a favor de uno de los descendientes

Límites

- Extinción del contrato de local anterior al 1 de enero de 1995 y significado de arrendatario actual

- Vencimiento del contrato por subrogación del hijo después del 1 de enero de 1995, sin posibilidad de ampliación del plazo (DT 3.ª LAU 29/1994, apdo. 3)

Personas con discapacidad

- Plazo de la declaración de minusvalía a efectos de mantener el arrendamiento hasta el propio fallecimiento

Notificación vivienda

- El conocimiento de la subrogación por la arrendadora de la vivienda exime de la notificación

Notificación local

- La falta de notificación de la subrogación por jubilación del arrendatario no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para ejercer la acción de resolución. Doctrina Jurisprudencial

Audiencias Provinciales

La extinción de contratos de local con arrendatario subrogado antes del 1 de enero de 1995

Subrogadas las hijas como comunidad de bienes, se equipara a persona jurídica, con extinción en 20 años

Opción de compra

Derecho de opción de compra en período de tácita reconducción

Notificaciones

Validez del requerimiento no recepcionado por el arrendatario

Resolución de contrato

Resolución por falta de condiciones para obtener la licencia municipal

Resolución del contrato por ruina: tanto el importe de las obras como el valor de lo edificado ha de referirse a las concretas dependencias objeto de arrendamiento

Venta de vivienda arrendada

Impugnación de venta y abuso de derecho

Procedimiento judicial

Concurso

Tribunal Supremo

- Arrendador en concurso por interés de los acreedores e indemnización al arrendatario

- Competencia procesal en la reclamación del concursado arrendador contra un tercero arrendatario

Audiencias Provinciales

- Apelación por el arrendatario concursado y plazo para el pago de la renta

Legitimación

Legitimación en la reclamación de rentas con posterioridad a la ejecución judicial de la propiedad

Desahucio por falta de pago

La tasa de basuras es cantidad asimilada y procede el desahucio por falta de pago

Requisitos del requerimiento del arrendador para la enervación

Enervación de la acción de desahucio por falta de pago en el arrendamiento de industria

Enervación de la acción de desahucio y reclamación de la devolución de cantidades indebidamente cobradas

Reclamación conjunta por falta de pago de rentas contra el arrendatario y el avalista

Desahucio por precario

Requisitos para la consideración de precario en una vivienda

Desahucio por precario contra el coheredero

Herencia indivisa y desahucio por precario entre los coherederos

Ocupación de vivienda por la exmujer del hijo tras la separación conyugal

Recursos

Pago de rentas para acceder a recursos